5月26日，绿城管理控股(下称“绿城管理”)召开了一场线上线下同步的经营专题会议，对目前对经营情况、行业形式以及未来的发展规划进行了总结和展望，信息含量丰富，也让笔者产生了一些关于公司当前投资机会的思考。

总的来说，笔者认为交流会主要传递出三重信号：

一是疫情扰动和经济增长压力让公司部分业务承压，但放眼到全年来看，整体的增长态势仍旧稳健。

今年3月以来，多个省市疫情形势严峻，地区管控政策让部分工程项目的洽谈和施工受阻，绿城管理有一部分与销售挂钩的收入受到影响，同比降幅约在25%左右，但谈“降”色变大可不必。

首先，不可抗力因素下的业务影响市场本身就有一定的预期。其次，绿城管理的政府代建、资方代建、商业代建三类业务中，只有商业代建中的一小部分收入与项目销售节点挂钩，占总收入比重约为20%，所以销售下降的额度和影响都十分有限。

相较之下，更应该关注到的是，今年以来公司的在建面积、新拓项目代建费分别达到4530万平方米、29.5亿元，在经济承压背景下保持着继续上涨的趋势，并呈现出与整个房地产市场截然不同的格局和趋势，公司穿越周期的能力必须得到应有的重视。

考虑到公司在库的超600个意向项目，以及单个新拓代建项目往往需要3-5年的消化时间，可以说绿城管理长期稳健增长的确定性非常高。

二是代建行业将进入爆发式增长，政府代建和资方代建是蓝海所在，但这两块绝非简单的房地产开发逻辑，业务壁垒和能力要求更高，绿城管理既有先发优势又在此过程中拓宽了“护城河”。

在房地产板块的衬托下，去年绿城管理在资本市场上演了一场堪称完美的“戴维斯双击”，全年业绩和估值双双提升，这也为正在寻找新方向的各大房企提供了思路，代建行业有望随着众多新玩家的加快涌入进入爆发式成长期。

但热行情下也需要一些冷静的思考，比如尽管今年以来地产行业的政策风向已经有所调整，国内中小开发商出清的方向并未改变，也就是说商业代建的客户总量大概率呈收缩趋势，这种背景下大型房企入局，会加快商业代建由“蓝海”变成“红海”，相应回报越来越低。新的方向在哪里？——政府代建和资方代建。

随着国内公租房建设任务的基本完成，保障性租赁住房接力成为发展重点，机构预测“十四五”期间全国保障性住房建设将达900万套，涉及投资2.34万亿元，政府保障房项目向来有向社会招标代建的传统，绿城管理就是中国最大的保障房承建商，且在有意识地加大该领域的资源倾斜力度。2021年，绿城管理的政府保障房业务同比去年增长61.6%，今年截止目前，政府代建的收入增长也十分迅速，“稳增长”主线策略下，国家在保障性住房领域的投入和政策落地会更大、更快，实际上是对绿城管理的稳增长形成托底，这个角度上来看，绿城管理身上的“基建”属性正在加强。

另一方面，部分房企暴雷，让代建公司在协助遇困项目、不良资产处置上迎来更大机会。但在辩证的思维下，要去想一想为什么过去代建公司没有做这一块？因为难度更大，周期更长。不良项目背后的债权关系往往十分复杂，而且在法务、财务尽调、项目协调、风险把控等方面等要求很高。绿城管理在去年开始介入不良领域，春节前后公司已经落地了两个相关项目，上半年还将新增三个项目，预期全年的资方代建业务占比将达到10%左右，新的业务曲线正在打造。

传统房企做代建或许有一定的设计、建造基础，但对这一群体来说，要从根本上将服务思维从to C转向to B，本身就是一个不小的挑战，更何况他们所有的模式和路线都主要模仿、沿袭绿城管理，要超越难度就更大了。毕竟绿城管理也没有原地踏步等待，公司已经在向更广阔、难度系数更高的新兴领域进发了。

三是适应市场环境变化，除了积极的多元化布局这类进攻性策略，绿城管理也正推进包括优先主营业务兼并购、激励政策稳固团队等偏防御概念的布局和规划。

从会上问答能够看出，绿城管理对潜在的新加入者较为乐观和包容，更注重后来者一起做大行业蛋糕，提升代建行业影响力，发挥协同效应，建立行业信任等积极作用。但笔者认为这种乐观从容是因为其已经在其他层面做好多手准备，姑且将这些布局分为“进攻型”和“防御型”两大类。

进攻策略主要包括进行多元的延伸和创新。业务层面，除了与东方资产等大型AMC合作，大力推进资方代建项目外，绿城管理在一些特许领域，比如部队军改房等也有突破，已有项目相继落地。此外，绿城管理积极牵头组建了“轻资产联盟”，通过制定规则和标准，保障有序的竞争体系和规范化发展，其中固然有推动行业发展的深意，亦不乏加强行业影响力和话语权的作用。如今，轻资产联盟正在面向全行业纳新，将代建企业、金融机构、产业链企业、行业智库、研究机构等都涵盖其中，行业影响力进一步扩大，绿城管理的影响力也将同步提升。

防御策略主要包括主营业务兼并购、稳固团队等。今年1月，绿城管理启动对浙江熵里的收购，因为是针对主业的收购项目，双方融合顺利，目前该项目已经能够为绿城管理贡献稳定的收入，并且管理层预期浙江熵里今年的收入和利润可以达到收购时的对赌约定。在此基础上，绿城管理确定未来将继续寻找，且优先寻找代建主业和团队收购，将资本收益最大化，并不断扩大规模优势、巩固人才团队优势。

此外，公司也制定了更有力的激励政策，包括考核激励、股权激励等，将个人利益与公司利益深度捆绑，在这个以人为核心的服务行业，稳固团队并激发更大的人才活力。

整体来看，这次的经营专项会议质量令人满意，公司层面坦诚交流，展现出了稳健且充满信心的发展势头，公司对行业新形势的追踪和有效应对也让人对其未来潜力的释放充满期待，不妨继续关注。