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康桥悦生活(2205.HK)2021年在管面积增长49.6% 增值收入占比55.2%

3月31日,康桥悦生活(2205.HK)发布了2021年未经审核的年度业绩公吿。从公吿披露看,2021年康桥悦生活整体表现出色,截至2021年12月31日,总营收约783.6百万元,较上年度同比增长约36.1%;毛利突破2亿关口,达到203.9百万元,较上年同期增加约15.5%;期内溢利(剔除上市费用)约为人民币102.6百万元。

规模方面,康桥悦生活报吿期内在管面积约为23.5百万平方米,同比增长近半,达到49.6%,其中约17.3百万平方米来自第三方,占比73.4%;合约建筑面积达到53.1百万平方米,比增36.1%,其中第三方面积占比高达77.3%,达到41.1百万平方米。第三方面积所占比重持续增长,表明其市场化外拓优势明显。

除此之外,康桥悦生活非住宅类物业在管面积实现翻倍增长,增长率高达106.9%,且97.0%面积来自第三方物业开发商,进一步充实了其多元化服务业态。

在管项目面积迅猛增长,第三方面积占比超7成

招股书数据显示,2018年末康桥悦生活在管面积为8.73百万平方米,2019年末增至12.25百万平方米,2020年末达到15.72百万平方米。而在3月31日披露的业绩公吿中,该数字已经增长至23.5百万平方米,一年一大步,增长迅猛。管理面积的不断增长,为扩大整体营收及增值服务拓展奠定了坚实基础。

在管面积的持续增长,除得到了其关联方康桥集团的支撑外,与其在第三方的持续外拓也关系密切。公开资料显示,早在2015年康桥悦生活就开启了市场化拓展,服务康桥集团以外的第三方地产开发商,这给其带来了优质项目组合,实现了品牌价值和竞争力的提升。年报数据显示,截至2021年12月31日,康桥悦生活合约面积与在管面积中第三方开发商面积占比分别为77.3%和73.4%,在规模以上物企当中处于领先水平。

强化管理密度,非住宅在管面积同比大增106.9%

公开资料显示,作为全国知名的综合物业管理服务提供商,康桥悦生活已逐步将业务拓展至河南省以外的重点地区,包括浙江省、江苏省、湖北省、河北省、广东省、山东省及陕西省等8省31市。

2021年,康桥悦生活持续进行区域深耕,强化管理密度,提高管理效率,加大在管项目2公里以内的项目拓展,并利用好物业管理最贴近业主这一优势,持续性增强增值服务。在发展当中,康桥悦生活强化重点区域聚焦,不断提升单城市的项目密度,持续向外扩张。以杭州为例,目前康桥悦生活在杭在管项目已拓展至9个,涵盖住宅、高端写字楼、体育馆、商业等多种业态,通过有效平衡不同项目之间的不同需求,实现了人力、设备等资源的合理化利用,提质增效,在控制成本的情况下,提升了企业收入。

2021年7月16日,康桥悦生活在港交所鸣锣上市,募集了充足资金,随后便开启了优质资产收并购。下半年,康桥悦生活接连并购了河南鼎峰物业、西安立丰物业,不仅扩大了河南(特别是郑州、平顶山等重点城市)市场份额,更提升了在河南省外的业务渗透率,丰富了非住宅服务业态,有利于优化集团资源配置。

近年来,康桥悦生活在非住宅业态布局上持续发力,商办、产业园、学校、医院、轨道交通、环衞服务、银行等多面开花。以大学类项目为例,服务从住宅类(专家公寓)走向非住宅类(教学楼、校园、学生宿管等),从服务一家(河南大学)到服务更多家(郑州大学、河南工业大学、郑州城市职业学院、许昌电气职业学校等)。截至2021年12月31日,康桥悦生活非住宅在管面积约为2.0百万平方米,同比2020年提升约106.9%。

2021年底,康桥悦生活与郑轨置业成立合资公司——河南轨道悦生活物业管理有限公司,进一步对优势资源进行整合,布局轨道交通服务,助力城市管理。另据公开资料显示,轨道悦生活连续中标郑州市轨道交通1号线和城郊铁路一期二期物业服务项目、周口市扶沟县环衞服务项目,不断拓新服务边界,彰显了企业在城市服务方面的战略布局。

营收结构持续优化,增值业务收入占比超五成

随着业主对于物业服务需求的持续提升,以往物企最为注重的物业费收入已经从支柱作用转向了基本盘,而增值服务则华丽转身,成为了物企的未来增长点。康桥悦生活在发展当中不断扩容其内容包,实现增值服务业务类型的多样化。

年报数据显示,2021年,康桥悦生活物业管理服务收入约人民币350.8百万元,占总收入约44.8%,同比增长37.6%;非业主增值服务收入约人民币311.9百万元,约占总收入39.8%,同比增长32.5%; 社区增值服务收入约人民币120.9百万元,约占总收入15.4%,较2020年同期约增加41.8%,其中租售业务、拎包入住、社区团购表现亮眼。以此计算,康桥悦生活非业主增值服务及社区增值服务收入占据总收入的55.2%,同样居于行业领先水平。

物业价值发现时代,增值业务的胜负将直接决定一家物企未来发展上限。康桥悦生活提前深入增值服务布局,不断优化增值业务在整体收入中的比重,为未来可持续发展扫清了障碍。

作为港交所新生,康桥悦生活首份年度业绩报吿亮点颇多。2022年,行业竞争压力凸显,如何实现有质量的高速增长,是物企面临的核心问题。康桥悦生活能够保持战略定力,在规模和营收增长、市场化外拓、增值业务发展方面多措并举,成绩斐然,无疑为其未来发展奠定了坚实基础。

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