瑞银发研报指，香港新冠确诊数字在3月上旬达到高峰并逐渐下跌，相信商场客流量已见底，本地消费将逐步恢复。假设Omicron疫情在7月前得到控制，预计2022年上半年的香港零售总额或出现低双位数的下滑。不过，随着港府派发一万元电子消费券，相信下半年零售销售将录强劲复苏，料将按年增长7%。该行指，尽管新冠疫情严重及去年基数较高，但预料2022年香港零售额仅下降0至5%。

瑞银相信，领展(0823.HK)能抓住尚未完全反映的本地消费复苏，考虑到近期的收购和保守估算的6亿元租金优惠，料其每基金单位分派在2021至24年的复合年增长率为5%。该行予恒隆(0010.HK)“买入”评级，以反映内地及本港的潜在消费复苏。同时，该行重申九仓置业(1997.HK)“中性”评级，因为其估值已完全反映当地消费复苏，以及温和的旅客消费复苏。

瑞银认为，最终的租金减免优惠将取决于租户的销售额，因为只有当租金与销售比率降至可持续水平时，租户才会留下来，惟优惠幅度亦会对经营零售租赁业务的地产商构成下行风险。

瑞银预期，内地与香港通关的时间将由第二季延迟至第四季，其后内地游客消费复苏或进一步支持香港零售总额增长。惟该行预计到2025年，正常化的香港零售额将仅达到4300亿港元，相当于2021至25年的复合年增长率为5%，较2018年的高峰低11%。因为旅游消费的复苏属渐进形式，快速增长的海南免税销售或影响对内地游客在港过夜消费。同时，从长远来看，深圳和广州市中心免税店或会进一步蚕食内地游客的即日消费。