深圳豪宅已经迎来了“3月红”？

今天（2022年3月14日），一则关于2月深圳豪宅逆市热销的消息，登上了微博热搜。

数据显示，2月深圳的住宅、商务公寓、商办类项目成交均出现了不同程度下滑。其中住宅成交1959套，环比下滑45.2%；公寓成交138套，环比下滑74.9%。但豪宅成交440套，环比上涨2.6%。

难道深圳豪宅真的回暖了？难道在政策触底的背景下，有钱人真的在悄悄中出手了？

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豪宅热销的真相

距离上海楼市释放出回暖的消息还不到一个星期，如今轮到深圳被“豪宅逆势热销”的消息刷屏。

这样的消息源自2月中原研究院对深圳楼市的观测结果。

在中原研究院的月报中，2月深圳一手千万豪宅共成交434套，占豪宅总成交套数的98.6%。

在这些千万豪宅中，南山区的深铁懿府网签192套，位居2月千万豪宅成交量榜首；前海天境花园、润峰府分居二三位。

初看到这样的数据，说实话笔者心里是咯噔了一下的。

相信对深圳新房市场熟悉的人来说，估计也有同样的感觉。

这几个新房项目包括深铁懿府、前海天境花园、润峰府，都在去年开盘便“日光”，甚至深铁懿府的官方渠道发了当天售罄的喜报，没有理由2月还有房源成交。

而且这三个项目当初，吸引了上千人参与摇号。

深铁懿府开盘，一期推出744套，二期推出648套，共吸引3320批购房者参与摇号；

前海天境花园开盘推出1003套，吸引了2857批购房者参与摇号；

润峰府开盘推出743套，吸引了1728人参与摇号。

选房人数几乎都是房源数量的两倍以上。

如今，距离深铁懿府二期日光已经过去3个月，前海天境花园日光过去了1年，反而都仍然有房源网签。

一般来说，新房在成交之后，1-3个月基本都能完成网签备案的工作。

但是现在数据显示这三个楼盘2月分别成交了192套、79套、72套房源，是非常不符合常理的。

如果用网签有延迟性解释，显然是解释不过去了。

根据深圳市房地产信息平台显示，深铁懿府以及前海天境花园分别存在30套房源“期房待售”以及40套房源“期房待售”。而润峰府所有房源则显示“已备案”或已签认购书。

所以在这种情况下，要么中原研究院的观测数据存在延迟性和误差性，要么楼盘项目并没有真正“日光”，又或者是有相当一部分人因为购房资格审查的问题，被迫退出房源。

如果是成交数据存在延迟性和误差性，那么则并不能说明深圳豪宅逆市热销了。

如果是没有日光，又或者有购房者退出房源，那么则意味2月成交的房源，并没有走正常的递补选房的方式成交。

但不管是何种结果，至少目前来看数据的观测，是存在几个矛盾的点的。

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深圳豪宅市场到底如何

新房豪宅如果没有出现逆市成交的现象，那么深圳当前真正的豪宅市场表现如何？

最近，随着深圳放松指导价的传言，豪宅成交也流传出不同的版本。

各种豪宅成交的数据，一直不断刷屏。

比如下图，显示的深圳湾恒裕滨城二期的成交信息，不明所以的人以为是近期成交的信息。

实际上，这是去年就已经成交了的房子，只不过近期限售期满才签完合同，成交价也没有3380这么高。

这说明，市场真的太希望看到成交回暖了，连一丁点的积极信息都要放大来看。

实际上，真正能够更加快速反映深圳豪宅的行情，还是要看法拍市场。

当二手房被压制，新房成交卡脖子的情况下，市场就会转而盯紧法拍市场。

一方面法拍房的评估价，如果是房评机构来评估的价格，基本是接近真实的市场价格的，另一方面，法拍房市场“捡漏”的机会也更大。

这个月，南山的两宗法拍，都以高溢价率拍出。

一套是南山天鹅湖花园二期房产，131.43㎡，评估价为1882万，成交价为2503万元，均价约19万/平，官方指导价为12.5万/平。

另一套是南山深物业前海港湾花园的房产，146.49㎡，评估价为1295万，以约1452万成交，折合单价为9.9万/平，官方指导价为9.49万/平。

然而，半个月前深圳的法拍豪宅，还处于被市场“倒逼”以接近指导价成交的状态。

2月10日，南山华润城三期一套88.17㎡法拍房，一拍报价为1389.5万在1月18日流拍后。

最终二拍以接近指导价成交，成交均价1199.6万，折合均价为13.6万/平。而官方指导价为13.2万/平。

所以，如果单纯从豪宅法拍市场来看，仅仅半个月市场对法拍豪宅的态度是已经转变了的。

但是否已经达到热销的地步就真的不一定了。

根据数据显示，1-3月深圳二手豪宅成交26套，其中17套成交在1月份，而2月份只有4套，3月已经将近过去一半的时间，不完全统计才5套，同样也很难体现出深圳豪宅热销的问题。

所以，目前对深圳楼市来说，市场态度转变是有明显迹象的，但距离成交真正的回暖，还需要时间。

而且即便深圳豪宅起来了，普通住宅也不一定能够同频。

本质上豪宅和普通住宅是两种运作体系，不同产品、不同人群、不同价格。

在深圳能真正称得上深圳豪宅的房子不多，能称得上的一定是占据了城市稀缺的资源要素，比如地段、风景、学区，三者都能满足的房子是屈指可数的。

其次，豪宅是针对这座城市少部分群体，富豪们的专属品，买豪宅的人，要么是改善，非首套，6-8成首付；要么是富商大贾，全款拿下的不在少数。

还有就是稀缺的豪宅，顶层的购买力，这类房子相比普通住房受调控影响较小，不能以大众的普宅的逻辑去看待。

总的来说，深圳的豪宅市场算得上是良性发展，虽不及上海的热度，但目前是好于普通住宅的。