虎年物管第一股来袭，金茂服务今日开启招股，拟全球发行1.01亿股，每股发行价7.52-8.14港元，每手500股，入场费4111.02港元，发行市值67.8-73.4亿，中金、汇丰为联席保荐人。
公开资料显示，2021年，多家递表的物企面临着招股书失效的窘境，部分物企二次递表仍未逃脱失效命运。金茂服务是近2个月来唯一成功过会的物企，上市过程可谓一路绿灯。资本热潮退却之际，金茂服务仍然得到了市场较多的关注和业内人士的肯定。
背靠中国金茂，未来有足够的面积支持
金茂服务是TOP15地产开发商中国金茂旗下物业平台，由中化集团间接持有35.3%股份，而中化集团为国资委监管下的大型企业集团。中国平安人寿持股14.11%，其他中国金茂股东持股50.61%。
中国金茂是行业高端高品的代名词，“三道红线”零踩线。从2021年全年的拿地金额来看，中国金茂出镜率颇高，土储增速较快，去年上半年土储面积高达6377万平方米，在同等规模房企中遥遥领先。
母企的土储是物管企业未来业绩的强有力保障，截至2021年9月30日，金茂物业在管面积2324万平方米，其中87%来自关联方。另一方面，金茂物业合约面积4573万平方米，合约/在管比例达到1.97，较行业均值高出0.34，在所有物业公司中处于头部低位，未来增长潜力巨大。
盈立能力突出，近三年利润复合增长率110%
相比众多物业上市公司，金茂服务的规模不算大，但其盈利能力较为突出。2018年-2020年，金茂服务的收入分别为5.75亿元、7.88亿元、9.44亿元，复合年增长率为28.2%，2021年前9个月的收入为10.49亿元。同期，金茂服务实现利润分别约为1750万元、2260万元、7710万元、1.09亿元，复合年增长率逾110.0%。
金茂服务以一二线城市的高端物业（包括高端住宅和高端商写）为主，平均物业管理费远高于行业平均水平。随着金茂服务城市项目密度提升，管理成本下降，毛利率有较大的提升空间。
5名基石认购比例超80%
金茂服务本次IPO引入5名基石投资者，包括东方雨虹(002271.SZ)实际控制人李卫国先生旗下的Keltic认购1亿元人民币，康力电梯(002367.SZ)认购9900万港元，科顺防水(300737.SZ)实际控制人陈伟忠先生旗下的广东科顺认购5000万元人民币，中国联塑(02128.HK)旗下的富汇资本认购2亿元人民币、千合基金认购1500万美元，合共认购约6.4633亿港元的发售股份，占发售股份的78.3%-84.8%，这一比例在过往新股中是数一数二的。
受到房地产信用风险事件的影响，物管板块目前估值处于历史低位，但房地产行业的调控政策和融资环境正在逐步改善，机构预测物管板块将在波动中开启估值修复，关连方财务稳健且土储丰富的物管公司将被市场看好。
