新股點評 | 金茂服務：背靠央企的高端物業管理提供商
虎年物管第一股來襲，金茂服務今日開啓招股，擬全球發行1.01億股，每股發行價7.52-8.14港元，每手500股，入場費4111.02港元，發行市值67.8-73.4億，中金、匯豐爲聯席保薦人。
公開資料顯示，2021年，多家遞表的物企面臨着招股書失效的窘境，部分物企二次遞表仍未逃脫失效命運。金茂服務是近2個月來唯一成功過會的物企，上市過程可謂一路綠燈。資本熱潮退卻之際，金茂服務仍然得到了市場較多的關注和業內人士的肯定。
背靠中國金茂，未來有足夠的面積支持
金茂服務是TOP15地產開發商中國金茂旗下物業平臺，由中化集團間接持有35.3%股份，而中化集團爲國資委監管下的大型企業集團。中國平安人壽持股14.11%，其他中國金茂股東持股50.61%。
中國金茂是行業高端高品的代名詞，“三道紅線”零踩線。從2021年全年的拿地金額來看，中國金茂出鏡率頗高，土儲增速較快，去年上半年土儲面積高達6377萬平方米，在同等規模房企中遙遙領先。
母企的土儲是物管企業未來業績的強有力保障，截至2021年9月30日，金茂物業在管面積2324萬平方米，其中87%來自關聯方。另一方面，金茂物業合約面積4573萬平方米，合約/在管比例達到1.97，較行業均值高出0.34，在所有物業公司中處於頭部低位，未來增長潛力巨大。
盈立能力突出，近三年利潤複合增長率110%
相比衆多物業上市公司，金茂服務的規模不算大，但其盈利能力較爲突出。2018年-2020年，金茂服務的收入分別爲5.75億元、7.88億元、9.44億元，複合年增長率爲28.2%，2021年前9個月的收入爲10.49億元。同期，金茂服務實現利潤分別約爲1750萬元、2260萬元、7710萬元、1.09億元，複合年增長率逾110.0%。
金茂服務以一二線城市的高端物業（包括高端住宅和高端商寫）爲主，平均物業管理費遠高於行業平均水平。隨着金茂服務城市項目密度提升，管理成本下降，毛利率有較大的提升空間。
5名基石認購比例超80%
金茂服務本次IPO引入5名基石投資者，包括東方雨虹(002271.SZ)實際控制人李衛國先生旗下的Keltic認購1億元人民幣，康力電梯(002367.SZ)認購9900萬港元，科順防水(300737.SZ)實際控制人陳偉忠先生旗下的廣東科順認購5000萬元人民幣，中國聯塑(02128.HK)旗下的富匯資本認購2億元人民幣、千合基金認購1500萬美元，合共認購約6.4633億港元的發售股份，佔發售股份的78.3%-84.8%，這一比例在過往新股中是數一數二的。
受到房地產信用風險事件的影響，物管板塊目前估值處於歷史低位，但房地產行業的調控政策和融資環境正在逐步改善，機構預測物管板塊將在波動中開啓估值修復，關連方財務穩健且土儲豐富的物管公司將被市場看好。
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