二手交易冰冻，新房迎来持续的入市热潮。

10月，二手房成交量创下2012年3月以来最低值，仅1605套二手住宅，新房从“捂盘惜售”到扎堆开卖，不断有“网红”楼盘现身。

这种势头，还有越演越盛的趋势。

而深圳进入11月仅仅5天，已经有5个住宅项目获取预售许可。

包括深铁懿府二期、临海揽山御园、富通上舍、东海富汇、半山润府一期（D区）。

其中，南山两大豪宅铁懿府二期、临海揽山御园，前者均价10.3万/平，后者均价11.3万/平，双雄争霸，该选谁？

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揽山临海，最缺交通

作为南山少有的新盘，年年吹风入市，却年年放鸽子。

从前年就传出开放了样板间，拖到去年才真正开了公寓样板间。

但住宅却一直拖到了今年11月份。网传上流传，熬走了好几拨销售，才等来最近的预售。

首批1栋251套住宅，均价11.3万/㎡，主力面积116-226㎡，总价1075万-2918万/套。

同地段内二手住宅，实际挂牌均价大概在10万/平—12万/平，如兰溪谷、水湾1979挂牌均价在12万/平左右。

临海揽山御园的位置非常独特，名字中带有“揽山”二字，确实也匹配，项目就位于南山山脚下，是天然的半山豪宅。

从水湾地铁站D出口出来，进入水湾直街经过水湾1979右转工业五路经过蛇口网谷万海大厦，直行约5分钟能远远望见临海揽山的楼体。

（水湾地铁站D出口）

但是在片区普遍豪宅化的情况下，临海揽山御园在地段和配套方面，优势就不那么明显了。

正是由于项目位于山脚下，所以有些显得“被隐藏起来”的感觉。

项目正门出入，对着的是沿山路以及工业五路，但由于片区内规划较早，道路显得过于狭窄，与旁边的蛇口网谷离岸数据中心以及附近的深圳贝赛思国际学校、万联大厦以及万海大厦显得格格不入。

日常早晚高峰出入交通拥堵，容易遇上堵车。

@格隆汇楼市实地考察当天，大约下午四点半开始，工业5路以及规划一路便开始堵车。

而商业配套方面，自带的商业面积只有8000平方米，沿着工业5路、规划一路以及沿山路，周围的商业特别少，即便有底商也是零零散散，不够集中。

需要依赖附近万海大厦部分小商铺以及约590米处的水湾1979一里街坊商业。再大一点的商圈，需要去到一公里以外的花园城和海上世界。

所以@格隆汇楼市实地踩盘的最大一个感觉就是，项目楼栋间距小，小区绿化不多，商业少，容积率高，交通局促，结合周的旧工业区和住宅区，很难让人把项目和豪宅联系在一起。

但尽管如此，并不妨碍项目的稀缺性以及其他一些突出的优势。

首先，项目位于蛇口南山山脚下，准现楼，交房速度快，有一定的限价红利和性价比。

其次，教育资源丰富，有育才三小、育才中学、育才一小、深美国际学校和太子湾学校等，涉及到育才教育集团和国际学校超过8所学校。

再有就是，周边已经有不少旧改，比如招商蛇口工业区沿山路片区旧改、招商蛇口工业区沿山路宝耀片区旧改等。

所以等旧改更新结束后，住宅区、工业园区就能和附近的蛇口网谷互相联系，将整个片区的面貌会升级为“高端商务+高端住宅”。

2

靠山豪宅，却最缺商业

作为安托山、华侨城豪宅遍地的项目，和临海揽山同属南山近期少有的新盘，深铁懿府二期要便宜1万/平。

648套住宅几乎全是东南朝向，均价约10.3万/平，112-118平，总价区间1044-1353万/套，毛坯交付。

东侧是安托山，北侧是深云村，西侧是南坪快速。

附近的二手房市场实际挂牌，深云村约12.7万/平，懿德轩约17.5万/平。

@格隆汇楼市实探当天，觉得项目最可惜的就是北面被深云村完全遮挡，东南向被安托山围绕，靠近北环大道一侧的出入通道狭窄局促。

如果需要乘坐地铁，则需绕过深云村，走约570米才能到达地铁。

而深云村小区则有侧门直接连廊深云地铁站B出口。

其次是商业配套欠缺。

项目自带约2万㎡的集中式商业，虽然可以基本满足生活所需，但附近的深云村自带的底商也不足以支撑日常生活消费的需求。

大型商场要去到周边的方大城、印力中心（山姆会员店）等，距离约4公里。

教育方面，项目自带九年一贯制学校自带1所36班九年一贯制学校和2所幼儿园。

马路对面有中科院深圳先进技术研究院实验学校（公办九年一贯制）。

不过项目所处的地段，本身就自带豪宅气质，在安托山的东侧，约2公里外，是另一个豪宅区，包含万科瑧山府以及入市呼声很高“海德园”。

3

总结

同属南山新盘，目前还只是意向登记。临海揽山11月6日截止登记，深铁懿府二期11月7号截止登记。

所以趁着截止日期，根据实地考察的结果，最后总结一下。

1、地理位置方面，临海揽山地处蛇口，属于大前海片区，向南有邮轮码头，东行有深圳湾口岸，北上到达后海总部基地，价值更高。

2、景观方面，临海揽山背山面海，地势较高，视野开阔，懿府二期既有三期遮挡也有深云村遮挡。

3、交通方面，深铁懿府二期被南坪、北环、高速环绕，四通八达，相对便利。临海揽山靠山，就区内道路规划相对狭窄，出行一定程度受阻。

4、商业配套方面，二者其实都没有自带大规模的商业体，但相对来说揽山更接近海上世界。

5、价格方面，深铁懿府二期起价更低，更容易上车。

都是豪宅，临海揽山精装修，卖贵1万/平，深铁懿府毛坯交付，你们更喜欢哪一个？