摩根士丹利发表报告指，九龙仓置业(01997.HK)股价过去一个月累升约17%，跑赢恒指同期约7%升幅，而现价相当于预测今年股息收益率3.3%。 大摩相信，市场正反映中港复关的可能性上升，甚至有机会早于明年2月的北京冬季奥运会前，但该行认为不太可能。再者，本港零售销售未见加快，今年8月本港的零售销售仅按年增长12%，消费券的影响较该行预期为小。由于没有游客，奢侈品销售仍较2018年8月历史高峰低出58%。 报告称，九龙仓置业市盈率历史上与本港零售销售按年增长有高度关连，因该行不预期首八个月零售销售按年8%增幅在未来数个月可以加快，认为九龙仓置业缺乏催化剂，其相当于预测市盈率17倍的估值料难以进一步上升。如果仍不通关，明年上半年本港零售销售按年增长或放缓至仅2%。 此外，报告称，九龙仓置业上半年零售租金收入较2019年上半年低出35%，属收租股中最差，主因续租租金明显下跌，以及商场空置率上升。该行料今年上半年零售租金尚未见底，明年租金收入仍较2019年水平低出三成。另该行称，其办公室展望仍疲弱。上半年占用率由去年底的85%进一步跌至82%。尖沙咀租户受疫情严重打击；另九龙东的竞争亦激烈。 大摩将九龙仓置业股份评级由「与大市同步」降至「减持」，目标价由41元降下调至38元，以反映下调估值基础，资产净值目标折让由35%扩至40%，主因旅客复苏较预期慢。