瑞银发表报告表示，估计中国房地产投资信托基金(C-REITs)至2030年资产规模达到1.2万亿美元，相当於内地2020年住宅物业销售额的50%。该行料内地将推出房地产投资信托基金因具有多项用途，第一是可将投机性需求从住宅物业转移到政府更支持的其他资产类别，例如出租房屋及物流物业；第二是房地产投资信托基金可充当内房市场的稳定器；第三是解决开发商推动项目与时间不匹配问题。 该行估计，内房开发商的去杠杆化(三条红线政策)到2023年中期完成之前，料商业地产(办公室和购物中心)可能不会被纳入中国房地产投资信托基金范围之内。 瑞银指中国房地产投资信托基金关键问题是资产类别是否由内地政府推动，以及房地产投资信托基金是否可为住宅开发商提供流动性。基於中央大力提倡发展出租房屋，但租金收益率低一直是一个障碍。该行估计内地出租房屋市场规模为4,270亿元人民币，料对万科(02202.HK)、龙湖(00960.HK)、华润置地(01109.HK)、中国海外发展(00688.HK)、旭辉(00884.HK)和中骏集团(01966.HK)等企业来说应属利好。 在物流地产方面，由於大多数物流地产开发商不是住宅开发商，若中国房地产投资信托基金的推出不为住宅开发商提供资金，但会降低经济中的物流成本。该行估计符合条件的物流地产投资信托基金市场规模为1.33万亿元人民币。该行认为这对ESR(01821.HK)有利。 瑞银为，内地政策目标是自上而下令内房开发商进行去杠杆(三条红线)。因此料至2023年中在完成去杠杆化之前，该行认为中国房地产投资信托基金不会推出涉及商业地产，因为料当局认为此为住宅地产开发商提供额外的融资渠道。话虽如此，该行若中国房地产投资信托基金最终将包括商业地产，因为商场和办公室有助於刺激消费和改善城市形象，倘若落实，该行认为这将对商业物业开发商有利，例如华润置地、龙湖、新城发展(01030.HK)和宝龙地产(01238.HK)。