交流要点

1）交易对价1.6倍PS。富力物业的业绩对赌：2021年收入42亿元，净利润5亿元，在管8600万方，合约1.27亿方。富力整体平均单价3.0元以上，商写单价10.08元。利润率相对较低，但有提升空间；

2）储备面积，通过30亿元来锁定未来6600万方的面积，对应的业态也比较丰富。富力的智能化、增值服务的业务体系和管理层级的平台化等方面还有待提升，潜力也比较大；

3）富力在广州核心地区，有几十栋写字楼，标杆项目比较多，影响力大。收购可以进一步提升公司的商管能力。富力在商业方面有1100多万方的在管，2000万左右的在途面积，区位也不错。

事件概要

    2021年9月20日，碧桂园服务发布公告，宣布拟以不超过100亿元的对价，收购富良环球100%股权。其中交易对价为70亿元，购买截至2021年底的0.86亿方在管面积。30亿元，买未来0.66亿方面积，按交付进度支付对价。

管理层介绍

    富力物业：有24年开发经验，也是商管的头部企业，有很好的物管口碑和品牌定位。富力地产短期内有一定压力，选择了和碧桂园服务抱团合作，相信后面会有很好互补。碧桂园服务正需要一线和新一线的业态，包括中高端的住宅物业作为补充。

碧桂园服务自身的成长扩张能力依然具备。2021年，碧桂园服务预计有好几十亿的利润，不少现金流。即使不从市场融资，仍然具备成长扩张的能力。

目前，外资对地产行业的认知还存在一定偏见。某房企的危机是经营模式造成的问题，没有正的经营性现金流，主要靠融资滚动。碧桂园的经营性现金流是正的，模式也是挣钱的，不卖高价，围绕主业发展，也是有战略定力的。碧桂园房子是刚需，资产去化好，流动性也好。

就物业来说，营收方面跟地产的联动已经很少了，关联交易百分比已经低于10%。其他业务也在增长。碧桂园服务很早就在规避来自开发商的依赖风险，并坚持独立运营。

Q&A

Q：怎么看未来的收购机会？下半年是否会有更多收购落地？

A：市场上现在出现了很多优质机会。在中国，物业行业肯定不会被扼杀。没有资本投入，没有优秀人才进来，这个行业不能很好发展。物业行业解决了1000多万人就业，服务全国4-5亿人，300多亿方在管。这样的行业不盈利，怎么能做好服务。物业行业很多属性，已经逐渐和房地产剥离。面积交付后，物业针对的是业主的服务，是to C的。不受到地产公司太多影响。地产的问题，只影响在途项目的交付。股票市场周期转变来得太快。企业的成长周期是高速发展的，会按照战略定力，坚定不移去强化能力，抓住机会。只要有好的机会，公司会坚定不移地扩张。

Q：投后整合如何？

A：整合是复杂的问题，确实也不容易。要融合各自的优点，包括文化体系的特点。主要是要尊重原先的管理层，凝聚和激励他们，让他们认同企业的文化和能力。

碧桂园有开放的文化，狼性的精神，懂得分享的体系。老板是进取的舍得分享的二代。这种执行力不是一天造就的，是企业有这个价值，让大家有拼劲。碧桂园服务的管理层，一起打江山，很团结。

Q：后续还有什么并购方面的想法？后续是否还需要配股？

A：已经给到小业主的面积，风险小，这是现状交易。在途的面积，交付一部分，再交一部分钱。风险敞口是比较小的。70亿元买过来，富力物业融资来的26亿元净资产也在。

Q：碧桂园服务基础物管毛利率比较高，怎么看未来毛利率的趋势？

A：没有一个行业，是被人工成本的上升而消灭的，成本是可以转嫁的。

物业管理是刚需。广东省政府最近在请碧桂园服务给各个市长做培训。老旧小区的问题，是因为没有投入去做物业管理，去做基础服务，所以才导致政府一直要承担这部分成本。解决办法是：引入物业公司去做管理。物业公司能帮政府做好基层治理工作。

政策一直是鼓励行业规范化发展，淘汰不良企业，让企业有尊严地赚钱。

城镇化继续，中产阶级，居民对社区重视，消费不断升级，中国能发展，物业行业就能很好发展。

Q：过去1-2年，物业公司在横向的垂直的并购做得多，地产思路比较重。而物业服务，重要的是运营。您怎么看？

A：公司的估值理应是规模成长，品牌溢价，运营能力，平台输出能力，综合决定。

但资本市场之前一股脑，只要是物业，都给高估值。现在又一股脑儿，好坏企业都往下砸。这是不合理的。应该是区别看待，把好的资本给到好的企业。

碧桂园服务一直注重效率，也有效果。作为大企业，会把基本工作抓实抓牢。比如灯光，安防，监控，设施设备管理系统都在管理。每年研发费用上亿元，抓基础服务的运营，建立新的服务方式。投入这么多，就是为了应对人力短缺，应对新的业主习惯，和越来越高度智能化的基础作业方式。

Q：大型收并购，交易背后风险是什么？解决措施是什么？

A：最大风险是开发商的不确定风险。解决措施就是落地多少面积，给多少钱。在途的面积，有担保也不认，落地了，再给钱。碧桂园服务每年自己就有60-70亿元的现金流，市场上有好机会就去抓住。

Q：政府参与度如何？

A：前阵子大房地产商出问题，政府也希望碧桂园做一些支持。政府的态度，还是靠企业自己去做决策，没给啥压力。政府是欢迎物业行业去创新的，帮政府解决一些问题。对富力物业的这种合并，市占率也还很低，政府没有反对。

Q：写字楼以后的运营商会是谁？富力持有的，还是小业主的？

A：商业部分只有2栋楼是富力自持的。其他都是卖掉的，市场化的。

未来的运营，还是原班团队为主。富力这个品牌也会继续去使用。在中国，商写方面能做很多事情。整合融合过程中，也会多给富力的团队去赋能和支持。都是职业经理人，相信会有很好战斗力。

Q：物业跟民生关联很大，那未来会变成类似公用事业吗？

A：物业管理方面，是有差异化需求的，差异化服务提供者，所以可以有差异化价格。市场化是趋势，不会变成公用事业。

Q：款项支付进程如何？

A：20亿元今天支付，30亿元股权交付后支付。

Q：会融资吗？

A：现在这个价格肯定不会融资。公司自己还有一百多亿现金。经营上也有现金流产生。现在公司股价已经严重低估，回购还是会做的。

Q：富力物业那边有些应收款问题，怎么控制风险？

A：先是给一定时间让富力自己去解决。未来支付时，敞口会扣除。超过6.1亿元以上会扣除。