该行称，主要忧虑香港旅游业仅逐步复苏(参考澳门经验)；内地境内免税品销售蚕食旅客开支。该行门店客流分析亦指奢侈品牌在深圳扩张，但收缩香港经营规模。香港零售收租股现估值相当於预测未来12个月股息率4.1%，与历史均值及疫情前水平相若，瑞银料市场或对旅客消费复苏过分乐观。

报告表示，不预期入境内地旅客在港消费全面复苏。该行分析指海南CDF线上平台提供多款护肤及美容产品，价格较本港低出10%至11%，对本港零售销售影响属负面，因内地旅客消费开支有31%占比与此有关。该行料更多奢侈品牌将在大湾区开设分店，因在深圳及广州奢侈品牌分店密度仍远低於香港、北京及上海。

该行留意到铜锣湾时代广场转变成生活商场的下行风险加剧，由於其租金较邻近商场存溢价，或致续租租金有重大向下调整风险。另尖沙咀K11 MUSEA明年潜在租客组合升级，或对同区海港城构成威胁。

瑞银将九龙仓置业(01997.HK)投资评级由「中性」降至「沽售」，主因估值偏高，及高占用成本与竞争加剧带来结构性挑战。该行续偏好太古地产(01972.HK)及恒隆地产(00101.HK)，喜好其境内奢侈品销售及丰富商场布局。该行亦喜好新世界(00017.HK)，指风险回报吸引及K11 MUSEA或带来潜在上行。详细投资评级及目标价见另表。