機構：光大證券

評級：買入

目標價：9.41港元

二十四年發展歷程，老牌央企物管再出發

中海物業成立於1986年，隸屬於中國建築旗下中國海外集團。截止19年底，公司業務分佈於中國104座主要城市，服務項目806個，服務面積1.51億平方米。

公司董事會結構穩定，成員均長期在中海集團內任職，具備豐富的行業經驗，有助於集團內部資源整合。2020年2月11日起，顏建國辭任公司董事會主席兼非執行董事，由張貴清擔任公司董事會主席兼執行董事。

對外資源整合，對內優化管理，外拓勢頭初顯

16-19年，公司在管面積由9350萬平米提升至1.5億平米，年複合增長率17.4%，總收入由25.6億港元提升至54.7億港元，年複合增長率28.7%。19年首次外拓，新增外拓合約面積1504萬平米。基礎服務：16年以來，公司削減中後台人員，有效降低期間費用率。16-19年，期間費用率由10%下降至5.7%；增值服務：16-19年，增值業務複合增長率40%，18、19年連續兩年增速超過50%。隨着經營範圍擴大，毛利率下行，未來有望穩定在30%左右。

母公司有力支撐在管面積增量，關注“保留運作”整合破局

公司背靠中國建築及中海集團，有力支撐管理面積增量。截止2019年底，中國建築地產業務土儲超過1.1億平米，其中中國海外發展土儲6522萬平米，中海宏洋土儲2401萬平米。充足土儲及穩定開發進度，有力支撐管理面積增量。

上市之初，若干歸屬於中建總（中建集團）及中建股份的獨立物業管理業務被排除在外，這部分物管業務被稱為“保留運作”。2019年，公司向中建三局收購武漢中建捷誠物業100%股權，顯示出“保留運作”逐步納入中海物業體系的可能性，後續值得關注。

投資建議

我們預測20-22年公司EPS為0.21/0.27/0.33港元，當前股價對應20-22年的PE分別為40/32/26倍。綜合來看，我們認為公司2021年合理估值為35倍，給予公司目標價9.41港元。由於公司市場參與態度更加積極，背後資源潛力有望進一步釋放，首次覆蓋給予“買入”評級。

風險提示：人工成本快速上升風險；增值服務拓展不確定性風險；關聯方依賴風險；外包質量風險。