作者 707的牛

數據支持勾股大數據

地產股這麼多，為什麼會選金地？這是絕大多數投資者存在疑惑的地方。一線房企港股有中國恆大，碧桂園，融創中國；A股有萬科，保利；它們也並不比金地差。但從彈性的角度考慮，金地會快於這些公司。

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押注高增速的邏輯

“肺炎疫情”會對各個行業造成不同程度的衝擊，是目前市場關注的焦點。房地產也是除了餐飲，旅遊等服務業以外，受影響最大的行業之一。

房企現在不能賣房提前收預收款，也不能開工，但銀行貸款的利息還是需要繼續支付。所以負債率低，現金流好，有規模優勢的地產商才能存活下來。這次疫情事件也會加速行業洗牌，併購重組，合作開發將是未來幾年的趨勢。在這個階段，二線房企爆發力是最強的。

房企的真實情況也在資本市場得到充分反映。不同梯隊的公司股價走勢已經出現了分化，小地產股不漲甚至出現下跌，一線地產股漲幅不會太大；而第二梯隊的地產股價漲幅明顯超過了第一梯隊的地產公司。

從2019年9月的低點開始計算，碧桂園累計上漲31%，中國恆大上漲34%，融創中國54%，萬科A上漲24%，保利地產17%。而第二梯隊的地產股，世茂上漲50%，陽光城47%，中國金茂43%，旭輝控股集團60%。

從市場表現看，二線房企的漲幅為什麼可以完全跑贏一線房企？究其原因，還是因為2019年銷售業績增速前者可以大幅超越後者。

在第一梯隊當中，2019年全年累計銷售金額TOP5分別是萬科，中國恆大，融創中國，碧桂園和保利地產。其中碧桂園5522億元，同比增長10%；萬科6308億元，同比增長4%；中國恆大6011億元，同比增長10%；融創中國5562億元，同比增長21%；保利地產4619億元，同比增長14%。

可以很清楚的看出，一線房企中，融創的銷售增速是最快的，對應的漲幅也是在港股同等規模的地產股中最大的；保利2019年銷售增速有14%，也是A股漲幅最大的。

重點房企的整體增速都有出現下滑，TOP100的地產公司增速從2018年的35%下滑到2019年的16%，第一梯隊的房企增速基本保持在10%左右。二流房企當中會出現增速分化，部分公司的增速將會落在10%-20%的區間，當然也有少數公司增速會大幅加快，超出20%。

在第二梯隊裏面，根據各個房企已經公佈的數據。有6家公司2019年全年的銷售業績增速超過30%，其中金地銷售額達到2106億元，第一次突破2000億元的台階，也有30%的高增速。剩餘幾家公司的銷售額也相差不大，基本穩定在2000億元附近。

二線房企2019年的銷售業績大幅跑贏一線房企，而且這種趨勢在未來還會持續下去。為什麼呢？基於這種判斷大概有3點邏輯：1、行業調控趨嚴，地產商融資受限，加上疫情影響，多數小房企紛紛和更大房企合作，共同開發。2、二線房企較一線房企槓桿率更低，還有加槓桿的空間，所以合作項目後期還會加快。3、二線房企的銷售基數比一線房企小，增速自然會快很多，龍頭地產公司已經經歷了這個時期。綜合來看，二線房企增速更快，這是市場偏好這類公司的原因，也是投資這類公司能獲得超額收益的原因。

金地能PK掉一線房企的邏輯已經已經解釋明白了，至於在二線地產公司當中為什麼偏偏挑中了金地，不僅因為它賣房子賣的最好，最快；其實這家公司還是存在不一樣的地方的。

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金地的差異化

金地作為國資背景的地產公司，似乎沒有什麼特點。但是近兩年公司的基本面已經出現了明顯改善，的確有可以挖掘的亮點。總的來説，金地有幾點差異化的地方：1、銷售業績保持高增速；調整產品結構之後的量價齊升；2、加大土地儲備，可以保證業績的持續性。

2016年，金地銷售金額突破千億，相當於邁上了一個新台階。方向和定位經過2015年的大調整之後，2016年也是銷售增速最快的一年，銷售額同比增長63.1%。2019年的銷售業績在第一梯隊和第二梯隊的房企當中都很出色，銷售額突破2000億元，同比增長29.7%。

經過幾年的秣兵歷馬和調整之後，金地在國資背景的地產公司中又保持了高增速，最近公司銷售額的增長是量帶來的還是價帶來的呢？

可以很清楚的看到，2016年公司的銷售額增速是63.1%，銷售面積的增速也達到了47.6%，説明銷量貢獻大部分的銷售業績。2017,2018年金地的銷售面積穩定在15%左右，但是2019年達到了23%，可以説是超出市場預期的。

金地的銷售業績基本和銷售面積是正相關的關係，特別是在銷售單價漲幅變動不大的情況下。分析完銷量對銷售業績的影響之後，再就是看銷售單價的單邊作用。

同樣的，2014年到2017年是房地產的景氣週期，商品房銷售單價的持續上漲給房企貢獻了不小的業績。經過房住不炒，部分地區限價的調控之後，價格增速立即放緩，特別是在2019年多數房企都在打折賣房，但去年全年金地商品房的銷售均價有5.6%的漲幅。

在沒有降價保量的情況下，金地可以獲得量和價的雙增，説明公司在面對調控逆週期的時候，在同類公司當中還是有競爭力的，況且2019年的銷售額已經突破2000億元。

其次就是公司加大了拿地力度。2017年以後，公司根據規模增速也加大了拿地力度。金地2017年新增可售面積是1305.0萬平米，同比增長144.8%。2018年的新增可售面積也一直保持在1000萬平米以上。2019年上半年，新增可售面積675.0萬平米，同比增長21.2%。

拿地力度方面，金地2017年的拿地力度高達71.3%，2018年和2019年上半年拿地力度都達到60%以上，明顯快於2016年之前的數據，2019年上半年比2018年全年又提高了3.1%，隨着公司增速進一步加快，金地的各項指標都在明顯改善。

公司總的土儲面積截止到2019年上半年，達到4760萬平米，相比2018年全年同比增長8.2%。權益土儲面積2550萬平米，權益佔比53.6%。2018年，公司總的土儲面積和銷售面積的比值是5.0，高於龍頭地產公司萬科和碧桂園。以現在的土地儲備，可以滿足公司未來持續發展5年。

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覆盤公司的階段性行情

金地的最近兩波行情可以分為兩個階段，2018年10月份到2019年4月份，最高漲幅76%；和2019年的6月到2020年1月份，漲幅也有30%。金地的第一波反彈可以理解為市場深度回調之後的補漲行情，地產板塊在市場底部和股價低位，再加上2018年營收增速高達35%，明顯開始加快。

金地的第二段行情是從2019年9月份開始。而這個時點正是房地產行業經歷了政策調控趨嚴之後，整個地產板塊的估值被打到底部的位置。加上地產股的三季報整體增速加快，超市場預期，整個板塊就開始反彈了。

至於為什麼金地第一階段的漲幅會大超後半部分？除了市場和政策面的影響因素以外，也和公司基本面的重大反轉有關。

過去幾年金地出現了幾個致命性的錯誤。首先拿地策略上的失誤。旱則資舟，澇則資車；逆週期投資才能容易獲取市場週期轉換的紅利。最理想的狀態是在土地市場下行，土地溢價率低的時候補充土儲面積；在房地產市場轉暖的時候開發賣出，往往容易獲取超額收益。

但是金地集團一直是順週期拿地。2008年，2011-2012年，2014年土地市場行情差，土地溢價率低時，購置土地較少；2009年，2013年市場行情上行，公司會購置大量的土地。長期下來，拿地成本維持在高位，造成了庫存和資金的壓力，發展增速自然就放緩了。

其次就是產品定位的誤判。2011年-2015年，金地開發的商品房面積都是在144平米以上的大户型，2011年這種户型的比例高達51%。當時的主流市場是以剛需為主，公司開發出來的户型與實際需求有所偏離，就直接導致了銷售增速和樓盤去化率顯著偏低。

2013年之後，公司才恍然大悟，於是開始調整產品結構。降低了大户型住宅的整體佔比，提升中小户型住宅的比例。從2011年到2015年，金地花了五年時間才把產品結構優化。到2015年年末，公司90平米以下和90-144平米的產品分別佔比24.3%和38.3%，一共佔比62.6%。

前期的失誤直接導致2017年金地業績的撲街，同比下滑32.15%，公司股價也從那時候跌到了底部區域。但是公司在調整拿地策略和產品結構之後，2016年的銷售業績也爆發了，銷售額同比增長63.1%，兩年週期之後的結算也拔高了金地2018年的營收增速，同比增長34.62%。

第一階段的業績大反轉，也使金地股價漲幅快於第二階段。公司2019年銷售額2106億元，同比增長30%；依然保持高增速。同時早期的失誤已經得到調整，金地的優勢會繼續持續。

選擇金地，就是押注地產行業集中度提升的邏輯，而且這次肺炎疫情會加快調整的速度。這個時期受益最大的是二線房企，負債率低和合作項目趨勢化，可以使這類公司增速最快。

金地2019年銷售額2106億元，同比增長30%。公司營收和淨利潤保持高增速，估值卻不到7倍。同類公司中陽光城7.9X，旭輝控股集團8.2X，中南建設9.8X，估值更加便宜。選來選去，其他公司要麼規模增速達不到，或者是估值顯然高出20%。

而金地估值相對更便宜，增速又快，加上肺炎疫情的影響股價已經從高點回調15個點，預計金地2019年增速可以達到30%，再加上5%的股息率，顯然是市場過度反應了。

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