作者：謝皓宇、白淑媛 

來源： 小謝看地產

摘要

股權減持壓力解除，鉅盛華和前海人壽還持有萬科5%的股票，大家人壽保險持股也在5%以下；2018年和2019年前三季度分別計提23.5億元、16.5億元資產減值損失來平滑業績，後續業績將超預期。

1、維持增持評級

萬科作為國內住宅開發龍頭，產品溢價能力及適應市場的能力較強；維持公司2019/2020/2021年EPS為3.82/4.52/5.52元，同比增長28%/19%/22%，維持目標價41.35元，現價對應2019年8倍PE。

2、股權減持壓力解除，鉅盛華和前海人壽還持有萬科5%的股票，大家人壽保險持股比例也在5%以下

2019年11月27日至12月19日，鉅盛華和前海人壽通過集中競價交易方式合計減持萬科A股股票5.65億股，佔万科總股本的5.00%。本次權益變動後，鉅盛華持有萬科4.03億股，佔比萬科總股本3.57%，前海人壽持有萬科1.62億股，佔比萬科總股本1.43%，兩者合計持有萬科5.00%的股票。此外，今年9月大家人壽保險通過ETF換股後，持有萬科4.29%的股票，至此兩大保險持股比例均在5%以下。

3、2018年和2019年前三季度分別計提23.5億元、16.5億元資產減值損失來平滑業績，後續業績將超預期

2018年公司計提資產減值損失23.5億元，大約影響當年税後淨利潤17.7億元，影響當年歸母淨利潤11.7億元；2019年前三季度報公司計提16.5億的存貨減值，影響當年税後淨利潤12.4億元，影響當年歸母淨利潤8.5億元。而且前三季度，公司計提的減值損失同比減少49%，因此未來隨着存貨減值的計提減少，公司業績也會超預期。

風險提示：市場景氣度進一步下行。