國家統計局日前公佈數據顯示，今年9月，房地產市場價格總體穩定，一線城市新建房價同比漲幅略有擴大，二三線城市漲幅均回落。具體來看，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.6%，漲幅比上月擴大0.4個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲0.1%。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲9.3%和4.7%，漲幅比上月分別回落0.6個和0.8個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲8.4%和5.0%，漲幅比上月分別回落0.6個和0.8個百分點。
近年來，房地產持續調控，尤其是下半年的“730會議”，監管部門強調和落實“房住不炒”定位，提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段。而在“房住不炒”的主基調下，房地產行業整體規模增速顯著放緩，今年前三季度，百強房企累計銷售額同比增速在4%左右。不過，值得注意的是，在TOP10房企中，新城控股在今年前三季度依然維持超過20%的銷售增速，不僅優於行業平均，更是在TOP10房企中保持領先。
對於三季報表現穩健的新城控股來説，預計在四季度依然能夠維持向好的業績預期。
三季報梳理：住宅+商業雙輪驅動——住宅項目熱銷、吾悦廣場迎來集中開業
10月25日，上交所網站披露了新城控股2019年第三季度報告，公司前三季度實現營業收入295.6億元，同比增長19.22%，歸屬上市公司股東淨利潤37.3億元，同比增長19.57%。與此同時，新城控股前三季度扣非淨利潤同比
新城控股三季度業績穩增的背後，是公司在各大深耕城市堪稱亮眼的銷售表現。例如新城蘇州區域公司，至9月底銷售額已經突破200億元。而在新城控股的“發家之地”常州，今年前9月，新城控股在常州的流量銷售金額達165.02億元，穩居常州市房企商品房流量銷售金額排行榜第一名，且遠高於第二名62.47億元的流量銷售額。另據媒體報道，8月29日，位於常州武進的新城璞樾春秋迎來首開，均價超過27000元/㎡，1個小時即成交130套洋房，總銷金額6億，取得了3天內150%超額完成當月簽約指標、190%超額完成當月回籠指標的突出成績。
值得一提的是，在純住宅項目熱銷走俏的同時，新城控股商業綜合體業績也表現不俗。新城旗下的吾悦廣場綜合體，一般包括可售住宅、可售的室外街小商鋪，以及自持的大商業。因為有商業資源配套，其住宅、小商鋪更受市場追捧。例如，温州吾悦廣場綜合體項目小商鋪部分於9月7日首開，推出的200套房源去化率高達98%，攬金4.22億元；江蘇鹽城的東台吾悦廣場於9月13日迎來小商鋪首開，均價超過2萬元/㎡的330套房源一經推出即宣告售罄，熱銷4.6億元。
近期，新城控股的商業項目也迎來集中開業。9月27日，新城控股位於延安、西安、連雲港的3座吾悦廣場同時滿鋪開業。10月18日位於江蘇常州的天寧吾悦廣場迎來盛大開業，月內，新城控股還陸續開業陝西寶雞和江蘇揚州寶應兩座吾悦廣場。此外，按照開業計劃，11月份新城控股還將迎來天津津南、淮北、漢中、桂林等4座吾悦廣場開業；12月份，連雲港海州、溧陽、鹽城、高郵、蚌埠、宿州、長沙高鐵、哈爾濱哈西等8座吾悦廣場將集中開業。
按照上述計劃，新城控股今年全年預計開業吾悦廣場22座，比去年的19座再增3座，至2019年底累計開業64座吾悦廣場。
目前，已開業的吾悦廣場保持較高的出租率，在海口、桐鄉、合肥、義烏等地的十家吾悦廣場出租率甚至達到100%。
數據顯示，1-9月份吾悦廣場的租金及管理費貢獻收入27.62億元，同比增長95%。
展望四季度：銷售規模穩步提升，完成2700億銷售目標是大概率事件
在“房住不炒”政策主基調下，房地產行業整體規模增速顯著放緩，但新城控股依然保持着強勁的銷售增長動力。尤其在今年下半年以來，新城控股月均銷售額均超過250億，且呈現出穩步增長勢頭。
根據新城控股2019年9月份及第三季度經營數據，2019年1-9月，新城控股累計合同銷售金額約1976.91億元，同比增長23.89%，相當於完成全年銷售目標的73.22%；累計銷售面積約1723.06萬平方米，同比增長35.43%。而在9月當月，新城控股實現合同銷售金額262.25億元，銷售面積223.26萬平方米，同比漲幅分別為18%和33%。
數據顯示，在2019年前三季度，百強房企累計銷售同比增速在4%左右。新城控股超過20%的同比增速不僅遠高於行業平均水平，在TOP10房企中也繼續保持領先地位。
在克而瑞銷售排行榜上，新城控股1-9月銷售金額繼續位居行業第八位，且與第九名拉開了一定差距。而且根據相關數據，新城控股合同負債（房屋預售獲取的客户購房款）2089.5億元，同比增加109.1%，是2019年前三季度營業收入的7倍有餘，這也預示着公司未來可結算資源充足。
經過上半年集中拿地補庫存，在新開工節奏的影響下預計房企四季度的供應量將明顯提升；另一方面，在銷售承壓、項目總體去化率下降的背景下，四季度房企也將積極推盤、加大營銷力度，加速項目去化。相信在增加貨量供應、加強營銷力度的主導下，四季度房地產市場整體銷售規模會有進一步的回升。
而對於新城控股來説，當前已完成全年2700億元銷售目標的73.22%。隨着公司加速供貨的節點期的到來，預計新城控股四季度銷售規模將繼續穩步提升，完成全年2700億元銷售目標為大概率事件。
土地儲備充足，負債結構處於合理區間
新城控股近年來的快速發展，與公司持續穩健經營、雙輪驅動戰略以及擇機拿地的戰略密不可分。特別是在行業週期底部的2013-2015年，新城控股拿地強度連續上升。正是因為在行業低迷期的逆勢拿地，新城控股的銷售額才得以在後來幾年連續走高。
在房地產調控持續的上半年，新城控股的拿地強度（拿地金額/銷售金額）依然較大（數值為0.81）。積極拿地讓新城控股在銷售端保持穩步增長的同時，積累了較為充裕的土地儲備。
根據克而瑞最新發布的《2019年1-9月中國房地產企業新增貨值TOP100》榜單，新城控股前三季度新增土地貨值2154.5億元、新增土地建築面積1921萬平方米，分別位居行業第8和第5。充沛的土儲資源讓新城控股保持強勁的規模增長動力。根據天風證券研報數據，1-9月累計新增建面1869萬方，累計同比增加4%，樓面地價3453元/方，同比增加19%，樓面成本雖有所上升，但從1-9月拿地銷售金額比為33%也可以看出，新城控股的拿地節奏控制較好。
新城控股快速發展、積極拿地的戰略，也曾引發外界對其負債率的質疑。不過，數據卻顯示出最近一年新城控股的負債率穩中有降。2019年中報顯示，新城控股資產負債率為86.70%，較去年同期88.31%下降1.61個百分點。而在今年前三季度，新城控股資產負債率、扣預資產負債率分別為88%和42%，同比分別下降0.5和12.9個百分點，公司償債能力有所改善。從債務結構來看，新城控股短期負債佔比35%，負債結構穩健。
人才團隊穩定、股權激勵彰顯決心
業績增長離不開人才團隊的穩定。9月中旬，新城控股2020屆校園招聘正式啟動，計劃面向全球高校招聘超700名應屆生。從2016年的176人、2017年266人到2018年的407人，再到今年計劃招募超700人，新城控股近幾年的校招規模穩步擴大。
資料顯示，新城控股高管團隊平均司齡長達9年，其中17人已為公司服務15年以上。今年7月，更是有近17%的新城控股員工在半年度人才盤點中因表現優異獲得晉職晉薪，三季度，公司新增員工人數近1300人，在行業增長放緩、人才流失頻繁的背景下，新城控股員工人數逆勢增加也顯得更加難能可貴。
一般而言，一家公司管理團隊穩定且均為公司服務長達數年甚至十數年，從側面足以體現出管理團隊對公司內部文化、風格、管理制度的高度認同，這也成為新城控股未來發展軟實力的重要體現。
9月27日，新城控股發佈2019年股票期權與限制性股票激勵計劃草案，擬向激勵對象授予權益總計2723.24萬份，約佔股本總額的1.21%。預計附屬公司股票激勵計劃涉及的參與者共計108人，包括新城控股董事、高級管理人員、中層管理人員、核心骨幹。新城控股表示，此次激勵計劃的目的是為進一步建立、健全公司長效激勵機制，吸引和留住優秀人才，充分調動公司董事和高級管理人員、中層管理人員、核心骨幹的積極性，有效地將股東利益、公司利益和管理層個人利益結合在一起，使各方共同關注公司的長遠發展。
結語
在8月6日新城控股的股價遭遇22.99元/股的新低後，此後投資者的信心漸漸恢復。截至10月30日收盤，新城控股報收33.25元/股，累計漲幅超過40%。
種種跡象仍表明着，新城控股各項經營活動並沒有受到實質性影響。住宅+商業雙輪驅動戰略下，新城控股銷售額維持平穩增長。目前，新城控股估值處於相對低估狀態，且根據業績考核目標，新城控股2019-2021年扣非淨利潤增速對應2018年不低於20%、70%和120%。從投資角度出發，兼具相對低估值和業績成長性的新城控股值得投資者持續關注。
