本文來自格隆匯專欄：華泰固收張繼強

摘   要

核心觀點

近期人大常委會授權國務院開展房地產税試點工作，並於條件成熟時，及時制定法律。理論上，房地產税可調節房地產市場供需關係，改善地方財政收入和結構，調節收入分配、縮小貧富差距。本次房地產税預計在人口流入多、房價上漲壓力大的熱點城市開展試點，方案體現“寬税基、低税率、保剛需”，對試點地區實質影響可能有限，但警惕試點短期放大市場悲觀預期並帶來次生影響。市場角度，短期房地產等板塊可能面臨壓力，但更多是心理衝擊，堅持“剩者為王”思路，中長期看居民資產再配置浪潮快速演進，地方政府的政策導向和行為模式也將變化。

我國房地產税改革可分為三個階段

第一階段是現行房產税的形成。1986年出台的《中華人民共和國房產税暫行條例》成為至今房產税徵收的依據，但條例免徵個人所有非營業用的房產。第二階段是個人住房房產税的改革探索。2010年國務院首次提出“逐步推進房產税改革”，2011年上海和重慶啟動房產税試點。第三階段是房地產税立法改革推進。2013年十八屆三中全會提出“加快房地產税立法並適時推進改革”。2017年財政部提出房地產税“立法先行、充分授權、分步推進”原則。2018年房地產税立法工作被列入五年立法規劃。近期人大常委授權國務院開展房地產税改革5年試點工作，要求條件成熟時，及時制定法律。

推進房地產税可能出於三層考慮

首先，近年來中央堅持房住不炒，構建實施房地產長效機制，圍繞穩地價、穩房價、穩預期，不斷豐富政策工具，房地產税是重要一環。今年初熱點城市房價上漲壓力突顯機制完善的必要性。其次，房地產去金融化是改革趨勢，三道紅線、房貸集中度管理等政策落地弱化房企拿地能力，土地財政面臨收縮壓力，房地產税有助於彌補財力缺口。此外，共同富裕成為新發展階段的KPI，要求加大税收調節改善分配結構。房地產是我國居民財產的主要構成，房地產税有利於調節收入與財富分配，緩解貧富差距，促進社會公平。

國內滬渝試點經驗

2011年滬渝兩地首次試點針對個人非經營用房產徵税，一方面是改革過程探尋可推廣方案的必要環節，另一方面也可能有間接打擊當時房地產市場過熱的用意。滬渝試點方案有諸多相似：一是税基較窄，主要針對新購住房；二是計税依據均參照房產的市場交易價格；三是差別化税率，原則是住房市場交易價格越高則税率越高；四是免税政策較寬鬆，保障住房剛需；五是抑制外來投資性需求；六是房產税試點收入均用於保障房。從財政收入和房地產市場影響維度來評估，滬渝兩地房產税試點的施行效果並不顯著。

海外經驗借鑑：三種類型

全球房地產税分為三類：一是籌集財政收入型，典型代表為美國及英聯邦國家等，税制設計中兼顧寬税基、少税種、“以支定收”確定税率等特點，為地方政府提供穩定的税收收入，税收佔比較高。二是調控房地產市場型，典型代表為韓日等東亞國家，以穩定房價為目的，税種更復雜，土地與房屋採用二元税制，設置超額累進税率等，對政府財政收入的貢獻相對有限。三是調節土地增值收益型，典型代表為澳大利亞、新西蘭以及德國等。

風險提示：房地產税試點力度超預期、衍生風險超預期

房地產税：改革歷程、經驗與啟示

2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定（後稱）《決定》），為積極穩妥推進房地產税立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展，授權國務院在部分地區開展房地產税改革試點工作。

《決定》提出：一是，試點地區的房地產税徵税對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。二是，國務院制定房地產税試點具體辦法，試點地區人民政府制定具體實施細則；三是按照積極穩妥的原則，統籌考慮深化試點與統一立法、促進房地產市場平穩健康發展等情況確定試點地區。授權的試點期限為五年。

雖然年初以來中央與各部委已多次為房地產税擴大試點做鋪墊，但在近期房地產市場景氣快速下行階段推進改革仍難免帶來市場波動。本文我們梳理了房地產税相關概念、國內改革推進歷程、以及國內過往試點和海外經驗，探討本次試點方案的可能特徵與潛在影響。

什麼是房地產税？

房地產税是個綜合性概念，即與房地產經濟活動有直接關係的各項税收。根據2005年國家税務總局印發的《關於進一步加強房地產税收管理的通知》規定，在土地使用權的出讓和房地產開發、轉讓、保有諸環節分別徵收營業税（2016年後營業税改徵增值税，其他税種不變）及城市維護建設税和教育費附加、企業所得税、外商投資企業和外國企業所得税、個人所得税、土地增值税、城鎮土地使用税、房產税、城市房地產税、印花税、耕地佔用税、契税等税種。據財政部數據，2020年土地和房地產相關税收中，契税、土地增值税、房產税、耕地佔用税和城鎮土地使用税收入共計19687億元，佔當年全國税收收入12.8%。

目前，我國房地產税收呈現“重交易環節、輕保有環節”的特徵。從税種來看，交易環節税種繁多，而保有環節僅有城鎮土地使用税和房產税。從税收收入來看，2020年土地增值税、城鎮土地使用税和房產税收入分別為6468億元、2058億元和2842億元，房地產交易環節僅土地增值税一項即超過保有環節的税收總和。

房產税是特指在房地產保有環節徵收的一類房地產税。根據定義，房產税是以房屋為徵税對象，按房屋的計税餘值或租金收入為計税依據，向產權所有人徵收的一種財產税。目前，國內房產税的徵收工作依據1986年頒佈的《中華人民共和國房產税暫行條例》來進行。

我國房地產税改革可分為三個階段

回顧我國房地產税70餘年的發展歷程，可以大致將其劃分為三個階段：

第一個階段是現行房產税的形成。我國房產税的徵收起源於1950年，中央人民政府政務院出台《全國税政實施要則》，規定全國統一設立14個税種，包含房產税和地產税（當年又合併為房地產税），並於1951年出台《城市房地產税暫行條例》。其後，考慮到我國城市土地的國有性質，1984年將城市房地產税拆分為房產税和城鎮土地使用税。1986年國務院出台《中華人民共和國房產税暫行條例》，成為至今房產税徵收的依據。但值得注意是，1986年條例中存在兩個問題，一是對個人所有非營業用的房產全部免徵房產税，二是以房產原值一次減除10%至30%後的餘值即歷史成本作為計税基礎，而非評估值或市場價格。

第二個階段是個人住房房產税的改革探索。2003年十六屆三中全會在《關於完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中提出“條件具備時，對不動產開徵統一規範的物業税，相應取消有關收費”。這裏的物業税本質就是房產税，這是官方首次表態可以對居民個人住宅徵收房產税。其後，房地產模擬評税試點工作不斷推進，截至2007年10月共有十個省市啟動物業税“空轉”運行（“空轉”指虛擬意義上的資金循環，雖未實際徵税，但與真實税收流程相同，由財税部門、房管部門和土地管理部門共同參與，統計物業數量，並進行評估和税收統計）。2010年5月，國務院批轉發改委《關於2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》中首次明確提出“逐步推進房產税改革”。2011年1月，上海和重慶啟動了房產税改革試點工作。但隨着2013年8月杭州、南京等城市上報的房產税徵收方案被緊急叫停，擴大改革試點的工作陷入停滯狀態。

第三個階段是房地產税立法改革推進。2013年11月，十八屆三中全會《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》提出“加快房地產税立法並適時推進改革”，房地產税立法被提上日程。2015年房地產税法被正式列入十二屆全國人大常委會立法規劃，而後2016至2018年被連續列入立法預備項目。2017年12月，財政部部長肖捷提出房地產税“立法先行、充分授權、分步推進”原則。“立法先行”是指在税收法定原則下，房地產税必須先立法後徵收；“充分授權”或是指在各地房地產市場差異較大的背景下，地方政府具有明顯的信息優勢，進行徵税的行政成本較低，同時，充分授權給地方政府，使各地在授權範圍內根據實際情況自行制定税率、免税優惠方案、徵收對象、開徵時間等，可以保證房地產税平穩有序落地；“分步推進”可能意味着房地產税的推進不是一蹴而就的，而是採取先一二線再三四線、先城市再鄉鎮、先商業地產再個人住房的方式逐步推進。2018年9月，房地產税立法工作被列入五年立法規劃。

今年10月23日，人大常委決定授權國務院在部分地區開展房地產税改革試點工作，徵收對象為居住用和非居住用等各類房地產，房地產税改革邁出新的一步。實際上，房地產税擴大試點早有徵兆，在此之前，年內重要會議及文件共六次提及房地產税，主要表述為“推進房地產税立法”、“積極穩妥推進房地產税立法和改革”等。特別地，關於試點工作，5月11日財政部等四部門召開房地產税改革試點工作座談會，聽取政府負責人員及專家學者對房地產税改革試點工作的意見。10月15日，《求是》雜誌刊發習近平總書記重要文章《紮實推動共同富裕》，提出要積極穩妥推進房地產税立法和改革，做好試點工作。

推進房地產税可能出於三層考慮

首先，房地產税是建立房地產長效機制的重要一環，有利於實現房住不炒目標。視線拉長看，在貨幣化棚改推動房地產去庫存和一輪房價上漲後，2016年底中央首次提出“房住不炒”，2017年十九大提出高質量發展和三大攻堅戰，對房地產定位由穩增長轉變為防風險和保民生，2018年構建實施房地產長效機制，圍繞穩地價、穩房價、穩預期，不斷豐富政策工具。回到當下看，去年為應對疫情，貨幣政策寬鬆釋放大量流動性，熱點城市房價又現上漲壓力，有必要完善調控機制。房地產税是長效機制的重要一環，增加完善房屋保有環節的税收制度，將提高房屋的持有成本，倒逼閒置房屋進入買賣和租賃市場，打擊投機囤房行為，盤活存量房源，有利於實現房住不炒的目標，促進房地產市場平穩健康發展。

其次，房地產税有助於開闢新税源，彌補財力缺口並逐步擺脱對土地財政的過度依賴。土地出讓收入是地方政府重要財源，據財政部數據，2020年地方國有土地使用權出讓收入為8.4萬億，在地方本級政府性基金收入中佔比達93.5%、在地方本級綜合財政收入中佔比也達44.3%。然而，房地產已經成為我國金融體系灰犀牛風險，房地產去金融化是改革趨勢。去年以來，三道紅線與房貸集中度管理政策落地，房企融資擴張受限、拿地能力大大弱化。同時，中央穩地價的訴求下調整土拍規則也將約束地價上漲。因此亟待為地方政府開拓新財源。我國房地產存量龐大，税收從增量到存量是必然過程，房地產税是彌補土地財政缺口的重要選項。

此外，房地產税有利於調節收入分配、助力共同富裕目標。2020年全面建成小康社會後，共同富裕成為新階段的KPI。今年8月中央財經委第十次會議對“共同富裕”作闡述，要求正確處理效率和公平的關係，構建三種分配的制度安排，加大税收等調節力度並提高精準性，合理調節高收入，形成中間大、兩頭小的橄欖型分配結構。房地產是我國居民財產的主要構成，由於國內房地產逐年增值，成為收入與財富差距的重要來源。據經濟日報社《中國家庭財富調查報吿2019》，2018年我國城鎮居民家庭房產淨值佔家庭人均財富的71.35%，家庭人均財產增長中的91%來自房產淨值增長。而房地產税則有利於調節收入與財富分配，緩解貧富差距，促進社會公平。

國內外經驗看房地產税如何徵收

國內滬渝試點經驗

2011年滬渝兩地試點房產税，一方面是改革過程探尋可推廣方案的必要環節，另一方面也作為當時穩定房地產市場過熱的手段之一。

滬渝試點是首次針對個人非經營用房產試點徵税。住建部政策研究中心副主任秦虹曾表示，民眾普遍對房產税認識不足、質疑較多，而房產税涉及面廣、對利益的影響複雜、缺少代徵代繳機制、且徵税成本較高，全面開徵難度很大。滬渝試點旨在探索出適應國情的房產税税制和可行的徵收機制，增進居民的認識，為房產税在全國範圍內的推行打下基礎。

滬渝房產税試點的推出時點處於房地產過熱期。2009年至2011年，應對危機採取的刺激政策引致一輪房地產小週期，2010年統計局監測的70大中城新建住宅價格同比高點達15.4%，創歷史新高，2010年起國家先後出台“國十一條”、“新國十條”、“新國八條”等調控政策。房產税試點緊隨“新國八條”推出，可能有間接打擊房地產市場過熱的用意。

上海或因人口流入多、樓市熱度高、房價居全國前列，而入選首批試點。而選擇重慶作為試點之一，據時任市長黃奇帆介紹，重慶是國務院給予的綜合配套改革試驗區，且其經濟結構、城市化率與全國水平相當，試驗結果對全國範圍推行具有借鑑意義。此外，滬渝分別為東部沿海與西南地區的代表城市，為房產税在兩個不同地區的全面推行積累經驗。

同一時點推出的滬渝試點方案有諸多相似：一是税基較窄，主要針對新購住房，存量房產有限追溯；二是計税依據均參照房產的市場交易價格；三是差別化税率，原則是住房市場交易價格越高則税率越高；四是免税政策較寬鬆，上海本地居民首套房免税，重慶本地居民的普通住房免税，保障本地居民住房剛需；五是抑制外來投資性需求，上海對非本市家庭新購首套房即徵税，重慶對“三無”人員新購首套房徵税；六是房產税試點收入均用於保障房，據兩地試點暫行辦法的規定，房產税收入將用於保障性住房和公共租賃房的建設。

為適應不同城市情況，滬渝試點方案也存在差異：從徵收範圍來看，上海針對全市行政區域徵税，而重慶僅主城九區；從徵收對象來看，上海僅針對新購住房徵税，主要目的在於抑制房產投資需求，而重慶會對存量獨棟住宅徵税，更能起到收入分配調節作用；從計税依據來看，重慶市對出租房同樣按照試點方案徵税，不再按租徵税；税收優惠政策方面，上海對外來人才新購唯一住房免税，有利於人才引進，而重慶則對農民宅基地上建造的自有住房免税，或因主城區“城中村”問題突出。

從財政收入和房地產市場影響兩個維度評估，滬渝兩地房產税試點的施行效果並不顯著。

財政收入方面，由於税基較窄且免税減税政策較為寬鬆，滬渝房產税對當地政府收入的貢獻有限。試點後滬渝兩地房產税規模未明顯擴大，以2011年為節點，前三年（2008-2010年）滬渝兩地房產税收入的年均增速分別為13.3%/25.2%，試點後三年（2011-2013年）的年均增速分別為14.3%/30.8%，重慶增速抬升5.6個百分點，而上海並未顯著提升。從比例來看，與2010年相比，2011年上海和重慶房產税收入佔當地税收收入比重僅分別上升了0.02和0.1個百分點，並且，上海市房產税的税收佔比至今未突破3.5%，重慶市的佔比至今最高也僅達5%左右。總體上，滬渝房產税試點方案對財政收入貢獻有限。

房地產市場方面，滬渝銷量和房價所受影響短期且有限。如前述，為了遏制房價上漲壓力，2010年至2011年國家頻繁出台樓市新政，通過税收與信貸調控打壓房地產市場，央行也多次提準加息收緊流動性，全國住宅銷售及房價均有所下滑，因此需要對比分析。

從銷售面積來看，2011年1-2月全國住宅銷售面積同比為13.2%，上海和重慶兩地住宅銷售面積同比分別為-31.3%/16.3%， 2011年全國住宅銷售面積同比為3.9%，而上海和重慶兩地分別為-12.6%/1.9%。對比而言，上海住房銷售下滑幅度更大，但很大程度源於上海在2011年1月出台的限購令。從房價來看，試點施行後，上海和重慶的住宅價格環比漲幅明顯縮窄，而百城住宅價格指數環比同樣下降。對比而言，重慶房價漲幅略弱於百城、上海房價韌性較強，2011年百城房價同比年均為7.7%，上海和重慶分別為9.6%和4.3%。

房產税試點的影響也偏短期，滬渝兩地樓市銷量和房價增速一年左右就與全國趨同。且長期來看，兩地房價上漲速度仍快於全國，房地產市場還主要取決於人口流動等城市基本面。2010-2020年上海/重慶房屋平均銷售價格年均增速分別為9.9%/8.2%，均高於全國的7.8%，上海房價增速甚至高於北京的9.5%，而重慶則與廣東省的年均增速相當。

受差異化税率影響，滬渝兩地高檔住宅成交明顯下降。特別是重慶市還專門針對存量獨棟商品住宅和新購高檔住房徵税，二者成交均價高於新建普通商品住房成交均價的倍數越大，税率越高，以此抑制高檔住宅的消費。2011年滬渝兩地別墅、高檔公寓的銷售面積佔商品房銷售面積比重分別較2010年下降了3.2和2個百分點。

海外經驗借鑑：三種類型

財政部副部長史耀斌曾表示，中國房地產税會參考國際上共性的制度性安排的一些特點。根據各國開徵房地產税的背景和目的，可大致將全球房地產税分為三類：一是籌集財政收入型，典型代表為美國及英聯邦國家等；二是調控房地產市場型，典型代表為韓日等東亞國家；三是調節土地增值收益型，典型代表為澳大利亞、新西蘭以及德國等。其中，調節土地增值收益型房地產税的主要思想是利用税收手段使土地增值收益歸公，因此通常僅對土地徵税，以達到土地增值收益再分配、土地價格調控等目的。而本文主要討論的房產税是以房屋為徵收對象，因此，這裏僅以代表國家為例對前兩種房地產税類型進行詳細討論，下文對房地產税的討論均圍繞保有環節的税種展開。

籌集財政收入型房地產税是以增加政府財政收入為主要目的，税制設計中兼顧寬税基、少税種、“以支定收”確定税率等特點，為地方政府提供穩定的税收收入，税收佔比較高。

以美國為例，房地產税最初開徵目的是為戰爭支出籌集財政收入。美國早在殖民時期即開始徵收房地產税。為了支持獨立戰爭帶來的鉅額政府支出，1787年憲法授予聯邦政府徵收包括房地產税在內的直接税的權利。獨立以後，美國聯邦政府又先後在美法戰爭、第二次美英戰爭和南北戰爭期間徵收房地產税。儘管後來房地產税的徵收不再是為了戰時需要，徵税主體也逐漸轉變為地方政府，其主要目的仍是籌集財政收入，也體現在税制設計中。

美國房地產税税種單一且税基較廣泛。美國現行的房地產税對房產和地產合併計税（若某一地塊上沒有房產，則僅對該地塊計税），由地方政府向房地產的產權所有者徵税，以財產税的形式繳納，並且在保有環節僅設有這一個税種。房地產税的納税人涵蓋擁有房地產的自然人和法人，無論是自住房、營業場所還是出租房，均需徵税，廣泛的税基一定程度保證了較高的財政收入。

美國房地產税採取區域差異化税率，並通過“以支定收”確定税率。美國各州税率不同，大多介於0.3%至2.2%之間，2019年的最高税率為新澤西州的2.13%，最低税率為夏威夷州的0.31%。税率根據“以支定收”的方式制定，簡單來説，就是各州政府每年用預算支出減去不包含房地產税的預算收入的差值作為預算內應徵收的房地產税，再根據房地產税的預算收入與房屋評估價值的比值來確定税率。這一方式通過覆蓋預算支出保證財政收入規模，正是美國房地產税以籌集財政收入為目的的體現。此外，“以支定收”確定税率，使公共服務投入與房地產税收掛鈎，税負水平一定程度可以反映地方政府公共服務水平。

美國房地產税以房地產評估價值作為計税依據。美國房地產税依據房屋評估價值的一定比例進行計税，各州可根據自身財政狀況來確定具體比例。由於美國聯邦與州之間徹底的分税制，因此房地產價值評估標準是各州自行確定的，包括市場法、成本法和收入法。為了價值評估以及徵税過程的公平透明，美國還利用計算機系統輔助估價。

美國房地產税的税收優惠政策主要針對政府、公益機構和弱勢羣體。税收優惠政策大致可以分成三類：一是直接的減税和免税政策，如對低價值（徵收税額低於徵收成本）的不動產免税，對居民家庭首套自用住房給予税收減免優惠；二是針對慈善、教育、醫療、宗教等機構以及低收入人羣和老年人的税收抵免政策，如當房地產税負與居民收入的比例超出政府規定標準，超額部分可用於抵扣所得税或返還現金；三是針對弱勢羣體的延期納税政策，老年人、殘疾人、低收入人羣等納税人的財產價值若出現非自身原因造成的大幅上升，納税人可按財產原有價值繳税，所納税款和應納税款的差額延後繳納。

此外，為了防止税負無限增長給居民生活造成壓力，美國各州均有制定相關的限制政策。第一波房地產税限制政策出現在20世紀初，美國城市化加快，房價快速上漲帶來的房地產税支出增長給居民家庭造成巨大壓力，各州開始出台針對低收入家庭、老年人的税收減免優惠政策，並逐步建立了房地產税高於一定税額或房主收入比例後就自動減免的“斷路器”制度。第二波房地產税限制政策出現在20世紀70年代，美國經濟滯漲，房價過快上漲，居民收入增長停滯、税負沉重。在此背景下誕生的加州1978年第13號提案，規定了房地產税税率上限（不超過計税房價的1%）和每年計税價格的增長幅度（不超過2%），並禁止對房地產交易環節重複徵税。

我們從對財政收入和對房地產市場的影響這兩個角度來考察美國房地產税的施行效果。

財政收入方面，美國房地產税收入充足穩定，對地方政府税收貢獻較大。美國財產税佔總體税收的比重基本維持在10%以上，在全球處於較高水平。從對地方政府收入的貢獻來看，美國多數州和地方政府的財產税對地方税收的貢獻率在30%以上。而房地產税是美國財產税的主要構成部分，為地方政府提供了充足穩定的財政收入。

房地產市場方面，美國房地產税對房價具有助漲助跌的順週期特性。儘管“以支定收”的方式能保證財政收入的規模，但在經濟向好且房價處於上升通道時，其他各類税的徵收額也會增加，而受到預算支出的限制，會減少房地產税徵收，制定更低税率，進而進一步推動房價上漲；而在經濟蕭條、人民生活困難時，反而會增加房地產税徵收，税率更高，使居民税負過重甚至破產。對比美國重點城市的税率與房價漲幅的情況也能看到，房價漲幅與税率之間存在一定的負相關關係。上文提到的美國兩輪限制政策變遷均是經濟下行、房地產税負過重引發納税人劇烈反抗而發生的，例如美國大蕭條期間，1929-1933年居民收入減少近一半，而房地產税佔納税人收入的比重卻大幅提升，1931年佔比達11.3%[6]。

調控房地產市場型房地產税主要是以穩定房價為目的，與第一類房地產税相比，税種更復雜，土地與房屋採用二元税制，設置超額累進税率等，對政府財政收入的貢獻相對有限。

以韓國為例，房地產税最初開徵目的是為了抑制房價和地價的過度上漲。韓國的房地產税最早可以追溯至1909年作為國税徵收的家屋税，後於1961年廢止，改徵財產税。1986年土地資源過度集中、地價大漲使政府將徵收重心轉移至土地保有環節，對個人空置土地和法人非營業用土地開徵土地過多保有税，該税於三年後被廢止。此後，韓國先後進行了兩次比較重要的税改。第一次是1990年將土地保有的税收從原本的財產税中分離出來，對土地開徵綜合土地税，而對建築物徵收財產税。第二次是在1999年亞洲金融危機過後，韓國放鬆對房地產市場的調控，致使房地產泡沫升級，房價大漲，為了打擊房產投機、抑制高端住房消費，2005年政府開徵綜合房地產税，主要針對高端房地產和土地徵税。

韓國房地產税採取土地與房屋、地方税與國税的二元化模式。韓國目前的房地產税包括房屋財產税、綜合土地税和綜合房地產税，前兩者屬於地方税，後者為國税，徵收方式各不相同：房屋財產税對房屋課税，由地方政府每年評估房屋價值，以評估價值的60%作為税基向房屋所有者徵税；綜合土地税對土地課税，同樣由地方政府每年評估房屋價值，以評估價值的70%作為税基向土地所有者徵税；綜合房地產税對高價值的土地和房屋課税，計税依據為國税廳的公示價格，約為實際價格的60%。税率方面，韓國對保有環節的這三類税種均實行了累進税率，税率隨房產和地產價值的增加而提升，對別墅、高爾夫球場、奢侈娛樂場所及高檔住宅設置較高的税率。

税收優惠方面，韓國對政府、學校、社會福利機構、宗教組織等擁有的房地產免税，對低價值的房產和地產免税。韓國房地產税率由中央統一制定，但若納税人遭受自然災害或地方財政緊急，地方政府可自行調整税率，但調整幅度不得高於50%，且僅適用於當年。

由於韓國房地產税主要目標是調控房地產市場，因此其對財政收入的貢獻相對有限。2014年至2019年韓國綜合房地產税佔國税徵收比例不超過2%，財產税收入佔總税收的比重也維持在11%左右，略低於英美水平。此外，在韓國幾次税改後，房地產税收均有較為明顯的增長，1986年開徵土地過多保有税後，韓國財產税佔總税收比重由跌轉漲，至1994年佔比提升5.7個百分點；2005年開徵綜合房地產税後，財產税佔總税收比重同樣由跌轉漲，2006年佔比較2004年提升1.9個百分點，達到13.2%。

房地產市場方面，韓國房地產税對房價和地價的抑制效果有限。從幾次税改對房價的影響來看，1986年開徵土地過多保有税後一年內（1986年3月至1987年3月），韓國整體房價增速僅下降了3.3個百分點；1990年開徵的綜合土地税對房價幾乎沒有任何影響，年內房價持續上漲；2005年開徵綜合房地產税後，房價漲幅甚至擴大，以2005年為節點，前三年（2002-2004年）韓國整體房價和首爾公寓價格年均增速分別為5.5%/10.2%，後三年（2005-2007年）年均增速分別為6.3%/12%，增速分別提升0.8和1.8個百分點。今年6月，為抑制房價過快上漲，韓國將綜合房地產税税率由0.6%-3.2%大幅上調至1.2%-6%，而首爾房價環比漲幅卻進一步走闊，由2至5月平均1.2%的漲幅擴大到6-9月的1.6%。總體來看，韓國房地產税對房價和地價的抑制作用有限。

房地產税對房地產市場調控效果的不確定可能由多種因素導致。首先，當經濟處於上行通道時，房價快速上漲，市場需求旺盛，持有成本低於價格增長預期，此時的房地產市場偏賣方市場，納税人可能會向買房和租房者轉嫁税負，進而助推房價和租金上漲，例如，據央視調研，在今年6月税率大幅提高的情況下，首爾的多套房持有者會選擇繼續上調租金，而非售賣多餘房屋。而當經濟與房地產景氣下行，減税卻未必能有效增加購房需求，房地產税調控能力減弱。此外，影響房價的因素眾多，僅依靠房地產税一種手段難以有效調控房地產市場，需要與其他輔助制度、行政手段等相互配合, 共同作用於房地產市場。

房地產税試點政策的潛在影響

理論上，房地產税可發揮三方面作用：一是調節房地產市場供需關係。房地產税增加了多套房的持有成本，抑制住宅投資需求，而囤房者也存在售房訴求，調整短期住宅市場供需關係並影響房價，長期則引導住房需求合理有度。二是改善地方財政收入和結構。這是歐美房地產税的主要功能定位，也有利於我國地方政府逐漸擺脱土地財政依賴。三是調節收入分配、縮小貧富差距。習總書記在《紮實推動共同富裕》文中明確將“積極穩妥推進房地產税立法和改革，做好試點工作”作為“加強對高收入的規範和調節”的重要措施之一。

本次房地產税可能在人口流入多、房價上漲壓力大的熱點城市開展試點，方案體現“寬税基、低税率、保剛需”，改善財政收入並非初衷、對試點地區市場影響可能有限。城市層面，一二線熱點城市開展試點的呼聲高且具備基礎設施可行性，但這些地區財政收支壓力小，試點對於改善地方財政的作用不明顯，而且根據滬渝經驗，熱點城市基本面有支撐，試點可能帶來短期衝擊但難改變長期房價漲幅領先的局面。方案層面，預計和2011年滬渝方案主要差異是擴大税基至存量住房，但預計仍設置免徵面積和首套房免税等以保障剛性住房需求。税率預計以0.5%~1.5%按市值分檔（依據滬渝試點和海外經驗），估值可能依據交易指導價（匹配信貸政策）。另外，各試點城市可能在國務院試點辦法下因城施策出台差異化方案。本次試點重在方案探索、推進改革，而非短期調節市場、改善財政收入。

雖然試點地區房地產市場所受實質影響可能有限，但預期層面對全國市場的影響可能不小。一來預示房地產税改革立法等動作開始加快。《決定》中表示，試點過程中，國務院應當及時總結試點經驗。條件成熟時，及時制定法律。因此，未試點地區的投資性需求也趨於謹慎、二手房可能存在拋壓。二來影響三四線樓市去庫存預期，影響開發商投資意願等。尤其是當下房地產正處在行業景氣下行階段，需警惕試點放大市場悲觀預期並帶來次生影響。

市場的角度看，房地產等板塊可能面臨壓力，中長期看居民資產再配置浪潮仍在快速演進中。短期來看，房地產板塊仍面臨個別企業債務風險等問題，好在房貸等出現微調，本次房地產税試點對房地產板塊、大宗商品等影響偏負面，但更多是心理衝擊，繼續堅持“剩者為王”的思路。中長期看，理財整改、房地產投資屬性弱化，實際無風險利率下降，可投資資產減少，居民資產再配置浪潮足以在中長期支撐股市的結構行情。土地財政逐步淡化，間接税讓位於直接税，地方政府的政策導向和行為模式也將發生鉅變。

風險提示

1、房地產税試點力度超預期：房地產處於行業景氣下行階段，個別房企存在負面信息，若試點徵税範圍、税率、力度等超預期，可能放大市場悲觀預期並帶來次生影響。

2、衍生風險超預期：房地產下行會影響上下游產業鏈的經營和融資情況，放大經濟壓力。