本文來自：丁祖昱評樓市

在第七次人口普查中，廣東省以1.26億人口成爲31個省市中人口總量最多的省份。與此同時，2020年，廣東省GDP突破11萬億大關，連續32年位居全國首位，是中國當之無愧的人口和經濟第一大省。

作爲改革開放的排頭兵，經濟和人口中保持領先的廣東省，在房地產市場發展中，有着舉足輕重的地位。

從房企投資的角度而言，人口總量和經濟體量是廣東省的核心競爭力，勞動力人口比重高達68.8%也使廣東成爲最“年輕”的省份，尤其部分城市人口被嚴重“低估”，潛在購房需求仍然較大。但商品住宅成交數據與其並未成正向關係，這意味着廣東部分城市房地產市場需求端仍面臨需求轉化的難題。

半數城市人口被低估

在“長期看人口”的房地產市場，人口數據和房地產需求之間有着很強的關聯性。廣東省在人口總量的指標上有很大的優勢。

“七普”數據顯示廣東全省人口達1.26億人，是全國人口第一大省，較2010年（第六次全國人口普查數據，下同）總人口增量超2000萬人，增幅高達21%。而同期全國平均人口漲幅只有5.38%，人口增量及增速在全國31個省、自治區、直轄市中均首屈一指。

不僅如此，廣東省人口總量佔全國總人口比重不斷增加，過去十年由7.79%增至8.93%，增加了1.14個百分點，是全國唯一一個增幅超過1個百分點的省份，遠超第二位的浙江0.63個百分點，人口集中度在全國明顯提升。

圖  第七次人口普查31個地區人口規模和佔全國總人口比重（較六普）增量（萬人）

數據來源：國家統計局

值得注意的是，對比2019年常住人口數據，廣東省下轄的21個城市中，半數城市常住人口規模被低估。

其中深圳、廣州兩個一線城市，2019年常住人口總量被低估均超300萬，尤其是深圳，被低估了412萬之多。此外，東莞、佛山、惠州、中山被低估了超百萬人。

之所以導致人口被低估，主要是由於流動人口的持續增加導致的，除中山流動人口規模較10年增加不足百萬（87萬）之外，其餘三城常住流動人口規模均超百萬，分別佔其同期常住人口增量的六成及以上。

實際上，流動人口規模的增加帶來了巨大的居住需求，尤其是深圳、廣州這類產業經濟發達，購買力比較強的城市，“剛需池”將大幅增加。

表  廣東省下轄城市七普人口數據修正情況（萬人）

數據來源：各地區統計局

勞動力人口佔比全國最高

全國大部分發達省份面臨老齡化加劇的困境時，廣東省卻能逆勢成爲31個省市地區“最年輕”的發達省份。2020年，廣東60歲以上人口佔比僅有12.35%，僅高於西藏、新疆和青海三個少數民族人口集聚地區。

年輕人口大量流入是造成上述情況的主因。要知道，在生育率普遍下滑的當下，只有能夠吸引年輕外來人口落戶、定居，城市的年齡結構纔會越發健康。而地區產業和經濟發展實力則是深層次的內因。以製造業發達的東莞爲例，強大的製造業尤其是勞動密集型產業吸引了大量的外來年輕人口，其勞動人口比重高達81.4%，比北京、上海高出10多個百分點，居於全國首位，人口結構優勢十分突出。

圖  31個省市、地區不同年齡結構對比

數據來源：國家統計局

人均購房面積僅位列全國第15

雖然從人口總規模、人口年齡結構來看，廣東省表現均名列前茅，但是商品住宅成交相關數據表現並不佳。國家統計局數據顯示，2020年廣東省商品住宅銷售面積爲12931萬平方米，而GDP僅次於廣東的江蘇，在人口總量僅爲其2/3的情況下，創造了13856萬平方米的商品住宅銷售面積。

從人均購房面積來看，廣東省2020年人均購房面積僅有1.03平方米，在全國31個地區中排在第15位。與江浙等經濟發達、房價較高的同類地區相比，難以望其項背，而廣西、貴州、江西、四川、寧夏等中西部地區甚至已趕超廣東，這意味着廣東省整體購房需求十分乏力。

圖  31個省市地區2020年人均商品住宅購買面積（平方米）

資料來源：根據國家統計局公佈數據整理

之所以出現上述現象，還要從廣東的產業結構中尋找答案：勞動密集型產業快速發展，集聚了大量中低學歷流動人口。高企的房價與低收入水平難以匹配，因此抑制這部分人羣留在廣東的意願，他們的居住需求往往通過租房來實現。

數據顯示，廣東擁有大學（指大專及以上）學歷人口比重僅有15.7%，遠低於北京和上海，也不及同爲外來人口大量聚集的浙江，僅與全國平均水平基本持平。典型如外來人口比重較高的佛山、中山、東莞、惠州等城市，這類城市雖然勞動力人口比重較高，但是大學生比重大都低於全國平均水平（佛山略高），人口教育水平普遍偏低。

以常住人口達到1047萬人的東莞爲例，這座廣東省第三個超過千萬的城市，勞動人口比重高達81.41%，居於全國首位，從這個角度來看，潛在的購房需求較大。

但產業結構導致該城市主要以收入不高的產業工人爲主，大學生比例只有13%，而初中生人口佔比最高爲42%。這樣的人口結構導致潛在購房需求很大，但實際轉化率走低的情況。佛山和惠州等城市面臨着同樣的問題，這也是導致廣東省整體需求轉化不佳的重要原因。

值得注意的是，深圳人口雖然學歷水平稍高，收入水平也保持高位，但受高房價、限購等因素的影響，人均購房面積並不高，只有0.44平方米，這一指標表現還不及上海，一定程度上也拖了廣東省的後腿。

圖  廣東省下轄城市每10萬人口中擁有的各類受教育程度人數

資料來源：廣東省統計局

廣東省基於良好的創新氛圍、發達的製造業、相對較高的收入、寬鬆的落戶政策，人口吸引力在全國表現突出。尤其是廣州、深圳、東莞等城市，常住人口規模均被大幅修正，人口集聚能力十分突出，人口紅利效應十分突出，這均爲購房需求蓄水池提供了充裕的源泉。

但是無論是商品住宅成交總規模，還是人均購房面積來看，廣東省表現與其龐大的人口規模優勢、人口結構優勢並不相符。受購買力較低的影響，長期居留意願並不強烈，購房需求轉化率不高。

大量外來人口的涌入，仍將大幅推高廣東省的住房需求總量。這一部分需求將轉化爲租賃需求，在加強租賃住房建設力度的背景之下，人口指標大幅修正的廣州、深圳和佛山等城市租賃住房建設方面或迎來更多的發展機遇。