01
去年疫情爆發以來，深圳樓市曾經歷過一波大漲，令剛需離買房夢越來越遠。對此，深圳方面果斷出狠手，出台一些列降温樓市的組合拳，包括二手房指導價、整治小產權房，提高房貸利率等等。當然，也包括精準定點打擊炒房團伙。
今年4月8日，深圳7部委聯合出手對於炒房團伙“深房理”進行立案調查，引爆了樓市圈，也讓廣大剛需客拍手叫好。
5月11日，“深圳12345”披露了深房理事件的最新進展：
目前，市裏已經成立聯合調查組，穩步推進案件調查處理工作；
依據掌握的情況，“深房理”問題存在涉及人員廣泛、資金來源多樣、操作手法隱蔽、產業鏈化運作、以合法手段掩蓋非法目的等特點，給案件調查處理工作帶來一定難度；
相關調查處理結果將適時向社會公眾公佈。
另外，還要配合一則新聞來看深圳打擊炒房客控房價的決心：
此外，深圳市地方金融監督管理局於近日發佈《關於排查小額貸款公司涉及房地產貸款業務情況的通知》。按照要求，各小貸公司自查向特定人員於2019年1月起至今發放貸款的行為，並將自查報吿（加蓋公章）及貸款業務信息於2021年5月12日前發送至市地方金融監管局，且不得向特定人員發放任何名義的貸款。
這一些列舉措是一套組合拳，就是要把深圳房價給控制住，風向標控制住了，全國才好辦。
其實，除了地方層面出台各種嚴格的調控措施外，央行在調控樓市方面放出了重磅殺手鐗。一是去年8月給房企劃出了“三道紅線”，二是去年12月底給銀行設置了房地產貸款紅線。這可以説是真正落實“房住不炒”的長效頂層機制。
但央行的重磅舉措，主要是針對開發商這個羣體的，不能完全實現“房住不炒”。因為政策出台後，會加速促使房企流向一二線重點城市，局部熱門樓市依舊可以被瘋炒。
“房住不炒”缺失的這一端，便是房產持有端，也就是我們長年討論但不見落地的房地產税。
不過，最近也有了新的進展。
02
深圳披露深房理最新進展的同一天（5月11日），財政部官網掛出了一則重磅新聞：
（來源：財政部官網截圖）
103字新聞，簡潔有力，字字乾坤。該新聞披露後很快衝上微博熱搜，引發廣泛關注。以下解讀，主要源於攸克地產的觀點：
這次是以座談會的方式來專門研討“房地產税改革試點工作”，説明已經了工作方案，房地產税改革不再是停滯不前。而此前，財政部等部門首長在談及房地產税時，主要以穩妥推進房產税立法的描述，並不涉及是否有具體工作方案的表述。
另外，新聞通稿裏，提及了4個部門：財政部、全國人大預工委、住房和城鄉建設部、税務總局。
對於房地產税改革而言，這4個部門會做什麼？
財政部，制定税收政策的基本方案，組織起草房地產税立法的部門之一；全國人大預工委作為立法機關的預算工作委員會，前期介入房地產税立法工作；住建部掌握住房部分產權信息，要有這些信息，才有徵收的基礎；而税務總局是開徵税收第一線的部門。
前兩個部門是解決制度層面的問題，有了後兩個部門的加入，意味着房地產税已經不再是制度設計的階段，而是到了研究探討“怎麼徵收”的階段了。
“聽取部分城市人民政府負責同志……意見”，説明有些工作，已經要在地方層面來開展了。另外，通稿中2次出現“試點”關鍵詞，説明穩妥推進的房地產税改革，需要有城市進行試點。
以座談會的方式來專門研討房地產税，在歷史上尚屬首次，背後傳遞出不小的信號，也有意給當前火熱的樓市降温。從資本市場來看，投資者已經用腳投票——今日，房地產板塊萎靡不振，萬科A、保利地產均逆勢大跌逾2%。
（萬科股價走勢圖，來源：Wind）
除此之外，官方還在半年內4次提及“房地產税”：
3月13日，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》正式發佈，和房地產相關內容中提到要“推進房地產税立法，健全地方税體系，逐步擴大地方税政管理權”。
4月7日，在國務院新聞辦舉行的貫徹落實“十四五”規劃綱要、加快建立現代財税體制發佈會上，財政部税政司司長王建凡表示，要進一步完善綜合與分類相結合的個人所得税制度，積極穩妥推進房地產税立法和改革。
5月6日，財政部部長劉昆在《經濟日報》撰文提到，推動構建新發展格局，促進高質量發展，必須加快建立現代財税體制。劉昆提到，完善現代税收制度，健全直接税體系，逐步提高直接税比重，進一步完善綜合與分類相結合的個人所得税制度，積極穩妥推進房地產税立法和改革。
去年12月，劉昆曾在《人民日報》撰文稱，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，積極穩妥推進房地產税立法和改革。建立健全個人收入和財產信息系統。
其實，早在2015年，房地產税已經明確進入人大立法規劃，但最近2年的政府工作報吿未提及房地產税，房地產税立法預期降温。
但在最近半年，官方已經多達5次提及房地產税改革，包括這次重磅的座談會，有意給火熱的樓市降温，也一定程度上説明房地產税改革正在穩步推進且有一定進展，但離真正實施房地產税還尚需時日。
在經濟學家馬光遠看來，2021-2025年是推出房產税的合適時機，如果錯過這個窗口，可能就很難再找到機會。
總之，房地產税一定會來，且時間不會太遠。一旦落地，炒房客的暴富夢會蛋碎一地。
03
2020年年報中，萬科對於當前的房地產行業發表了自己的看法。理解很深刻，這裏摘錄出來，以饗讀者：
對於房地產行業，2020 年是一個時代的落幕，也是一個時代的開啟。（省略）行業競爭規則正發生深刻的改變。
從過去到可見的未來，房地產行業的競爭可分為土地紅利、金融紅利、管理紅利三個時代。早年，土地價值尚未被廣泛認知，部分拿到大量便宜優質土地的企業，獲得了那個時代的饋贈。2002年，“土地招拍掛”制度施行後，行業進入金融紅利時代，金融資源成為助力企業實現跨越式發展的關鍵要素。
2020年8月，“三道紅線”的出台再次改寫了行業規則，其影響並不亞於當年的土地招拍掛制度。依靠高槓杆、高負債、高庫存實現高增長的模式難以為繼，行業正式由金融紅利時代步入“管理紅利時代”。
管理紅利時代以“充分競爭”為主要特徵，競爭烈度將顯著提升。如果説，土地紅利時代和金融紅利時代，決出的是收穫的多少、發展的快慢；那麼，管理紅利時代決定的是企業的生存，不能勝出則意味着被淘汰。面對新時代的淘汰賽，我們必須摒棄舊有模式下的規模擴張思路，更加重視增長的質量。
央媽在去年8月修改了房地產行業的邏輯，讓萬科這位地產老江湖都頗感生存危機，要向管理要利潤。可見房地產行業野蠻生長的黃金時代已經過去了，未來是競爭激烈的存量時代。適者生存、物競天擇的叢林法則也降落在了體量龐大的房地產身上。
在房企這一端，房企老大哥萬科看清了前方的路。作為消費者這一端，一樣要認清形勢，房住不炒、迴歸居住屬性是大勢所趨。
天下大勢，浩浩蕩蕩，順之者昌，逆之者亡。
