评级机构惠誉表示，已将中资房企万科企业(02202.HK)的长期外币及本币发行人主体评级自「CCC+」下调至「CCC-」。惠誉同时将万科的全资子公司万科地产香港的长期发行人主体评级、高级无抵押评级以及其未偿付高级票据的评级自「CCC」下调至「CCC-」，回收率评级为RR4。 本次评级下调反映出万科流动性进一步趋弱。考虑到惠誉预测万科的自由现金流在短期内仍将保持负值，惠誉认为，万科第一大股东深圳市地铁集团有限公司(深圳地铁)及时持续提供支持对万科履行财务义务至关重要。 惠誉认为，持续的股东支持将对万科化解其2025年剩余时间到期的140亿元人民币(下同)资本市场债务及2026年到期的120亿元债务至关重要。万科的可用现金自2024年末的840亿元降至截至2025年6月末的690亿元，惠誉认为，其中大部分现金为预售监管现金存款。深圳地铁已向万科提供240亿元股东贷款，支持後者在2025年迄今偿付220亿元资本市场债务。 2025年上半年，万科销售额按年下降46%至690亿元，低於惠誉此前对全年40%降幅的预期。2025年第二季度，销售额按年加速下降51%，降幅较2025年第一季度40%的降幅扩大。据CREIS中指资料库数据显示，2025年上半年，万科销售额表现逊於中国百强房企的降幅(12%)。惠誉目前预期万科2025年销售额将下滑45%，2026年下滑30%(此前预期降幅分别为40%、25%)。惠誉认为万科销售额下滑已挤压其自由现金流和流动性状况。 惠誉认为万科业绩不佳反映出盘活部分现有库存及可售资源存在难度。资产盘活涉及与地方政府等多方利益相关者的协商，存在执行风险和时间进度的不确定性。万科表示自2023年起该公司已盘活64个项目，涉及销售资源790亿元。这些项目占2024年合同销售额的32%。 惠誉预期即使计入资产处置所得，万科2025、2026年自由现金流仍将保持负值。惠誉预期，2025、2026年自由现金流流出将分别为90亿至100亿元、50亿元，而2024年流出额为100亿元，上述预估已包含资产处置潜在所得。2025年上半年，万科自由现金流流出90亿元(2024年上半年流出110亿元)，包含资产处置所得，弱於惠誉此前预期其在2025至2026年间实现现金流基本平衡的预测。 2025年上半年，万科签订资产处置合同64亿元，收到资产处置现金所得40亿至50亿元。惠誉认为资产处置的及时执行及现金回收对支撑公司流动性至关重要。惠誉预期，2025年该公司将收到100亿元左右的资产处置所得(2024年为100亿元)，以补充现金流，但这存在时间进度的不确定性及执行风险。