摩根士丹利发表报告指出，由于港铁(00066.HK)载客量逐步恢复、票价上涨有限和成本上升，预示公司短期经营杠杆有限，今明两年的铁路业务EBITDA利润率预测为20%及28%，仍远低于2018年的34%水平。尽管港铁铁路和租赁业务正常化，但由于2023至2025年期间每年140亿元的庞大维修开支，该行料港铁的经常性自由现金流收益率(不包括发展物业业务)较低，仅为1%。 此外，该行指港铁于2021至2022年赚取的发展物业盈利年均达100亿元，主要受惠于大型项目如日出康城和黄竹坑项目。惟今年发展物业缺乏重大竣工的情况下，发展物业盈利或仅录17亿元。虽然公司明年入账项目渠道强劲(包括5个项目，涉6,400伙)，但盈利能见度仍较低，迄今为止仅出售约19%单位。 该行将港铁2024及2025年每股盈利预测分别下调18%及上调9%，以反映发展物业入账延迟和经常性利润预测下调。另该行对港铁今明两年每股盈测，较市场预期低出介乎13%至32%。该行认为港铁估值仍不具吸引力，对其目标价由37元削至29元，评级「减持」。