近年内房债务危机未解，部份民营房企经营状况备受关注。今年以来宏观环境复杂严峻，内地4月及5月「三头马车」经济数据不及预期，6月社会零售按年仅增3.1%，内地楼市亦明显降温，购房者置业情绪偏弱，据克而瑞统计内地百强房企6月销售按年转跌逾28%，内媒亦报道7月多个城市楼盘烂尾导致有业主曾出现「停贷断供」现象；7月百强房企销售按年跌逾33%(按月亦跌33.5%及36家企业按年降幅超过50%)，至8月百强房企销售按年跌33.9%(首八个月销售累计按年跌8.5%)。 内房销售急转直下，导致部份上市内房股陷入财困，恒大(03333.HK)披露截至今年6月底负债总额高达近2.39万亿人民币(但其资产总值仅1.74万亿人民币)陷资不抵债，部分房企境外债券逾期及需与债券持有人进行债务重组及展期，包括碧桂园(02007.HK)、融创(01918.HK)及远洋集团(03377.HK)等。 为防范化解重点领域风险，中共中央政治局7月下旬会议指要「适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱」，其后住建部指大力支持刚性需求，落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率，7月下旬部份二线城市陆续放松限购，一线城市「京沪广深」于8月底至9月初宣布「认房不认贷」政策，而广州市本周三官宣成首个放松限购的一线城市。在当局持续出台支持需求政策，令市场憧憬行业至年末销售可望回稳，但有券商指宜耐心观察内地房屋销售至11月会否持续复苏，才能确定行业是否转势。 【内房股陷困境 放松限购政策】 8月底国家多部委联合发文将「认房不认贷」(「认房」是指银行在发放房贷时参考购房家庭在当地名下实际拥有住房套数；「认贷」是指银行据拟购房人家庭在全国范围内是否有住房贷款纪录来确定贷款比例，「认房不认贷」指家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，金融机构均按首套住房执行住房信贷政策)纳入「一城一策」工具箱，同时将全国首套、二套商贷首付比例下限降至20%、30%。 人行亦「指导」商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，一线城市北京及深圳相继表态，将抓紧贯彻落实工作，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。据中指研究院发表报告，9月1日至11日全国已有超30省市发布楼市优化政策近40条，极大修复市场情绪和预期。该院指全面执行首套房「认房不认贷」，直接利好两类人士，一类是外地有过贷款记录在本地无房家庭，一类是本地卖一买一的置换家庭。政策优化后，前期观望或积压的购房需求将得到快速释放，对于卖一买一的购房者来说，这部分需求进入市场仍需要一定时间。 【推认房不认贷 释放积压需求】 中指研究院发指从政策趋势来看，二线城市有望全面取消过去在市场过热阶段出台的限制性政策。一线城市政策调整取决于市场恢复程度，未来有望按照因区施策原则，优化限购政策。从全国市场趋势来看，当前优化政策落地对全国市场的带动效果尚未明显显现，市场有望逐渐企稳恢复。 花旗本周初报告表示，内房政策由保障价格、牺牲交易量，转向允许某程度的价格灵活，以重振交易；一轮针对二线城市的宽松政策已于9月份起展开，其推动速度较上轮加快。由于部分买家短期内静待进一步宽松政策，故9月的第三个星期销售尚未反弹。该行料9月将出现边际销售冲动，但需要等待11月再作评估，政策效果有待观察，又指可持续的需求复苏取决于就业或收入预期、稳定房价及交付问题。 【销售逐步改善 惟部份估值高】 至于内房股板块方面，摩根大通本周四报告指内房股自8月中以来股价曾累升15%后回落，指即使短期内房销售逐步改善及一线城市或有更多松绑，或最少稳定投资情绪，但除非全国有政策松绑预期或更大经济复苏，否则内房股仅会区间上落。该行偏好国企内房，重申料财政受压内房如融创中国(01918.HK)估值已高，料股价反弹难以持续。 中金建议布局要兼顾财务韧性同时更具进攻性的内房股，又认为内房股正处于政策博弈转向基本面修复的过渡阶段。伴随政策工具箱进一步打开及9至10月传统推盘高峰，核心城市销售有望率先回升，并带动价格预期逐步企稳。该行坚定看好行业景气度均值回归，以及在投资者风险偏好改善下优质内房股的价值重估空间。 中信证券认为，政策有能力扭转内房楼价持续下跌预期，又指从政策观念角度，基本面已经开始复苏，预期未来将继续有政策快速落地，且应出尽出。该行继续看好具备融资优势、本地化综合开发能力及商业地产营运管理能力的内房股，亦看好业务稳健、估值具吸引力的蓝筹物管股。 另外，花旗对恒大(03333.HK)发表报告并维持「沽售」评级，目标价大削至0.5元，指多项牵涉公司生存的不确定性将继续令人关注。星展上周五(15日)发表报告评估内房股风险，以年化计算15间内房首八个月销售额，以检查相关房企能否在没有再融资下应付未来一年债务及营运开支，在「基本情景」假设下，发现13间拥有足够的自由现金和预售金额能应付上述情况(包括中国海外(00688.HK)、华润置业(01109.HK)、金茂(00817.HK)、龙湖(00960.HK)及万科(02202.HK)等)，但同时指雅居乐(03383.HK)及新城发展(01030.HK)未能达致平衡。(ta-fc/w/t)~