新鸿基地产(00016.HK)上周四(7日)收市后公布截至今年6月底止全年度业绩，公司指全年度每股派息占其基础溢利约60%，集团在未来将紧守其股息政策，分派其基础溢利的百分之四十至五十为股息，新地今早(11日)股价在业绩公布后下跌，盘中曾挫近12.7%，最新报80.2元跌9.2%。 新地全年度营业额按年跌8%至711.95亿元，低于本网综合4间券商预测下限的753.06亿元。纯利按年跌6.5%至239.07亿元；每股盈利8.25元。末期息维持派3.7元，全年派息4.95元，按年持平及符合本网综合4间券商预期。期内集团基础溢利按年跌16.9%至238.85亿元，低于本网综合3间券商预测下限的262.6亿元，主要受物业销售溢利减少拖累。每股基础溢利为8.24元。 期内香港物业销售收入减少27%至238.66亿元。物业发展溢利减少43%至84.74亿元，反映较低销售交付及毛利率。本年度混合毛利率按年跌9个百分点至36%。内地物业销售收入增加108%至52.5亿元，物业发展溢利增加178%至28.25亿元。截至6月底未确认合约物业销售收入324亿元，包括280亿元来自香港，其中预计约240亿元下财年确认为收入，另有44亿元来自内地。展望2023/24财年，集团推售香港住宅项目包括元朗天荣站发展项目第一期YOHO WEST、元朗The YOHO Hub II、屯门NOVO LAND第三期、启德天玺-天和天玺-海第一期，以及何文田太子道西合作发展项目。 【削派息比率指引 绩后股价挫一成】 摩根士丹利下调新地目标价由121元降至108元，维持「增持」评级。该行指新地全年度基础溢利低于预期9%，受香港物业发展入胀低于预期影响。全年派息维持不变，意味六成派息率。但基于利率或更长时间维持更高水平，导致新地对过度增加派息表现保守。公司表明将以五成派息率为限，一改早前短期逾五成派息率并维持派息金额的指引。该行认为，在目前环境下保留现金虽为正确做法，但将使投资者忧虑及每股派息变得更波动。基于目前疲弱销售展望、每呎售价下降、合约销售目标减低及高库存不能快速处理，料其现财年存股息下调的风险。 富瑞下调对新地投资评级，由「买入」降至「持有」，目标价由115元降至80元。该行指，新地2023财年(截至今年6月底止财年)下半财年物业发展收入低于该行及市场预期32%至38%，混合毛利率因对上年度湿地公园项目带来的高基数而下降。此外，财年下半年投资物业收入较财年上半年仅升3%，表现落后市场预期8%至10%，香港投资物业较财年上半年增长2%，内地投资物业同期增长7%，但因人民币下跌而按年跌9%。该行认为新地发展及投资物业表现弱于预期，现财年可能减派息应触发股价负面反应。派息稳定性及低负债率为新地较同业有溢价的原因，该行目前更偏好恒地(00012.HK)，基于8%至9%股息率及土地收回带来的潜在利润提升。 汇丰环球研究表示，相信新地盈利已见底并开始改善，基于投资物业租务收入恢复增长，以及280亿元香港物业合约销售未入账。该行对新地现财年将推出的轻铁天荣站项目YOHO WEST及屯门NOVO LAND第三期销售表现有信心，但对启德两个项目看法审慎，基于该区供应充裕。业绩惊喜料为北角豪宅项目销售胜预期。该行料新地租务收入现财年进一步改善，基于Townplace West Kowloon新项目完成，在香港及内地新项目发展将于未来数年提供增长基础。该行下调对新地目标价由117.6元降至111元及维持「买入」评级，并下调对现财年及下财年收入6.9%及3.4%，反映下调物业销售假设及融资成本上涨，低销租务收入增加。目标价为资产净值折让45%。 ----------------------------------------------------------------- 本网最新综合11间券商对其投资评级及目标价，全数下调目标价，当中1间下调投资评级： 下表列出11间券商对其评级及目标价： 券商│投资评级│目标价 海通国际│优于大市│132.7元->125.3元 大华继显│买入│128.73元->112.64元 高盛│中性│116元->112元 星展│买入│111.9元->111.8元 汇丰环球研究│买入│117.6元->111元 摩根士丹利│增持│121元->108元 瑞银│买入│117元->106.6元 花旗│买入│127.9元->103.3元 美银证券│中性│111元->100元 富瑞│买入->持有│115元->80元 里昂│沽售│95元->79.5元 券商│观点 海通国际│高股息率，经营收益改善 大华继显│香港发展物业业绩逊预期，对明年更审慎 高盛│2023财年下半年业绩逊预期，受低于预期发展项目入胀影响，派息持平 星展│透过租务组合扩大取得增长 汇丰环球研究│预期盈利见底，物业租务及销售业务应见改善 摩根士丹利│全年度每股盈利逊预期，更大忧虑在于来年每股派息 瑞银│全年度业绩逊预期，每股派息不确定性增 花旗│预期更长冬季美银证券│全年度业绩略逊预期，现财年或减派息可能令市场失望 富瑞│财年下半年盈利逊预期，未来派息有下行可能，下调评级至「持有」 里昂│暗示减派息