本文来自格隆汇专栏：天风研究 作者：刘清海

核心观点

‍当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整相对充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。具体来看：1）板块调整至相对低位，2）地产政策预期改善，基本面走弱的情况下不断释放积极信号，3）地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，货币政策端近期存款、逆回购、SLF等利率逐步下调，需求端青岛新政指引需求托底信号，融资端支持有望从前期放缓进入加速推进节奏。

正文

行业追踪（2023.7.14-2023.7.20）

10家典型房企一线土储占比分析

从土储总量看，截止2022年末，10家房企中，保利发展土储占比达35%，万科A以24%的占比排名第二，两大房企土储总和占比过半，地方国企华发股份及区域型民企滨江集团总土储面积相对较少。从一线城市土储占比看，保利一线土储最多，达1692.69万平米，在其总土储中占比9.98%；其次为城建发展，达1256.13万平米，占总土储的75.67%；第三为万科，一线土储1199.15万平米，占比10.10%；第四为首开，一线土储面积1182.52万平米，占比43.37%；第五名越秀近4成土地位于一线四城，总面积超1000万平。

其中，城建发展、首开股份所持一线土地主要来自于北京市，越秀地产的一线土储超九成来自广州，大本营本身位于一线的区域型地方国企，在当地具备较明显的土储优势。其余房企中，滨江集团一线土储资源较少，为32.51万平米，占比为4.24%，主要因公司深耕强二线的杭州市场。

一线城市销售表现如何？

1）从成交量维度看，2023年上半年一线4城新房成交量前高后低的振荡走势，新房成交受积压释放影响于2-3月冲高后逐步回落。相较全国，一线城市基本面表现尽管更具韧性，但进入下半年后，其增速下滑幅度也在逐渐加大。

2）从成交价格角度看，2-4月市场复苏期内，北上广深商品住宅价格基本保持环比正增长趋势，4月后出现增速回落迹象。其中，①北京、上海率先回暖，并于1-6月始终保持环比增长趋势，北京增速于四月达峰，增幅达0.6%，此后快速回落。上海新房价格较为稳定，环比增速维持于0.4%附近。②深圳、广州年初回温步伐较慢，回温周期仅2、3、4三个月，5月便开始明显下滑。深圳降幅较大，于4月开始出现增速回落，5月价格环比下降0.2%，6月下降0.3%；广州价格环比同样于6月转负。

整体来看，在本轮基本面波动期一线4城价格表现与成交量趋势基本相似，呈现A型走势。考虑量表现略领先于价，七月地产基本面降幅仍未有明显改善，预计短期一线成交价格仍将维持弱势。

一线城市现行限购限贷政策梳理

限购限贷政策方面，一线四城已有较长时间未进行调整，在本轮下行周期内仅有个别城市对局部地区、特殊人群出现过政策优化，天风证券认为当前整体限购限贷标准仍较严格，从执行标准看或仍具备一定优化空间：

①北京：最近一次首付比例调整于2017年3月，规定商业贷款首套无贷款记录的首付比例35%，二套60%。限购方面，规定本地已婚限购2套，单身限购1套；非本地限购1套。

②上海：于2016年11月29日发布的沪建房管联〔2016〕1062号中明确指出商业贷款首套无贷款记录的首付比例35%，二套不低于50%。限购方面，本地已婚限购2套，单身限购1套；非本地已婚限购1套，单身无购房资格。

③广州：于2017年3月17日规定首付比例无房无贷首套最低30%，无房有贷40%，二套贷款已还清50%、贷款未还清70%。限购方面，本地已婚限购2套，单身限购1套；非本地限购1套。

④深圳：目前仍在执行2016年10月18日发布的购房政策深府办〔2016〕28号。规定首付比例无房无贷首套最低30%，无房有贷50%，二套70%。限购方面，本地已婚连续缴纳36个月个税或社保限购2套，单身限购1套；非本地限购1套。

7月新房销售同比降幅接近3成，二手房同比较上月改善

新房市场本周成交275万平，月度同比-29.14%，相较上月改善2.43pct；累计库存16369万平，一线、二线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交121万平，月度同比-14.78%，相较上月改善8.25pct。土地市场上周成交建面1491万平，滚动12周同比-17.39%；成交总额559亿元，滚动12周同比-26.77%；全国平均溢价率6.7%，滚动12周同比+1.89pct。本周申万房地产指数+3.56%，较上周提升5.31pct，升幅排名1/31，领先沪深300指数5.54pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-1.23%，较上周下降3.31pct，升幅排序7/11，领先恒生指数0.51pct；克而瑞内房股领先指数为-1.10%，较上周下跌1.59pct。

投资建议：当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整相对充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。具体来看：1）板块调整至相对低位，2）地产政策预期改善，基本面走弱的情况下不断释放积极信号，3）地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，货币政策端近期存款、逆回购、SLF等利率逐步下调，需求端青岛新政指引需求托底信号，融资端支持有望从前期放缓进入加速推进节奏。

标的方面，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团。建议关注以下思路：①存量房赛道（我爱我家、贝壳-W）、②行业复苏（中国海外宏洋集团、招商蛇口、保利发展）、③格局优化（天地源、华发股份、越秀地产）、④信用修复（新城控股、龙湖集团、金地集团）。

风险提示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏可能存在不及预期的风险；3)宏观环境变化或对行业及公司的运行产生影响。

‍注：文中报吿节选自天风证券研究所2023年07月25日已公开发布研究报吿，《天风·房地产 | 重点房企一线城市土储占比如何？》，报吿分析师：刘清海S1110523010003

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