新世界发展(00017.HK)上周五(30日)收市后公布截至6月底止全年业绩，今早股价受压，最新报21元跌5.8%。摩根士丹利发表报告表示，新世界发展全年核心盈利(撇除永续支付)低于该行原预期8%，每股全年派息2.06元属高水平，但关注其未来高派息的可持续性。 新世界发展公布截至6月底止全年业绩，营业额682.13亿元，按年大致持平。纯利按年升8.5%至12.49亿元；每股盈利0.5元。每股末期息维持1.5元，全财年派息2.06元。期内基本溢利按年升1.8%至70.85亿元，升1.8%。香港应占物业合同销售金额为约82.4亿元，主要来自住宅项目「迎海」、「傲泷」、「瑧颐」，以及甲级写字楼项目「南商金融创新中心」。 截至6月底在港待售住宅单位303个，未入账之应占物业合约销售收入中，249.5亿元及41.5亿元将分别于2023及2024财年入账，预计2023财年入账主要项目为「柏傲庄」一至二期。内地整体物业合同销售金额约171亿元人民币，大湾区为首南部地区贡献约73%。香港物业投资分部业绩按年增长6%，内地物业投资分部业绩按年增长11%。公司2022财年非核心资产出售约139亿元，超越全年目标，可动用资金约1,050亿元，包括现金及银行结余约622亿元，及可动用银行贷款约428亿元。债务净额与权益比率43.2%，按年升7.6个百分点。 【海通及花旗分别大削目标价】 海通国际下调对新世界发展投资评级，由「优于大市」降至「中性」，目标价由38元降至24.8元，反映扩大资产净值折让率，基于内地及香港房屋销售动力转弱，以及租务收入增长放缓。该行又指，公司年度核心盈利略逊市场预期，管理层在绩后电话会议上亦预期现财年盈利持平或轻微下跌，相信市场将大幅显著下调对公司现财年的盈利预测，该行亦指，公司末期息持平，全年股息2.06元，意味股息率达9.2%，为该行覆盖香港地产商之中最高，但债务净额与权益比率达43%，亦为香港主要发展商之中最高，在加息持续下将最受影响，且加息下相对疲弱投资情绪亦令公司出售资产更为困难。 花旗下调对新世界发展目标价，由31元降至23.4元，为资产净值折让60%，折让率高于早前的55%，为中周期估值低0.55个标准差，基于持续高息环境。该行维持对该股「中性」投资评级，基于香港推出住宅项目主要集中在启德区，在楼市展望负面下预期销售缓慢且毛利率欠佳；更集中于内地楼市亦拖累对公司估值，以及相对高的债务比率。但该行相信公司有好的潜在投资物业供应，租务收入在2022至2026财年年复合增长率达三成。公司承诺可持续派息下，相信目前多于9厘的股息率可提供部分支撑。 摩根大通指，新世界发展为求稳定每股派息，派息比率已连续三个财年超逾100%，又指其派息以债务比率上升及非核心资产出售支撑，对其高派息可持续性感到担忧。该行指公司连同永续资本的债务比率升至72%，纵使可支撑派息，但融资成本上升正蚕食核心盈利。该行认为，新世界发展在最佳情况下为能够出售非核心资产，以及美国加息周期短期见顶。该行指公司市盈率较新地(00016.HK)及长实集团(01113.HK)分别有41%及57%溢价，对该股维持「减持」评级及29.4元目标价。 ------------------------------------------- 本网最新综合6间券商对其投资评级及目标价： 券商│投资评级│目标价 美银证券│中性│30.5元 瑞银│中性│30.1元 摩根大通│减持│29.4元 摩根士丹利│与大市同步│28元 海通国际│优于大市->中性│38元->24.8元 花旗│中性│31元->23.4元 券商│观点 美银证券│资产再循环及控制支出部分抵销加息影响 瑞银│年度业绩大致符合预期 摩根大通│其高派息可持续性感到担忧 摩根士丹利│2022财年每股盈利逊预期，高负债率令人忧虑 海通国际│现财年盈利预测或显著下调 花旗│业务受加息及疲弱楼市影响