在地产行业进入加速分化期的大背景下，最是考验房企韧性和耐力的时候，8月30日晚，弘阳地产发布了2022年上半年业绩报吿。尽管中期业绩难免受到不利市况的波及，但公司依旧保持了积极和稳健的发展态势。
不过从当前来看，房地产行业利好政策不断，种种迹象皆表明地产行业的至暗时刻或已经过去。长期而言，地产行业仍朝着向好态势发展，许多房企也开始积极探索可持续发展的新模式及动力。在此之中，弘阳地产持续维持良好的经营状况将有望迎来发展新机遇，未来无论是企业自身的发展还是资本市场的投资机会都较为明朗。接下来笔者将就此进一步分析。
1、中期业绩稳健，尽显经营韧性
上半年，全国房地产市场商品房销售规模大幅下降。据《2022年7月中国房地产市场月报》显示，全国商品房销售面积为68,923万平方米，同比下降22.2%。其中住宅销售面积为58057万平方米，同比下降26.6%；全国商品房销售额为66072亿元，同比下降28.9%，其中住宅销售额为57683.0亿元，同比下降31.8%。
因此，在地产行业整体承压、市场规模持续下行的大环境下，房企风险加速暴露，财务表现已成为当前投资者们选取投资标的的重点考量指标。
从弘阳地产中期财报来看，公司业务虽然受到一定程度的影响，但整体而言仍较为稳健，一定程度反映出公司经营的抗周期性。上半年取得收入为126.09亿元；累计合约销售金额为196.1亿元；毛利及毛利率分别为18.24亿元及14.5%；现金为95.02亿元，较为充沛。
同时，公司在财务杠杆及结构上近年来一直处于较为健康的状态。从“三道红线”各项指标来看，报吿期内，弘阳地产净负债率为59.4%，现金短债比0.7倍，剔除预收账款后的资产负债率约为66.8%。
从融资层面来看，弘阳地产积极进行债务管理并偿付各项债务。截至6月底，公司已偿还上半年的境外债务包括于4月到期的4.5亿美元9.95%优先票据及其最后一期利息。
另外，弘阳地产也在加大力度优化财务结构，通过集中资源的方式促进公司保交付和经营业务的良好发展。例如，今年8月，弘阳地产以8.57亿元出售广州项目公司34%股权及销售贷款，这将有利于公司进一步加强自身现金流。
透过财报不难看出，在行业逆行阶段之时，弘阳地产依旧保持着稳健发展及良好的财务结构。笔者认为这背后的重要原因主要是由于公司对自身发展一直有着清晰的战略规划。
一方面，为了应对房地产复杂的市场形势，弘阳地产不断加强运营管理，紧抓市场机会并积极充实土地储备并拓展业务版图，提升项目开发效率和产品质量。另一方面，公司打造“地产+商业”经营模式，开拓多元化业务，不断拓展自身发展边界，寻求可持续发展。
因此，弘阳地产提前进行前瞻性的战略布局不仅能够帮助房企加厚安全垫，还能使其平稳度过行业下行周期，具备抗风险能力。
2、多措共举“保交付”，土储充足后劲十足
在地产行业面临疫情反复、销售低迷、项目停工、交付延期等挑战时，许多房企资金链紧张的问题短时间内仍得不到缓解。可以看到，不少房企当前甚至以“活下去”为首要目标，再加上保交楼的任务可谓是举步维艰。
而保交楼作为房企信用的直接体现，更是房企实现良性循环的基础。交付力作为产品落地的重要保障，是房企对项目设计的兑现、对施工质量的把控、对业主服务的跟进，也是产品力更深层次的延伸。
弘阳地产一直以来以“保交付”为首要任务，采取多项措施维持营运的稳定性，以确保公司已售项目如期交付，从而保障投资者的利益。据财报显示，上半年公司累计交付54个批次，共计27078户，总体交付率87.1%，同比提升4.4%。
笔者注意到，其中弘阳地产部分项目在交房的同时也即时交证，实现了业主住权和产权同步，侧面体现出公司对交付品质的追求。上半年弘阳地产各项目的按时交付，不仅体现出公司稳健的经营管理能力及坚实的资金实力保障，还能够为公司后续发展积累市场信心。
当然，在“保交付”的同时，房企只有持续不断的获得充足且优质的土储布局，才能为自身提供强劲的可持续发展动能。不过当前行业整体投资收缩的大环境下，资金链紧张的房企拿地态度依旧较为谨慎，拿地态度进一步分化。
弘阳地产基于良好的财务状况，积极推动土储布局，聚焦大江苏及周边长三角优质区域。持续践行“做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城”的投资战略，重点布局一、二线具备高成长潜能的城市，以构建公司持续发展的核心竞争力。
截至目前，公司总土地储备建筑面积约为1679.50万平方米，其中已竣工物业198.76万平方米，持作投资的可租用面积为100.34万平方米，开发中物业为1380.40万平方米。不难看出，公司拥有稳定的土地储备，能够支持公司长期持续发展。
总体而言，优质的土储布局不仅能够有效满足公司后续的开发，还具备较强的抗跌性，能够增强公司的去化能力，为后续业绩增长做出强劲支撑。
3、轻重资产并驾齐驱，“地产+商业”布局加速释放增长潜能
站在当下看地产行业后续的发展趋势，受前期地产政策调控的影响，住宅市场利润下滑，房企已经不再处于仅依靠提高市场规模、依赖房价上涨就能实现利润增长的时期了。在此背景下，如何理性选择赛道，探索新的业务增长突破口，也成为房企重点考虑的问题之一。
弘阳地产打造“地产+商业”轻重资产双轮驱动的模式，协同发展，持续提升公司商业竞争力。一方面，商业板块能为地产赋能，助力住宅价值提升，从而稳固公司地产开发基本盘。另一方面，地产板块能为商业引流，繁荣商业生态，进一步打造独具特色的商业经营模式，有效增强公司综合竞争力。
据财报显示，上半年，公司实现在商业运营方面，购物中心客户满意度高于行业平均水平，安庆弘阳广场和济南弘阳广场分别荣获行业内不同奖项。同时，在商业拓展方面，创新采用合作分成模式，依靠经营运营能力和质量品牌积极进行市场开拓。
随着公司地产与商业协同赋能，商业竞争力和行业竞争力不断提升。得益于去年底新开业的济南弘阳广场租金收入增加，上半年，公司实现商业经营收入3.10亿元，同比增加6.3%，取得较好成效。
笔者认为，在弘阳地产继续审慎深耕聚焦城市的基础下，通过商业和住宅联动，进一步夯实商住联动多元化取地模式。再加上通过收并购丰富土储结构，未来公司业绩将持续释放，财务结构也会得到进一步的改善。
4、结语
回到行业层面上，近一段时间以来政策端回暖趋势明显，自6月起市场逐渐进入恢复状态。
在“房住不炒”的总基调下，下半年我国仍将以“保交楼”为底线维稳地产市场信心。各省各地从实际出发完善房地产政策，加大对刚需、改善等自住型需求的支持力度，优化商品房预售资金监管。同时在金融端或将继续支持企业合理融资需求，防范系统性金融风险，同时促进“保交楼”问题的解决，从而帮助房地产市场信心恢复。
在笔者看来，在大浪淘沙之后，房地产行业的发展逻辑也已将发生了根本性的转变，未来新的市场格局有待重建。当行业迈入深度调整期，回归产品质量和服务将成为房企持续发展的重要因素。不仅如此，在拼交付情况的背后，反映出的还有房企稳健的经营管理能力及坚实的资金实力保障。
聚焦到弘阳地产的这份中期财报上，相比过往，弘阳地产上半年的整体成绩虽然不算出众，但也在一定程度上验证了公司面对复杂宏观环境以及行业逆风期所具备的可持续经营能力和跨周期成长优势。
笔者相信，尽管行业出清和变革伴随阵痛，但长期回归平稳健康发展的走向与趋势不会被改变，弘阳地产将有望在新一轮洗牌后重现活力。
