本文来自格隆汇专栏：中信证券研究，作者：陈聪 张全国 李宗儒

业主自治是为了保证建筑物运维良好，小区邻里关系和谐有序的重要手段。物业管理公司是小区物的运维，人的管理的主要受托执行机构。业主自治和物业管理行业的成功本身密不可分。《民法典》颁布后，物业管理公司和业主的关系得到有效理顺，品牌公司逐渐走向长期主义。

▍业主共有权和共同管理权的存在，是业主自治的起源。

现代城市的居住方式，逐渐变成以中高层建筑为主，业主对建筑物的权力，逐渐从专有权，扩大到共有权和共同管理权。业主既共同享受共有部分的权益，就产生了业主自治的需求。业主自治既需要运维公共部分，即保证建筑物本身以良好状况存在，对建筑物和相关设施设备保存、维护、改良、利用和处置，又需要协调邻里关系，即约束业主的个别行为，保证小区正常的居住状态。

▍物业管理公司是业主自治的主要执行渠道。

业委会是业主大会的执行机构，是小区的日常管理机构，但业委会不可能是小区日常运维的执行机构。街道是小区运维的指导者，法院是邻里矛盾的最后仲裁人，但无论是基层组织还是司法力量，都更多是在重大事项上发挥作用，而不是在日常活动中体现存在。物业管理公司是小区日常事务的受托管理者，负责建筑物的运维和邻里关系的维护，是业主自治的主要执行渠道。

▍物业管理行业的特殊性，决定了品牌护城河未来可能越发宽广。

物业管理行业，是一个天然不可能让所有消费者满意的行业，一定存在一部分消费者，其作为被物业管理公司规管限制，却又不得不支付物业费（例如违建、垃圾倾倒等）。物业管理服务内容的复杂性，小区禀赋造成的不同小区服务成本巨大差异，低品质服务短期的隐蔽性等因素，使得物管品牌需要长时间沉淀，且好品牌几乎必然挂钩强业主自治。街道作为物业管理公司日常履职的指导监督者，则青睐本地密度较高、合作较愉快的公司，以及具备全国性声誉的公司。

▍民法典推动物业管理公司行为走向长期主义。

物业管理公司和业主之间并非零和游戏，物业管理公司的根基不在于法规不健全、不规范。相反，建筑物良好运维和邻里友善关系，有利于小区运维资金归集进一步提速，也有利于小区物业管理公司满意度不断提升。从《民法典》出发，物业管理公司的增值服务体系逐渐吿别雁过拔毛，物业管理公司越来越注意品牌声誉。

▍风险提示：

疫情带来的行业成本提升风险；部分物业管理公司缺乏独立性的风险。

▍投资建议：

业主自治不是一个短期影响行业的变量，但《民法典》颁布之后，业主自治推动的物业管理公司品牌化经营，则是长期影响行业竞争格局的因素。我们看好蓝筹物业管理公司的崛起，推荐保利物业、华润万象生活、中海物业、招商积余、绿城服务、金科服务和碧桂园服务。