回顾2021年，地产行业经历了一轮改革与调整，在政策端的调控高压下，资金面承压，房企间分化逐步加重，信用风险的阴影蔓延到整个地产板块，市场情绪一度陷入低迷，但也带来了一定的投资机会。
近日，政策暖风频吹，“维稳”信号愈发显著，国务院金融稳定发展委员会、银保监会、证监会等六大部门联合发声，促进房地产业良性循环和健康发展。不仅如此，财政部负责人也表示今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。消息一出，资本市场给予了积极的正反馈，内房股板块热情重燃，接连两天涨幅高达10%以上。笔者认为，经营稳健、成长潜力大的优质房企有望从悲观情绪中率先出逃，值得投资者密切关注。而当下正是各大房企年度业绩披露的密集期，对于寻找板块中优质标的无疑是一个绝佳的好时机。
（信息来源：富途牛牛）
从目前已发的年报中，笔者留意到美的置业（03990.HK）于3月25日出炉了份业绩报吿，营收与毛利呈现出较好的增长势头，展现出了良好的成长韧性与潜力。在疫情反扑、市场低迷的大环境下，美的置业以稳健的基本面和强大的业绩兑现能力再获验证，侧面证实了公司的长期投资价值。
1、营收同比增长40.4% ，长跑实力再得印证
整体来看，美的置业多项财务指标始终保持稳健态势，其经营能力与竞争实力得到了充分的证明。
3月25日，美的置业发布截至2021年12月31日的年度业绩报吿。财务数据显示，公司2021年实现总收入737.03亿元，较去年同期增长40.4%。其中，从营收结构来看，物业开发及销售实现收入约725.18亿元，同比增长了40.77%；其次为物业管理服务约9.09亿元，同比增长了17.06%；商业物业投资及营运约2.76亿元，同比增长44.55%。目前来看，美的置业业绩的核心动力源仍然放在公司的物业开发及销售板块之上，但是值得留意的是，另外两大业务同样展现出不同程度的增长。在“房住不炒”的大环境下，整个房地产行业变革是当下板上钉钉的事实，积极拓展多元业务线成为了主流房企的不二选择，而美的置业也在积极顺应行业变化，并且能呈现出在逆周期做强，顺周期做大的良好成果。
在盈利能力方面，美的置业同样具有较为稳健的表现。具体来看，截止至2021年末，美的置业实现毛利134.95亿元，同比增长15.8%；利润及综合收益为53.02亿元，相较去年同期增长9.9%；核心净利润增加13.6%至54.57亿元。面对行业陷入周期调整的背景下，不少房企出现了增收不增利的困局，反观美的置业毛利、核心净利润等核心指标均能保持不同程度的增长，突围而出之势离不开其战略规划及土储布局等内因助推。
2、 两大核心亮点护航公司可持续发展
随着国家对行业监管不断加强，过去单纯依赖高杠杆、高周转的住宅开发模式已经跑不通，如何维持稳健经营、实现高质量可持续发展成为一众房企需要思考的关键议题。在这种情况下，具备优质土储、良好债况、前瞻布局的稳健型房企更能展示出其内在潜能以及爆发力。
接下来，笔者将从美的置业的最新业绩报吿入手，着重分析以上三大方面，共同探讨美的置业是如何稳住局势，迈向进阶之路。
首先，债务结构在不断地优化。
近年来，为了防范房企融资危机以及防止出现金融系统风险，相关部门陆续出台了以“三条红线”为基准的融资规则与银行房贷“两道红线”政策，对房企在财务端的管控能力也有了更高的要求。在行业管控趋严的环境下，美的置业在债务端上一直保持着较强的管控能力，不断优化财务杠杆，平衡债务风险。截止至2021年底，公司的净负债率下降至46.3%，剔除预售账款后的资产负债率同样下降至72.1%，现金短债比也优化至1.71倍。尽管剔除预售账款后的资产负债率该项指标略微高于标准，即剔除预收款后的资产负债率大于70%，但是总体依然表现出较好的发展势头，债务结构也在不断优化，剔除预收款后的资产负债已由2020年的78%下滑至2021年的72.1%。值得一提的是，美的置业曾在去年业绩会上表示过按照公司既定目标力争三年内全部达标。显然，凭借公司多年的经营能力与财务管控能力，实现“绿档”指日可待。
再者，来看看土储布局情况。
作为一家背靠“美的系”的优质民营房企，美的置业凭借多年的深耕经验，不断挖掘极具潜力成长空间的优质土储，加快推进全国化布局。目前来看，美的置业始终实行“区域深耕、城市升级”的发展战略。根据最新数据显示，美的置业共有354物业开发项目，涉及全国61个城市，拥有土储总建筑面积达4051万平方米。新增土储方面，美的置业新增土储建筑面积约760万平米，权益拿地金额为权益销售额的38%。
从能级城市布局来看，约90%以上的资源投放到二线及以上城市，其中，一二线城市土储进一步提升至66%。得益于公司区域深耕与城市升级的策略，公司连同合营及联营企业实现合约销售金额约1371.4亿元，较去年同期增长了8.7%；公司销售均价11657元每平，同比增长2.7%，且高能级城市贡献的销售业绩占比持续提升，二线以上城市销售占比高达78%。不难发现，一二线核心城市依然是美的置业的深耕要地，同样也是增强公司核心竞争力的战略要点。要知道，我国经济快速发展，城镇化水平大幅提高，大批产业与人才纷纷聚集到一、二线城市，也正因如此，为房地产市场带来不少刚性需求。未来随着政策持续释放、一线城市资产价值不断攀升，前瞻性的深耕战略也为美的置业的业绩增长打下坚实基础。
其次，美的置业还在加快“地产+科技”价值链布局。
随着5G、物联网、大数据等技术的加速下沉，美的置业加速适应行业发展变化，用科技创新加速产业链垂直整合，积极寻求第二增长曲线。美的置业旗下附属公司睿住智能充分利用物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术应用，为社区、楼宇提供安全、舒适、便利的现代化、智慧化生活环境。报吿期内，公司已经拥有了超500项智慧绿色产品专利，20个国家或行业智慧绿色技术标准；服务客户超200家，累计为330多个智慧社区，超11万户家庭提供智慧生活享受。另外，睿住资本同样是美的置业旗下的公司，一直以来专注于空间科技化投资逻辑，以“资本+地产+物业”的平台优势为企业赋能，构建智慧、健康、绿色、低碳为特色的能力生态圈。
可以看到，基于智能产业化与建筑工业化的布局，美的置业在行业竞争中逐步构建起差异化优势和竞争壁垒，持续拓展“第二跑道”将为公司带来大量可发掘的存量空间。
3、结语
总体来说，美的置业这份年度成绩单已经充分印证了公司的经营实力，面对复杂多变的国内外环境，不仅是稳健的财务现状还是潜在的价值增长因子都经得起周期性的考验。同时，美的置业也在不断挖掘新的增长空间，借助智能化进行产业升级，进而拓宽公司盈利增长点。未来行业安全垫逐渐增厚，地产股仍然是比较好的防守型投资选择，若是能借力政策利好优势，更能为美的置业此类优质放弃发展推波助力，其估值有望得到重塑。
