终于，宝中小学部（即海天学校小学部)招生范围确定了。

根据昨天宝安区2022年秋季义务教育阶段新增公办学校招生范围征求意见，宝中小学部的招生范围为新安西路以北，创业路、宝华路以南，宝安大道以西至海边，和海旺学校组成共享学区。

至此，宝安区新学校学区划分全是共享学区。

而学区确定，受益最大的还是学区内的各大小区。

在宝安中学（集团）海天学校小学部学区范围内，二手盘包括鸿荣源壹方城、熙龙湾、天健时尚空间、海纳公馆、壹号公馆、都市茗荟、云玺锦庭、西岸观邸、西城上筑、丽晶国际、宏发领域、天御豪庭。

新盘包括泰华梧桐聚落、泰华梧桐林居、都市茗荟二期、榕江云玺锦庭。

随着新盘入市的步伐越来越近，今天就来看看这几个新盘的选宝指南。

1

吹风价10万+/平

去年临海揽山御园被市场嘲笑，是深圳史上最失败的捂盘案例，预期能够日光，结果“捂盘”捂了两年，开盘去化仅六成。

如今市场环境处于震荡期，宝中核心地段的几个“捂盘”兄弟，也有点坐不住了，入市的风声越演越烈。

榕江云玺锦庭2011年开发商拿下地块，2015年获批施工，2017年正式动工，2018年脱绿，到了2019年快年末一期终于入市。

居然花了9年的时间才推售，结果又只卖A、B两栋，留下C栋，二期还要预计2022年才入市。

而二期本该2021年5月10日竣工，最终也改为2023年1月15日，最近传出户型图已经曝光，户型包括100-150平3-5房（具体的以官方公布为准）。

而紧挨都市茗荟花园二期的泰华梧桐聚落则更夸张，1998年就取得了《建设用地规划许可证》，断断续续已经24年之久，现在距离入市依然不确定，户型图也是今年才流传出来（具体的以官方公布为准）。

至于泰华梧桐林居，于2003年拿地，直到2020年3月才开始真正动工，中间也断断续续。

这也是为何宝中这么多年鲜有新盘入市的原因。

如今，传言已久的的学区招生范围也已经确定，有理由相信“捂盘兄弟”们更加蠢蠢欲动。

但不管何时入市，相信大家最关心的还是这几个盘的价格。

按照宝中目前的新房来看，市场的吹风价大概要10万+/平。

2019年11月云玺锦庭开盘，备案的房源位于ABC栋，均为住宅产品，户型建面约58-254㎡，均价10.9万/㎡，单价区间在8.7-14万/㎡，总价区间在503-3368万/套。

2019年都市茗荟花园一期开盘，备案房源位于ABCD栋，均价约10.9万/m，总价在448-5071万/套。

而且按照这样的价格，和周边的二手房价格对比，还有一定的价差空间。

目前，市场的真实价大约在15-18万/平。

据了解，天健时尚空间去年2月成交的一套79.5平的房源，总价为1325元，均价约16.67万/平；熙龙湾去年1月成交的一套129平的房源，总价2370，均价约18.4万/平。

所以，如果能上100-150平左右的房源，不管是价格还是居住，都会非常舒服。

2

宝中4兄弟怎么选？

宝中的这几个盘，真的让人又爱又恨。

爱是有限价红利，和当前的二手市场相比，绝对的香饽饽，恨的是每个项目都像七旬老人，拖拖拉拉，等到市场拿着房票的人心都凉半截。

现在倒好，市场走凉，萧瑟风也把这几个盘吹得快要现原形。

地理位置一等一优越，不仅临近地铁口，周边商业配套，文娱配套以及教育配套也都是实打实的给力。

那么这几个盘到底要怎么选？

1、云玺锦庭

云玺锦庭早就入市，共规划382户，其中A座为大户型，共92户；B、C座为中小户型，共290户。

开盘之初，只卖A、B座，剩余的C座最近有传言，还有将近100套住宅处于未售状态，其中小部分为57平小户型。

若消息准确，那么就意味着大家还有机会以500万的总价上车宝中核心位置的新盘，并且归属宝中实验学校，海天小学以及海旺小学共享学区范围。

项目优点：宝中区位，南面直接对接新安地铁C出口，马路对面就是宝安工人文化宫，700米范围有深圳西部最大的购物中心壹方城和南方医科大学深圳医院，周边有图书馆、宝安体育中心、青少年宫，附近教育还有海旺学校，宝安实验学校，海天学校小学部。

其中，宝安实验学校为宝安区九年一贯制学校，属于宝安公立学校中排名靠前的学校。

项目缺点：项目剩余C栋97平户型，只做两房设计，在得房率不高的情况下，实用性大打折扣。

未来二手房市场流通，可能会面临“刚需够不上，改善不想看，土豪看不上”的尴尬。

其次，楼栋采光方面，B座与C座在25层有连廊设计，连廊部分会有光线遮挡，除靠近新湖路一侧视野还可以，其他方向视野有都市茗荟花园、西岸观邸、泰华梧桐林居遮挡。

2、都市茗荟花园二期

都市茗荟花园二期，或许是这4个盘中，品质最好的一个，目前已经建设25层左右。

项目规划共5栋42-43层高住宅，1栋3层高的幼儿园，总户数为732户，面积100-120-150平，其中面积小于90平的户型有549套，占总量的75%，停车位规划900个。

若超过13层以上，正南朝向可以越过熙龙湾一二期看海景，朝西南向可越过海府壹号看海景。

项目优点：临近5号线新安地铁站D出口，价格对比周边二手有限价红利，高层景观资源稀缺，刚需户型较多，适合刚改群体。

教育范围归属海旺小学、海天小学、实验学校三个九年制学校组成的大学区范围。楼间距宽，采光优越。项目缺点：项目三面环路，海秀路及甲岸路两端有红绿灯，未来出入有堵车风险。靠近天健时尚空间、泰华梧桐聚落一侧被遮挡，无景观可言，也就是说后期C、D、E座景观优势不及A、B座。

3、泰华梧桐林居

泰华梧桐林居（旧名泰华海逸世家）位于金泓凯旋城对面，紧挨西岸观邸、云玺，是宝中最后的一个大型社区，建设面积43万平，其中住宅38.8万平，规划总户数4482套，且3538户小于90平。

根据规划，项目容积率为6.2，共12栋建筑物，9栋住宅，5栋商业1栋幼儿园，其中1栋总高38F，6栋总高53F为最高，车位3081个。

根据规划，2021年3月才正式动工，目前刚出地面的状态。

项目优点：体量大容易上车，价格有优势，楼间距宽，小区中央设计湖景，临近地铁5号线新安站B出口，交通便利，归属宝安实验学校、海乐实验学校共享学区范围，周边1.5公里内聚集宝中青少年宫、宝中演艺中心、海滨广场、宝安体育场等公共文化建筑。项目缺点：交房久，目前项目刚出地面，批地时间早为2003年，土地使用权缩水17年，户型风格可能偏90年代设计，容积率高，车位比不足1:1。

4、泰华梧桐聚落

泰华梧桐聚落花园，根据规划，共8栋建筑，3栋多层商业（4/6/7栋），以及5栋高层住宅（1/2/3/5/8栋），最高20层，共362套房源，332套小于90平，车位395个。目前项目是现房状态。

项目优点：现楼状态，地处宝中核心，紧贴宝中豪宅天健时尚空间，一路之隔为宝中最繁华商业综合体壹方城，1公里范围内有宝安图书馆、宝安青少年馆，周边约900米范围内聚集宝中优质的教育资源海旺学校、宝安实验学校。

项目缺点：建筑风格停留在90年代的宿舍风格，可能不会入市，1998年取得了《建设用地规划许可证》，产权年限已久。紧贴天健时尚空间、都市茗荟花园二期一侧，景观不足。今年会是宝中新盘的大年，虽然有“神仙打架”的可能，但需要注意的是，宝中虽为豪宅区，但产品品质匹配度一直受市场质疑。

无论是户型、景观还是教育配套等，和深圳的顶级水准豪宅仍有不少差距。

比如片区内的机场航线、宝安大道一路之隔东北向的小产权房等，在未来很长一段时间内，都会是片区内影响宝中豪宅圈层的重要因子。