瑞银发表研究报吿，引述政务司司长李家超上周末指，即使Omicron变种病毒大规模爆发，香港特区政府无计划进行大规模封城。港府与广东省政府成立了五个联合专班，专注提升检测及病理分析能力，建立隔离设施及维持医疗用品供应稳定。现时香港零售收租股股价略低于2020年12月至2021年2月食肆晚市完全被禁时期。因此，该行料市场仍未反映任何进一步收紧社交距离措施。参考2020年底一波疫情，该行料新一轮社交距离措施或维持逾90日。倘发生大规模封城，料零售收租业主料提供额外租金宽免，对短期股价构成进一步压力。考虑2020年7月29至30日全日堂食被禁时期，料香港零售收租股将面对12%至22%额外下行敞口。另该行料零售商场人流将进一步减少35%，2至3月零售销售将有18%至23%下行。

该行称，预期民生商场(如领展)将跑赢核心区商场(如九龙仓置业、希慎、冠君)，源于领展(0823.HK)民生必需品租户占比较高，在过去多轮疫情跑赢行业；参考内地封城经验，或批准居民在邻近商场购买日用品。同时，该行料新一波疫情对香港与内地通关蒙上阴影，倘通关进一步押后至2023年，以及在新一份《财政预算案》缺失消费刺激，料香港零售销售今年或有中至高单位数下跌。

报吿称，近期政策回应反映香港及内地政府决心执行“动态清零”。倘香港政府成功控制新一波疫情，料通关可期。

瑞银称，香港零售收租股现估值相当于预测股息率4.7%，与2020至12月至2021至2月禁止晚市堂食时相若。在零售收租股中，偏好领展多于九龙仓置业(1997.HK)，对办公室敞口较大的如希慎(0014.HK)、冠君(2778.HK)及恒地(0012.HK)态度审慎。