预售金监管启动纠偏，支持信用优良房企或为导向

据路透社报道，中国正在起草适用全国的规定，使房地产开发商更易获得托管账户中的商品房预售资金。政策预计最早于1月底前推出，以防止地产债务地产危机扩大，新规定将放宽开发商使用预售托管帐户中的资金以协助履行债务、付款给供应商，以及做融资操作。

来源：中泰国际

我们留意到部分地方政府于21年四季度起，已开始定向对优良房企进行预售资金放松：

1）烟台市于12月28日发布了《关于对烟台市2020年度守信房企实施激励机制的通知》，其中提到对信用等级为AAA/AA的开发商，商品房预售监管资金留存比例降低5%/3%个百分比；

2）成都市于11月下旬发布了《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》，其中提到对企业信用等级为A级别及以上的，可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度。

我们预计新的预售资金监管政策仍将以优先支持信用状况较好的开发商为导向，以实现恢复投资情绪，托底经济的目标，同时保持房地产行业“控负债、去风险”的政策的方向不变。

政策收紧效用过度溢出，稳投资稳经济迫在眉睫

我们观察到房地产信用风险仍在扩散：

1）四季度房地产行业GDP及建筑业GDP对GDP总量贡献分别为6.8%与7.0%，同比分别下跌2.9%与2.1%，已对GDP增长形成明显拖累；

2）房地产投资同比跌幅由10月/11月的-5.4%/-4.3%显著扩大至12月的-13.9%，通过投资传导，地产行业风险对GDP的下行压力仍在增加。

我们认为有需要调整政策以稳定经济。复盘2021年恒大债务危机的扩散路径，地方政府全面收紧预售金管理为一关键事件，触发了多个房企的信用违约，导致了风险的过快、过广溢出，有修正的必要及空间。起草全国规定以稳定预售金管理这一关键政策，体现房地产行业政策正式由“严控”进入“纠偏”。

5年LPR20个月来首次下调，销售去化压力仍存

值得注意的是，房地产销售12月同比下降17.8%，已连续5个月出现双位数同比跌幅。考虑1）开发商流动性压力短期内难以大幅缓解；2）房产税箭在弦上，暂停推进的概率较低，我们认为以上两个因素将持续影响购房者的预期。此外，5年期LPR于1月20日下调5bp至4.6%，为2020年4月以来的首次下调，长期利率的下调亦证实了房地产行业下行风险仍在扩大。

虽然政策持续回暖，但是人口、收入等宏观因素短期内难以扭转，我们预计开发商在未来3-6个月仍将面临较大的销售下行压力。

政策至暗时刻已过，行业仍然面临重重挑战

房地产行业过去呈现“政策先于基本面触底”的规律，这次也一样；与以往不同的是，我们认为“控负债、去风险”这一政策方向并未改变，这一次基本面（销售、投资）触底的时间或较以往更长。此外考虑2022年为美元债到期高峰，1月、4月、6月、7月、10月到期规模较高，每月在60-80亿美元；全年总到期规模月570亿美元，为未来3年最高，我们预计2022年上半年房企仍将面临较大的流动性压力，未来房企的表现亦将持续分化。

我们看好财务稳健、竞争力较强的房企，个股推荐华润置地（1109 HK，“未评级”），旭辉控股集团（884 HK，“未评级”），宝龙地产（1238 HK，“买入”，TP8.58港元），建发国际集团（1908 HK，“买入”，TP 17.00港元），此外，我们建议开始逐渐配置超跌高贝塔房企，个股推荐融创中国（1918 HK，“买入”，TP 46.90港元）。

此外，我们认为物管行业十四五期间仍将呈现较好成长性，目前特别是优质民营物管企业估值非常吸引，个股推荐碧桂园服务（6098 HK，“买入”，TP 86.90港元），旭辉永升服务（1995 HK，“未评级”），新城悦服务（1755 HK，“买入”，TP 32.00港元），宝龙商业（9909 HK，“买入”，TP 32.80港元），滨江服务（3316 HK，“买入”，TP 33.26港元）。