核心观点

12月销售同比降幅扩大、环比连续两月为正

2021年12月，30城新房销售面积同比增速-22.79%，环比增速16.16%。分一二三线城市来看，同比方面，12月一、二、三线成交面积增量分别为-20.56%/-9.52%/-45.30%；环比方面，一、二、三线增速分别为12.44%/27.29%/-1.78%。从目前的政策表态来看，需求和供给端的支持力度加大，对“失速”的基本面进行托底，但考虑到风险事件的消化和购房信心的恢复需要时间，销售的恢复较以往时间也要长一些，预计明年二季度企稳，22年全国商品房销售额同比增速在-7.7%左右。

去化周期略降，整体库存不高

十大城市的存销比为11.16，较上月-0.54，去化周期环比-4.62%，同比+12.61%，随着市场销售修复，去化周期略降。一、二线城市存销比分别为8.69、13.37，分别较上月-0.46、-0.55。 4.20。

政策底部已过，暖风徐徐吹来

9月以来政策对房地产的表态一贯且偏暖，我们认为政策底已过，未来政策落地有以下几个方面：1)“房住不炒”基调不变，“大放水”式宽松难再现；2)对首套和改善型住房加强信贷支持，或在首付比例、利率、购房规则等方面一城一策；3)加强对房企融资支持；4)各地方有更大的自主权进行政策调整，未来 “限涨”和“限跌”并行，“调控”和“调整”并行。

央企国企和优质民企财务健康、信用较强

从财务角度来看，行业风险指标整体健康，优质龙头房企在风险指标的测算下表现优异；从偿债压力角度来看，未来三年偿债压力递减，2022年上半年偿债压力较大，下半年有所缓释，房企信用分层逻辑加强。

物业管理：普增向分化转变，依赖向独立过渡

从重点跟踪的22家公司来看，21H1业绩继续高增，增速与体量无明显挂钩；高合管比尽显业绩确定性；第三方外拓比例持续增加，逐步走向独立运营。物管板块仍属于黄金赛道，21年的并购热潮也预示行业规模扩张和资源整合进入新阶段，增值服务的发展为高成长持续赋能，地产政策缓解带来布局时机。

投资建议

短期维度：政策偏暖推动估值提升。目前处于“基本面底”+“政策底”的组合，政策支持力度逐步加强，逐步从信贷端过度到需求端，之前压制估值的关键因素得到缓释，板块目前“低估值、低仓位、高股息”的特征具备足够的安全边际和弹性。根据我们之前的深度报告《不一样的地产周期：从“同起同落”到“城市分化”》，短期内政策对板块估值弹性的影响要大于业绩对估值的影响，板块估值一般在“基本面底”+“政策底”处于底部区域开始抬升。我们认为2021年四季度到2022年一季度是配置的最佳窗口期。

中长期维度：集中度加速提升+盈利企稳预期，利好“三好房企”。目前行业风险还未暴露完毕，加速出清阶段虽有阵痛，但对长期发展来说利大于弊，待行业出清结束之后，集中度进一步提升，信用格局也将重塑，同时土地溢价率的下降也带来盈利企稳预期，我们认为中长期来看，管理优异、融资通畅、多元化发展的“三好房企”将享有更高的估值溢价。

物业管理：物管板块仍属于黄金赛道，21年的并购热潮也预示行业规模扩张和资源整合进入新阶段，增值服务的发展为高成长持续赋能，地产政策缓解带来布局时机。轻资产、低负债率、现金流稳定的行业属性为估值提供支撑，高业绩指引和企业品牌力为估值提升创造想象空间。随着竞争加剧、经营效率提升，在经过大浪淘沙之后，具备强品牌力、强业务拓展能力及经营效率高的优质物管公司将迎来市场的认可。

我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、招商蛇口(001979)、新城控股(601155)、金科股份(000656)；建议关注优质物业管理公司：招商积余(001914)、碧桂园服务(6098.HK)、华润万象生活(1209.HK)、旭辉永升服务(1995.HK)、金科服务(9666.HK)、新大正(002968)。

风险提示

风险事件发酵超预期、疫情发展不确定性、融资环境改善不及预期的风险。