​摩根大通发表研究报吿指，碧桂园服务(6098.HK)以最高33亿元(人民币，下同)收购彩生活(1778.HK)所持从事内地物业管理业务的邻里乐控股全部股权。 摩通表示，若以行业并购10至14倍平均市盈率作指标，有关作价可以说合理，该行予碧桂园服务“增持”评级，目标价85港元。

该行认为，市场或预期交易价格会更低，尽管这两项核心资产的质量应该更高并且值得溢价，但从表面上看，碧桂园服务似乎支付溢价逾70%。 从另一个角度来看，该行估计，彩生活购买这两项资产时的综合市盈率为8.1倍。 因此，以10.7倍市盈率计算，集团似乎支付了逾30%以上的溢价。假设邻里乐控股的纯利持平，对碧桂园服务2022及23年的纯利影响将分别为5%及4%。 

另外，扣除富力和邻里乐控股的最高对价后，碧桂园服务仍将有85亿元人民币现金，将可满足其进一步收购。摩通指，年初至今，碧桂园服务收购的所有公司都是由有流动性问题的开发商支持的公司，这表明将物业管理子公司货币化是陷入困境的开发商收回部分现金的可行方式，亦相信这些小型房地产公司有考虑被收购的动机。