内地近年对各科网平台、教育培训等行业加强监管或反垄断雷厉风行，市场关注下一步会否波及本港，据《路透》上周五(17日)引述消息透露本港发展商获告知要维护国家利益，协助解决住屋短缺问题，发展商已被告知「游戏规则已经改变」，当局不再容忍垄断行为。消息一出，市场担心发展商迎来不明朗因素，地产股本周一(20日)近全线捱沽，四大本地地产股包括长实(01113.HK)、新地(00016.HK)、恒地(00012.HK)及新世界发展(00017.HK)单日股股价挫逾9%至13%。 香港地产建设商会执委会主席梁志坚其後表示，未听闻有中央政府官员会见本港个别地产商。特首林郑月娥周一指，难以评论有关中央与本港地产商对话的传言，称本港最大问题是土地，发展商持有私人土地，指港府是有权利用公权力收回私人土地发展公营房屋，而她个人近年亲身体会发展商十分愿意配合政策，如政府过渡性房屋的计划有一半土地是地产商无偿借予政府。随後地产股股价见回稳。 券商普遍认为虽然无法证实传闻，但料楼市政策忧虑会持续压抑地产股，直至任何具体计划出台为止，料发展商未来将备受考验，商业模式或盈利能力或受到重大影响。高盛则指会留意特首下月6日所公布《施政报告》内容，会否为未来政策带来启示、或对发展商反弹带来催化剂。 【忧「规则」改变 不明朗浓罩】 本港房屋问题严重，据香港房委会今年6月底数据显示，一般公屋申请者平均轮候时间达5.8年创廿二年以来新高，今年3月底约有15.3万宗一般公屋申请。而港府过去已多次指冀以多管齐下方式增加土地供应，包括填海、旧区重建、徵收新界棕地、引用《收回土地条例》收回私人土地、推出土地共享先导计划等。而本港发展商近年亦有协助政府政策，如新世界发展於2019年曾捐出300万尺农地、其後恒地、会德丰地产、新地亦相继宣布借出地皮兴建过渡性房屋，并参与政府推出的「土地共享先导计划」以公私营合作模式建屋。 里昂周初报告指，发展商过去数年已努力协助特区政府增加中期住宅供应，包括捐出农地及积极参与土地共享计划，指在现行供应机制下，料发展商可以再做的工作有限，风险其实在於特区政府潜在政策转变。摩根士丹利指，供应是压抑楼价上升及令住屋可负担的最有力工具，而三个潜在解决供应的方案为农田转换、填海和增加地积比。其中农田转换近期已有所加快，如新地收购了古洞新发展区首块公开招标农地(历时15年规划)。 【将农地收回 料解短期之急】 瑞银周初报告指，农地收回是可作为解决本港当前房屋短缺的替代方案。据港府2017年的土地规划，香港未来三十年最少需要4,800公顷的土地发展，而洪水桥、古洞北粉岭北，加上元朗南等新发展区仅占1,041公顷，独立土地发展亦只占590公顷，至於「明日大屿」计划的1,700公顷需要最少15年完成。该行估计港府或会将焦点转至发展商新界农地及祖堂地收回，两者分别有1,000及2,400公顷。 大摩料本港总体农地达6.78亿平方尺(相当6,300公顷)、估计棕地(指一些因农业活动衰落而改作其他用途的前农地)达1.4亿平方尺(相当1,300公顷)，料本港主要发展商总共持有农地1.08亿平方尺(相当1,000公顷)，占总体农地近16%， 高盛估计本港主要六家地产发展商持有农地储备1.03亿平方尺，以本港去年住宅单位平均面积约360平方尺计算，倘若全数转换成住宅供应，此或意味着约可增加28万个住宅供应单位，以公共和私人房屋项目推进的目标计，料可达成近八年房屋供应。(ta/w/t)~