本文来自：深圳楼市热线

深圳不久前才出了个大学区制，待征求意见通过之后在全市推行。

一月之间，深圳的学位房和学区房应声下跌。

为了给热点学区二手住房降温，合肥又出手了。前天（8月24日），合肥住房保障和房产管理局连发两条新政，分别是《关于深化学区房调控政策的通知》和《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》。

从8月25日起，暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，在合肥市第四十八中学、合肥市屯溪路小学、合肥市第三十八中学、合肥市和平小学学区范围内购买二手住房，同时，还将建立热点学区房价格指导机制。

这两条新政，有何特殊之处？

我们来划重点：

第一，定向对合肥市第四十八中学、合肥市屯溪路小学、合肥市第三十八中学、合肥市和平小学学区范围内住房限购；

第二，建立热点学区房价格指导机制。

对比多个城市调控方式，定向调控、专门出台热点学区指导价，合肥的作业别出心裁。

特别是《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》的附件中，附上了具体实施范围：一共16个区域32所小学+初中均被纳入其中，官方将一一出台对应的小区指导价。

这个比深圳的二手房指导价更下沉。

昨天（8月25日）还有一则消息信息量很大，就是北京市召开了“教育‘双减’工作新闻发布会”，会议上“教师轮岗”成为各界关注焦点。

新的学期，北京将大面积、大比例推进干部教师的轮岗，并实现学区教育集团等区域内交流轮岗全覆盖。

一是校长层面，交流轮岗的对象为公办学校正、副校长。二是教师层面，交流轮岗的对象为公办学校在编在岗教师。

除此之外，在校际、集团之间，甚至区域之间，通过双师课堂等方式将优秀的老师、学科课程和作业布置向薄弱学校和地区输出，促进教育优质均衡。

这对于已经遭受重大暴击的北京学区房意味着什么？相信你懂的。

接下来如果全国效仿，又会如何？

先回到合肥。很多人会问，为何这次会是合肥？

背靠上海与江浙，作为长三角的合肥，这几年，和东莞一样GDP表现亮眼。

最大背景是，合肥要做国家综合科学中心，抱负很大，国家给足政策、给足资金。

所以去年以来，合肥的二手房价格增幅不小，相关统计数据显示涨了将近19%，事实上已经和深圳、杭州旗鼓相当。而从合肥市近五年房价数据来看，合肥市二手房均价五年时间上涨了65.90%。

（2021年3月安徽省16城二手房均价排名）

早在今年4月，合肥就被住建部约谈，房价调控压力山大。

这样的消息，深圳业主会不会很熟悉？

事实上，这不是合肥首次对学位房出手了。

4月6日，合肥出台楼市新政八条，包括实行市区学区内成套住房入学年限政策，加大租赁住房建设力度，严厉打击各种房地产市场乱象。

合肥还是首个明确把学区划为限购范围的省会城市。

为精准打击部分区域二手住房和学区房炒作行为，合肥新政进一步收紧了部分区域二手住房限购政策：

暂停在合肥市区范围内拥有2套及以上住房的合肥市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房。

新政中明确被列入限购范围的学区包括了庐阳区9个学区，蜀山区6个学区以及经开区2个学区。

除了明确限购的学区，合肥市发改委、教育局、公安局、金融办、房产局等多部门联手，推出“6年内只能享有学区内小学一个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位”的入学年限政策。

这有点类似深圳的学位锁定政策，但力度更大。

据澎湃新闻报道，据有关方面调查，市场上有部分不良中介机构握有二三十套学区房，他们利用经营贷全额购买，再通过高卖高买，误导学区房业主和为子女学业焦虑的家长。

在合肥，有钱也不一定能抢到学区房。

今年以来，学区房正成为一线城市及强二线城市调控楼市的重要抓手之一，包括整治学位房虚假违法广吿、惩戒中介机构炒学区房、对入学指标严格限制等举措。

这次合肥的定向精准调控，效果还需要观察，但的确令人耳目一新。深圳会不会抄作业，针对四大、八大名校出手限购？

接着，我们再看看合肥市是怎么建立热点学区二手房交易指导价发布机制的

“以住宅小区为单元，委托专业机构参照近两年实际成交均价，综合评定交易指导价，适时对外发布，引导市场预期。”

今年2月，深圳二手房指导价政策对全国楼市调控影响很大，深圳本身楼市也应声下探。

合肥此番针对学位房的指导价，算是在深圳基础上的一次创新。

不过业内人士指出，通过指导价变相提高首付对学位房交易影响有限，因为很多家长为了孩子可以一次性或接受高首付。

更有效果的，应该是在平均教育资源上下功夫。

让我们将时间往回拨到4月30日召开的政治局会议，这次会议对于学区房是一个分水岭

会议明确提出：“防止以学区房等名义炒作房价”。

8月1日，深圳市人大常委官网公示了《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》。

条例大篇幅提及“教育优先”，特别是条例中“大学区改革”的条款，被外界解读为针对深圳学区房“史上最全、最强”的一次全面降维打击。

北京此次召开的“教育‘双减’工作新闻发布会”，将大面积、大比例推进干部与教师轮岗，目的是实现学区教育集团等区域内交流轮岗全覆盖。

和北京一样，深圳也提到了将建立义务教育学校教师交流制度。但是深圳尚未给出具体执行方案。

北京市政策出来后，相信深圳很快也会有大动作。

此前，深圳市体制改革研究会副会长兼秘书长、《条例》研究和起草组成员熊义刚表示，“大学区如果执行得好，会在一定程度上降低房产与学位的‘捆绑’。”

市场已经做出反应，最近深圳百花学区的一套法拍房，经过两次拍卖才成功拍出而且成交价已经大大低于二手指导价出台前的高峰时期。

虽然是法拍房（学位被用过，所以一拍流拍降价后二拍才成功），但也一定折射出买家接盘学区房的态度。

所以，一年之内，我们都不太建议高位接盘学位房，特别是顶流学区房。

北京大面积、大比例推进的干部教师的轮岗，如果深圳跟进力度一样大的话，对学位房的打击必然明显。