本文来自： 上海证券报 ，作者：汤翠玲

尽管遭遇疫情肆虐，但美国楼市却是一片繁荣之景，成为少数表现较好的行业之一。在美国当前低利率环境以及房地产市场供不应求的局面下，美国房价将持续攀升。

快速上涨的房价也推升了美国通胀水平。部分机构认为，当前美国房地产市场已经初显泡沫，美联储和监管层需要采取行动遏制房价。

美国楼市一片繁荣

今年以来，美国住房价格正以前所未有的水平上涨。

标准普尔公司当地时间5月25日公布的数据显示，美3月标普CoreLogic凯斯-席勒全国房价指数同比上涨13.2%，为2005年12月以来最大升幅，2月份涨幅为12%。

此外，标普Case-Shiller20座大城市季调后房价指数3月环比增长1.6%，高于预期的1.3%。同比增幅为13.27%，预期为上涨12.5%，这是自2013年12月以来的最大升幅。

另据美国全国房地产经纪人协会（NAR）统计，今年4月，美国现有房屋销售价格中位数较上年同期增长16.2%，达到31.92万美元，为1989年以来的最高水平。二手房售价中值同比增长了19.1%，至34.16万美元，年度涨幅和价格中值均创历史新高。

标普道琼斯指数公司董事总经理兼指数投资策略全球主管克雷格·拉扎拉（Craig J. Lazzara）解读美国房地产市场数据认为，新冠肺炎疫情使得多数美国居民从中心城市迁往郊区，房地产市场潜在客户的住宅偏好发生了变化，家庭第二套房屋需求量上升，这种需求变化或许暗含了未来几年美国房产发展的趋势。

住房偏好转变、房屋供给短缺，加上抵押贷款利率处于历史低位等，共同推火美国房地产市场。

根据NAR的统计，截至今年4月，全美只有116万套房源，较去年同期下降20%。但与去年4月相比，全美待批房屋签约量同比增长了51.7%。

美国房地产公司一致预期，美国房地产市场将保持强劲。由于今年有更多千禧一代购房，房地美预测2021年美国房价将上涨6.6%，2022年放缓至4.4%。预计2021年房屋销售量将达到710 万套，2022年下降至670 万套。

全美房地产经纪公司Redfin预计，2021年美国的房屋销售额将达到创纪录的2.53万亿美元，同比增长17%，这将是自2013年以来最大的年度百分比增长。

机构：美国房价泡沫初显

监管机构应密切关注

通常情况下，住宅市场会在经济衰退中遭受重创。但与往年不同，美国楼市在此次经济低迷时期却异常繁荣。

“美国房价确实存在泡沫，但现在不至于像2008年金融危机那样导致全球经济陷入衰退，因为现在整体杠杆率不高，抵押贷款承保状况也较那时好。”摩根大通首席执行官杰米·戴蒙表示。

美联储打造的低利率环境也是美国楼市大火的关键。美国抵押贷款利率一直徘徊在3%左右，美国研究机构Bankrate截至6月7日的调查数据显示，美国30年期固定抵押贷款的利率平均利率为3.10%，比此前一周上升了2个基点。5 年期固定抵押贷款支付的平均利率为 2.37%，与上周持平。而美联储还表示，计划至少在2022 年之前将利率保持在低位。 

高盛首席执行官大卫•迈克尔•所罗门认为，虽然他在美国房地产市场上没有看到泡沫，但美联储需要在政策上取得平衡，以遏制不断飙升的房价。花旗集团首席执行官简弗雷泽也认为，美国楼市必须受到非常密切的监控。

从本质上看，美国房地产行业的火爆还是由需求驱动。美国待售房屋短缺、劳动力市场没有完全复苏以及昂贵的房屋建筑材料（例如木材）等推高了新房成本，使购房者难以找到可购买的房屋，从而加剧了住房供应不足的情况。

快速上涨的住房成本也将通胀推至13年来的最高水平。美国劳工部发布的最新一期月度消费者价格指数显示，4月至5月，美国住房成本上升了0.4%。与去年相比，租房者和房主的房价都上涨了2.2%。总体来说，房价涨幅占5月通胀总涨幅的四分之一以上。

房价上涨引起白宫密切关注

美联储较为淡定

面对房价上涨局面，白宫也不得不安抚市场情绪。

“房价上涨确实引起了我们对住房负担能力和入市购房的担忧，我们认识到需要有新的住房供应，特别是可负担住房。”白宫发言人普萨基对媒体称。

普萨基没有暗示政府会采取任何新的政策措施来控制房价上涨，但她重申了拜登的建议，即为民众翻修独栋住宅提供新的贷款。

相较白宫，美联储方面较为淡定。美联储官员认为，房价飙升主要是由供需不匹配推动的，而不是由不良贷款行为引发的。里奇蒙联邦储备银行总裁巴尔金(Thomas Barkin)此前表示，美国住房市场的杠杆率 “还没有达到过度水平”。