機構：天風證券

評級：買入

事件：公司公吿 12 月經營情況，12 月實現合同銷售額 548.1 億元，YOY-1.49%，實現合同銷售面積 350.9 萬方，YOY-11.66%；1-12 月累計合同銷售額 5752.6億元，YOY+3.42%，累計合同銷售面積 4102.1 萬方，YOY+7.15%。據聯交所資料顯示，公司董事會主席孫宏斌先生近期分三次大規模增持公司股票，彰顯管理層對公司價值的認可、提振資本市場信心。

全年銷售超 5700 億元、單月量跌價升

公司 12 月實現合同銷售額 548.1 億元，YOY-1.49%，環比-20.97%；實現合同銷售面積 350.9 萬方，YOY-11.66%，環比-32.15%；合同銷售均價 15620元，較上月提升 2210 元，環比+16.48%。1-12 月累計合同銷售額 5752.6 億元，YOY+3.42%；累計合同銷售面積 4102.1 萬方，YOY+7.15%；累計合同銷售均價 14020 元，YOY-3.51%。公司全年銷售額超過 5700 億，規模保持穩定，其中 12 月單月同比、環比量跌價升，但全年來看則呈現量升價跌表現。展望 21 年，我們認為公司當前具備的高貨值儲備仍具備較強的銷售增長基礎。

年內有望取得兩條線達標、融資成本或將持續改善

截止 2020 年 6 月末，公司有息負債規模 3203.3 億元，較上年末減少約 19.4 億元；期末淨負債率 149.0%，較上年末收縮 23.3pct。公司自提出降槓桿目標以來，降槓桿成效逐步彰顯；考慮到貝殼投資帶來的收益、金科股份的處置收益、融創服務分拆上市等的影響，假設在有息負債規模保持 3202.3 億元的規模下，這一系列措施有望推動公司淨負債率收縮至 100%以內的水平（預計 98%左右），且貨幣資金/短期債務比例超過 1；使得公司取得兩個指標的達標。此外，公司融資成本的改善較為明顯，2020 年上半年新增有息負債的加權平均成本較 19 年末新增有息負債的加權平均成本下降 1.9pct（190BP），有效推動融資成本的下行，考慮增量替代存量的過程，於會計報表中的體現會相對滯後，但拉長週期看，我們認為公司融資成本或將持續下行。

孫宏斌多次增持、提振市場信心

據聯交所資料顯示，公司董事會主席孫宏斌先生近期三次增持公司股票，於 2020年 12 月 30 日及 2021 年 1 月 4、5 日分別增持 180 萬、290 萬、94 萬股，共計564 萬股，增持金額為 1.5 億港元，持股比例由 45.13%增至 45.21%。為孫宏斌先生自 2017 年以來的首度持續增持，顯示管理層對公司未來價值的認可、未來發展的信心。

投資建議：公司年內有望取得 2 個指標的達標，融資成本或將得到持續的改善；且近期孫宏斌先生多次增持公司股票，彰顯管理層對公司價值的認可，有效提振市場信心。考慮到金融資產公允價值變動損益的影響，將公司 2020-2021 年核心淨利潤上調至 307 億元、339 億元；歸母淨利潤上調至 349 億元、365 億元，對應EPS 為 7.91、8.19 元/股，對應 PE 為 4.08X、3.94X 倍；維持“買入”評級。

風險提示：公司銷售不及預期，宏觀環境波動，政策調控超預期。