機構：中泰證券

公司簡介

卓越商企服務是一家成立於1999年的商務物業管理服務提供商。根據弗若斯特沙利文數據，按照2019年向商務物業提供基本物業管理服務所得收益計算，公司在中國商務物業管理服務提供商中排名第四，在大灣區商務物業管理服務提供商中排名第二。截 至2020年5月底，公司在34個城市擁有331個在管項目，總面積約2,580萬平方米，其中總面積1,170萬平方米的111個項目位於大灣區。

中泰觀點

大灣區高端商管市場規模高速發展：根據弗若斯特沙利文數據， 2019年高端商務物業管理服務市場總收益佔總體物業管理服務市場總收益約8.3%，同期高端商管服務市場收益佔大灣區高端商管服務市場總收益約66.0%，中國及大灣區（不包括香港及澳門）的平均商務物業管理費每月每平方米分別達到人民幣5.1元及7.5元。2019年至2024年大灣區高端商管市場規模，複合年增長率8.8%，遠高於整體物管服務同期年複合增長率6.9%。

經營業績方面：2017至2019財年及2020年前5個月，公司總收入分別為人民幣9.5億元、12.2億元、18.4億元及9.4億元，細分收入分部來看，商管佔比七成，住管佔比一成，其他為公共及工業物管等；公司所管理的物業項目數目中分別有29.1%、21.3%、13.6%及13.6%由卓越集團開發；毛利率分別為24.6%、24.1%、23.6%及26.7%；勞工成本分別佔銷售成本總額的62.6%、62.1%、62.3%及57.4%；應收款項減值撥備分別為2,070萬元、2,480萬元、3,150萬元及4,340萬元；公司授予客户長達約60天信用期的部分在管企業大樓和辦公與研發園區的物業管理費，收款率分別約為68.0%、65.0%、73.0%及64.9%；關聯方貿易應收款項週轉天數分別為40天、106天、124天及122天；獨立第三方貿易應收款項週轉天數分別為65天、67天、61天及88天；淨利率分別為11.5%、10.3%、9.7%及15.1%。

估值方面：按全球公開發售後的12億股本計算，公司市值為111.6-128.2億港元。估值方面， 19年公司市盈率約為55-63.1倍，市淨率約為4.45-4.40倍，高於行業平均水平。此次穩價人是海通國際，2020年共計5個項目，首日表現2漲1跌2平。基石方面，引入騰訊（700 HK）、京東（9618 HK）等9位投資者，合計認購約1.5億美元，佔發售股份比例約36.28%。回顧從2019年至今同屬物管行業的新股共計15只，首日僅有一隻時代鄰里（9928 HK）破發，我們認為雖然2019年公司估值較高，但近3年的淨利潤、在管面積、訂約管理面積的複合年增長率分別為30.9%、43.9%及59.1%，未來或將保持此高速增長趨勢，此外考慮基石投資者陣容吸引，市場氛圍較高，綜上所述給予其77分，評級為“申購”。

風險提示：（1）市場競爭風險、（2）行業政策影響、（3）業務主要依賴母公司集團關係。