機構：國信證券
評級：買入
目標價：12 元
大型綜合物業開發商，具備差異化競爭優勢
新世界發展於 1972 年在香港聯交所上市，截至 2019 年 6 月 30 日，公司總資產達 5,033 億港元，為香港恆生指數成份股之一。近年來，公司以香港和內地的物業發展及物業投資業務為基石，將經營範圍擴展至物業及酒店、基建、服務和百貨等多項業務，旗下控股新創建集（0659.HK）及新世界百貨（0825.HK）兩家上市公司，並全資擁有新世界中國地產有限公司。近年來，公司提出“TheArtisanal Movement”理念獨具匠心，打造的 K11 項目，將藝術及人文內涵融入商業的發展當中，形成了公司差異化的產品競爭優勢。
大灣區土地儲備充足，項目資源優質
（1）根據公司 2019 年財報，截至 2019 年 6 月 30 日，公司 2019 年內地合約銷售面積約為 67 萬平方米，而公司在內地有土地儲備約為648.3 萬平方米（不包括車庫），內地土地儲備面積是 2019 年合約銷售面積的 9.7倍。大灣區的佈局成為公司近年來重要的發展戰略之一，自 2016 年以來，公司在大灣區購入 147.1 萬平方米的土地納入土儲，使公司在大灣區的土地儲備合計達 267萬平方米，大灣區土儲佔公司核心項目土儲的 51%。（2）在土地供應有限的香港市場，截至 2019 年 6 月 30 日，公司在的土地儲備面積為 907.6 萬平方尺，其中用於物業開發、投資物業的面積分別為 421 萬、486.7 萬平方尺。另外公司還在新界持有約 1687.9 萬平方尺待更改用途的農地，其中68.7%位於元朗。
物業銷售維持穩健增長
（1）截至 2019 年 12 月 31 日，公司在內地整體物業權益合同銷售額為 116 億元，已完成 2020 財年 200 億元銷售目標的 57%，住宅合同銷售的平均價格約為 32,000 元/平方米，其中華南地區的貢獻達49%，凸顯公司在粵港澳大灣區的佈局已初見成效。而公司可售面積約 11 萬平方米（49%權益）的深圳蛇口太子灣項目已於 2019 年底開盤，預計可為公司帶來約 55 億元的銷售收入。儘管新冠疫情使公司短期物業銷售承壓，但我們預計公司未來內地物業銷售額每年仍能維持 200 億人民幣左右。（2）公司在香港可售資源豐富，約 3000 個住宅單位的沙田大圍站項目及位於西九龍長順街、總樓面面積約 52 萬平方尺的寫字樓等項目，將陸續分批推出，我們預計公司未來在香港的物業年銷售額將保持 150 億港元左右。
投資物業增長潛力將逐步釋放
（1）2017-2019 財年公司在香港的投資物業收入分別為 15.8 億港元、17.4 億港元、19.4 億港元，三年複合增長 10.9%，收入穩健增長。而隨着位於尖沙嘴海濱核心地段的新地標 Victoria Dockside（總樓面面積約 300 萬平方尺）於 2019 年 11 月全面啟用，將推動公司在香港的租金收入在未來兩三年內快速增長。而隨着西九龍瓊林街項目、啟德體育園零售部份、以及毗鄰香港國際機場客運大樓的 SKYCITY 航天城（總樓面面積約377 萬平方尺）等一系列優質項目的分階段落成，到 2026 年公司在香港的投資物業組合總樓面面積將是現在規模的 3 倍。（2）截至 2019 年 6 月 30 日，公司在內地投資物業收入為 17.27 億港元，同比上升 26%。未來隨着瀋陽、武漢、寧波、北京、深圳前海、深圳太子灣、廣州等地多個 K11 項目陸續開業，預計到 2025 財年公司在內地的投資物業組合總樓面面積將是現有規模的 6 倍。
財務管理審慎健康，派息穩定
公司財務穩健，截至 2019 財年末淨負債率 32.1%、債務平均融資成本 3.65%，低於多數內地房地產開發企業。截至期末，公司有息負債為 1370.43 億港元，其中短期借款為149.77 億元，在手現金及銀行存款 637 億港元，財務管理審慎而健康。未來隨着Victoria Dockside 項目進入成熟期，公司的現金流狀況將進一步好轉，淨負債率仍有下降的空間。近年來，公司派息總額保持穩定增長，現價對應的股息率 5.15%。
投資建議
我們預計未來三年公司在香港與內地的物業合同銷售將分別穩定在 150 億港元、200 億人民幣左右的水平。而隨着位於尖沙嘴海濱核心地段的新地標 Victoria Dockside 的全面啟用、SKYCITY 航天城的分階段落成以及公司在瀋陽、武漢、寧波、北京、深圳、廣州等內地多個一二線城市核心地段的 K11 項目陸續開業，預計 2025—2026 年公司香港、內地的投資物業組合總樓面面積將分別增長至目前的 3 倍、6 倍，投資物業收入在分部業績中的佔比將不斷提升。我們預計公司 2020—2022 財年將實現收入 729.3 億、802.2 億、882.4 億港元，實現歸母淨利潤 187.8 億、202.9 億、214.3 億港元，給予公司 2020 年 6.5XPE,對應目標價 12 元，首次覆蓋，給予公司“買入”的投資評級。
風險提示
房地產行業調整超預期導致業績增長放緩； 調控政策、融資環境超預期收緊；疫情持續時間超預期。
