作者：杆姐 

來源： 槓桿地產

想不到，偏居一隅的杭州新晉千億房企，濱江集團，以這樣的方式出名。

其實，比春節放假19天，更吸引我的是濱江集團的slogan。

“讓老百姓能住上一套好房子”。

廣告詞背後，往往反映老闆的心思。在杭州，以前綠城特別有名，當然綠城的房子整體不便宜。濱江其實也不便宜，杭州整體貴，“好房子”嘛。

因為在浙江混過，槓桿地產略微知道點這家房企早年的事。包括給員工發旅遊福利，其實很多房企也都有。當然，這些不是本文重點。

今天藉着首次躋身“千億俱樂部”，濱江集團過年放假19天，談談類似這樣的區域房企。

01

一年期內債務增幅有點高，全口徑銷售破千億元，權益金額只有不到360億

濱江集團確實挺大方的。

首次躋身房企“千億俱樂部”後，杭州房企濱江集團的2020年春節員工福利曝光：春節放假19天，公司向全員發放2萬-5萬元不等的旅遊津貼。如下圖。

這讓房企狗，以及所有加班狗都羨慕不已。有朋友就算了，根據年報，2018年末，濱江集團有1000多人，最少這次旅遊津貼要發放2000多萬。

晉級千億軍團了，這點錢其實還好。

如上圖，11月時，全口徑銷售還略差一點到千億元。到了12月10日，濱江集團董事長戚金興開媒體懇談會，則宣佈破千億了。

其實3年前，也就是2016年時，濱江集團憧憬過2018年破千億。當然，略差一點，如今美夢終於成真。

為了實現這個目標，濱江集團也是付出了很大代價，和很多區域房企一樣，在壯大過程，短期負債激增。

如上圖，根據濱江集團2019三季報，槓桿地產注意到，最明顯的就是一年期非流動負債，比期初上升了142.02%。由23億多元，增加到56億多。

同樣，其他流動負債，增長了82.66%。從20億出頭，增加到接近38億元。

濱江集團也解釋了，系一年內到期的應債券和長期借款增加，以及短期融資因素。

如濱江集團12月7日“關於當年累計新增借款的公告”公告：

截至2018年12月31日，公司經審計的借款餘額為261.29億元，截至2019年11月30日，公司借款餘額為304.27億元（未經審計），公司當年累計新增借款額為42.98億元，佔2018 年末公司經審計淨資產193.14億元的22.25%。

濱江集團承諾説，保證按期支付到期利息和本金。

可營收，同期只有99億多，沒有破100億元。而去年同期則是122億多元，下滑了18.75%。可以想見，濱江集團未來一年的還債壓力。

原因如上圖，也可以理解。

但市場是殘酷的。根據最新的消息，槓桿地產注意到，濱江集團擬為11家子公司提供118億元新增擔保。

另外值得一説的是，按照克而瑞的數據，濱江集團2019年前11個月的權益銷售額357.1億元，位列排行榜第62名。這比11月的全口徑接近千億，排名30位，要低不少。

這説明，濱江集團的絕大部分項目，都是和其他房企合作開發的。且自己佔比不算高。

02

疑似被住建部點名，晉升千億房企，品控要管好

另外，槓桿地產注意到，就在濱江集團喜慶自己銷售破千億之際，該司參建項目疑似被住建部點名的事，引起社會關注。

當然，不是點名表揚，而是批評。

事情是這樣的，不久前，疑似濱江集團參建的杭州某高端在建樓盤，業主以該樓盤被列入《全國建築市場和工程質量安全監督執法檢查違法違規典型案例》，存在重大質量隱患為由，要求公司對該樓盤被點名通報事件予以迴應，並出具質量承諾協議。

反正就是，住建部2019年全國建築市場和工程質量安全監督執法檢查結果顯示，該樓盤被列入全國違法違規典型案例通報。

媒體注意到，這是浙江唯一的案例。

這裏槓桿地產不説具體盤名。

此前，媒體的採訪中，濱江集團説，公司目前在建樓盤多達80餘個，其無法確認該樓盤是否為公司代建，需經公司內相關部門確認後方可作官方答覆。

但公開資料表明，這個位於為杭州蕭山區的“百億級”土地，拿地房企表示，項目將由濱江集團等五大企業聯合開發。

該項目主要違法違規有這樣幾個方面：

1.車庫屋面多處框架樑縱向鋼筋綁紮搭接區箍筋未加密設置，彎折錨固彎鈎平直段長度不滿足設計要求。

2.現場後澆帶二次搭設模板支撐施工方案未報監理審批，且附近局部混凝土構件開裂。

3.6#塔式起重機專用開關箱與分接照明控制開關箱未分路配電。

4.16#樓局部模板支撐體系橫向掃地杆缺失。

在投資者關係互動上，槓桿地產就注意到，有人問該項目撤資的事。濱江集團回覆稱“公司未從該項目撤資”。

很多房企，包括碧桂園、恆大、融創、萬科等，發展壯大的過程，質量都出過一些事。甚至一些公司還發生了嚴重的安全事故。

希望濱江集團能夠以此反思，要做更好、更大，一定要注意品控。

03

走出杭州是個挑戰

對了，槓桿地產注意到，在12月10日濱江集團的媒體懇談會上，濱江集團不僅為今天的成就高興。戚總還説，濱江集團爭取在3年內，排位上升5位。

具體來説，濱江集團2020年的目標是融資平衡；2021年目標團隊人數平衡；2022年目標項目持平並精工30個項目。

濱江集團在2020年後將新增160萬方寫字樓、商業和長租公寓。未來10年再造10個酒店，並準備進軍養老地產。

實話説，我個人是佩服濱江集團的。因為一般一家企業要銷售破千億，不走出去幾乎是不可能的。

但濱江集團勉強算是做到了。他走的是一條差異化的規模進擊之路，真的是靠深耕浙江、杭州實現的。我們幾乎可以説，濱江集團是國內首家千億規模的區域房企。

根據億翰智庫的數據，前11月份，濱江集團是浙江的全口徑區域老大。接近800億元，比萬科，以及傳統霸主綠城還厲害。

當然，上文槓桿地產也説了，合作開發較多，權益佔比還是不高。

這是一個問題，未來會越來越是個問題。杭州、浙江終究是有上限的，同時還要面對外來地產大亨的競爭和搶奪。

不走出去，肯定是不行的。

此前，戚金興老總説，濱江在明年將進入一些新的城市，並重點關注廣東深圳、江蘇南京、浙江寧波、江西南昌等城市。同時，在濱江的拿地策略中，也將“開拓粵港澳”加在了“深耕杭州、聚焦浙江、輻射華東”之後。

不過此前有過教訓。比如深圳龍華工改項目暗淡收場。

2019年初曝出，合作方捲入行賄風波，部分壞賬甚至拖累濱江集團業績。

自從合作方於2017年捲入行賄風波，無法履行協議，濱江集團深圳項目就無法推進了。

在2018業績發佈上，濱江集團就説，2010年淨利潤大幅下滑，是因為對安遠控股的應收款單項計提了大額壞賬準備。

財報顯示，濱江集團2018年計提資產減值損失共計8.1億元，其中僅對安遠控股的應收款單項計提就佔據近九成。

事情的細節，槓桿地產就不復述了。走出去，什麼地方，什麼方式，是個考驗。特別是剛走出去不容易，需要幾個成功的案例和實踐。

一定程度上説，教訓也是經驗。

從近期的股價表現看，濱江集團還是不錯的。

好消息不僅是全口徑銷售破千億元，濱江集團2019年新增權益土地儲備162萬平方米，權益地價294億元，分別同比增長24%和62%，新增土儲對應權益比例為60%，達到近幾年的新高。

只是，如何平衡管控、債務，將成為新的挑戰。祝濱江集團一路走好，不要重蹈一些閩系房企的覆轍。

本文所有財務數據，源自濱江集團公告