作者：楊柘
來源： 斑馬消費
面對房地產市場競爭白熱化，以及行業資源向頭部房企集中的殘酷事實，排名50左右的中型房企景瑞控股未雨綢繆，於2017年推出輕資產轉型策略，在房地產開發之外，開闢辦公、公寓、房地產基金、產業鏈投資等多條戰線。
但是，五大業務版圖還未成型，公司的核心房地產開發業務卻出問題了：銷量下滑；因項目減少和合作項目增多，公司收入下降；土地儲備不足……
公司房地產主業能否扛到各大業務板塊全面開花？偏向保守的經營策略，是否錯失了規模增長的窗口期？沒有體量優勢的全產業鏈化，將來的市場，還有景瑞控股的位置嗎？
房地產銷量下滑
近日，景瑞控股（01862.HK）披露了2019年11月的營運數據，當月，公司合同簽約銷售額31.01億元，同比下降2.73%。
2019年前11個月，公司合同簽約銷售額累計206.31億元，同比下降4.55%。
房地產調控不斷加碼的背景下，行業兩極分化加劇。儘管小型房地產企業的日子愈發難過，但上市房企、特別是其中的頭部玩家們，增長仍然是主旋律。
斑馬消費梳理後發現，上市房企50強中有30多家企業披露了單月銷售業績，只有綠地控股（600606.SZ）和景瑞控股兩家出現下滑。
雖然是行業最老牌的開發商之一，但景瑞控股的規模一直沒做起來，2016年銷售額才勉強突破100億元。
當年是公司的高光時刻，銷售額167.85億元，同比增長92.93%，營業收入150.51億元，同比增長161.30%；淨利潤1.06億元，較上年的-3.53億元成功實現扭虧。
隨後，公司營收增速下滑甚至下降。2018年，公司雖然實現252.36億元的簽約銷售額，但營業收入降至112.68億元。
銷量下滑的同時，公司佔有的權益份額在下降，預計未來幾年的地產開發業務不容樂觀。
與此同時，公司出現大幅減員的現象。2018年末，公司員工有3546人，其中房地產開發、物業管理、其他業務分別有1173人、2131人、236人；2019年6月末，公司員工數降為2940，對應各版塊分別為998人、1730人、212人。
輕資產轉型剛起步
2017年，陷入增長瓶頸期的景瑞控股推出了三大調整策略：開發模式上，加大合作開發的力度；業務範圍上，不再侷限於長三角，進軍北京、武漢兩大城市；業務結構上，在房地產核心主業之外推行多元化發展。
此前多年，公司旗下房地產項目以獨立開發為主，2014年底、2015年底、2016年底，公司土地儲備中，權益建築面積在總建築面積中的佔比分別為87.60%、85.73%、81.81%。
隨着策略的調整，2017年底、2018年底及2019年6月底，這一指標降為57.22%、50.40%、51.92%。
公司曾在2018年度業績公告中表示，營業收入下滑的主要原因是房地產項目減少，以及合作項目增加。
2017年，景瑞控股以【輕資產】為核心，推出優鉞資管、景瑞地產、悦樘公寓、鍇瑞辦公、合福資本五大業務平台。
優鉞資管是公司的房地產基金平台，主要從事房地產基金募資和資產管理業務，形成【投-募-管-退】業務鏈。
截至2019年6月30日，優鉞資管累計發起設立11支基金，現存基金規模合計約30.7億元，其中上半年外部募資約15億元。
悦樘公寓是公司旗下的長租公寓運營管理平台。截至2018年底，公司旗下公寓項目達11個，分佈在北京、上海、杭州以及蘇州；2019年上半年，公司取得上海幸福萊項目，新增公寓面積4910平方米。
鍇瑞辦公主營業務為辦公樓開發、持有及租賃；合福資本主要從事【地產產業鏈+後生活服務】投資，已經投資了15個項目，累計投資金額10.6億元。
基本上，房地產產業鏈的各個環節，景瑞控股都有涉及到。快3年過去了，五大業務發展情況如何？
2019年上半年，公司辦公及公寓平台分部收入6081.1萬元，除税前分部利潤為-1202.8萬元；資管及資本分部（除物業開發、辦公及公寓的部分）收入約5億元，利潤6000萬元左右。
公司的主要業績還是來自於房地產開發業務。2019年上半年，公司物業開發分部收入16.71億元，佔公司總收入的76.45%，除税前分部利潤3.42億元，佔比86.77%。
經營策略偏保守
1993年，閆浩和陳新戈合夥在上海虹口開發景瑞花園，景瑞控股成立。此後多年，公司逐步在上海打開局面，開發虹瑞公寓、花園城、景瑞生活廣場等多個項目。
2006年，公司確立以長三角為核心的區域化發展，陸續進入蘇州、湖州、紹興等地。目前，公司的土地儲備仍然以長三角核心城市為主。
2013年港股上市，2017年成規模地進入北京、武漢兩大市場，並對公司發展策略進行全面調整……
到如今，景瑞控股走過26個年頭，其創始人閆浩和陳新戈，都已經過了50歲。未來怎麼走？
在房地產市場整體下行、行業競爭日趨激烈、資源不斷向頭部企業集中等壓力下，景瑞控股不得不採取偏向保守的經營策略。
2016年底，公司資產負債率88.02%，2017年底、2018年底、2019年6月底分別為84.35%、81.59%、82.74%，顯著下降。
在公司經營過程中，存在大量出售土地-購買房產的置換操作手法，不僅沒有加大公司的債務壓力，還能收穫固定資產，以及每年的資產增值——近年，公司旗下的公寓及辦公物業增值，每年為公司貢獻數億利潤。
截至2019年6月底，公司銀行存款及手頭現金總額（包括受限制現金）為141.99億元。
不過，公司的土地儲備一直處於較低水平。截至2019年8月29日，公司土地儲備（建築面積）合計575.34萬平方米，權益面積為292.28萬平方米。
