房地產稅擴圍啓動，靴子逐一落地支持估值修復

uSMART盈立智投 10-25 15:23

华润置地(01109.HK)

宝龙地产(01238.HK)

事件: 人大授權國務院擴大房地產稅試點

2021 年10 月23 日，第十三屆人大常委會召開會議，通過了“人大常委會關於授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定”。“決定”要點包括：1）試點地區徵稅對象包括居住用與非居住用等各類房產，不包括農村宅基地及其上住宅；2）國務院制定房地產稅試點具體方法與試點地區；3）決定授權的試點期限爲五年，自國務院試點辦法印發之日起算。十九大確立了房地產稅推進需遵循“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，人大通過關於擴圍房地產稅試點的決定，爲房地產稅的推進奠定了立法基礎；我們預計國務院將於近日公佈房地產稅試點方法以及試點城市。

官方頻繁釋放積極信號，房產稅試點擴圍符合預期

2011‐2020 年來房產稅改革推進相對緩慢：1）十二五規劃提出“研究推進房地產稅”；2）十三五規劃政策表述提升至“推進房地產稅立法”；3）2017 年的十九大報告中提出深化稅收制度改革，健全地方稅體系，未直接提出房地產稅，財政部部長肖捷在十九大讀本輔導中明確將將按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。2021 年高層對房地產稅的表態趨於更加積極：1）5 月四部委召開房地產稅試點工作座談會，提出積極穩妥推進房地產稅改革；2）10 月求是發佈文章《紮實推動共同富裕》，引述習近平總書記21 年8 月17 日在中央財經委員會第十次會議上的講話，提出“要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作”。我們認爲市場已經存在房地產稅積極推進的預期，23 日人大常委會正式通過決議，符合“立法先行”原則，我們認爲亦符合市場預期。

房地產稅試點擴圍方向預判

2011 年1 月27 日，上海、重慶兩市啓動房地產稅試點，總結上海、重慶的試點方案，我們發現以下特點:1）主要對新購住房徵收，幾乎未對存量住房徵收；2）對本地居民設置了相對較高的免稅面積；3）根據房價設置差異化稅率，重慶實際稅率在0.5~1.2%，上海實際稅率在0.28% ~ 0.42%。我們預計試點擴圍的主要方向包括：1）稅基拓寬，或納入部分存量住宅；2）稅率相對上海試點實際稅率（0.28%~0.42%）略有上升；3）需求旺盛的核心一、二線城市有望成爲首批擴圍城市，如杭州、深圳、海口等。預計整體推進節奏將較溫和，以符合“穩妥推進”的要求。

房產稅短期抑房市、中期促分化、長期降低土地依賴

我們認爲房地產稅試點擴圍對房地產市場短中長期影響不一：1）短期看，預計購房者觀望情緒繼續升溫，全國成交量及房價承壓；2）中期看，人口流動與經濟發展仍是房價的主要決定因素，核心城市的房價仍將受到人口流入與經濟增長的支撐，部分人口流出、產業薄弱的城市將見到房地產市場量價下降，因此我們認爲房地產市場將進一步分化；3）長期看，房地產稅收入的提升有望拓寬地方政府的收入來源，降低財政對土地出讓金的依賴，新增土地供應有望穩步下降。

估值已price‐in 悲觀預期，靴子逐一落地將助估值修復

截止10 月22 日，內房股平均21 年PE 爲3.0x，平均21 年PB 爲0.4x，均爲10 年底部，目前的行業估值price‐in 了對房產稅較悲觀的預期，隨着試點擴圍細節逐步出臺，不確定性有望消除，中國房地產行業將迎來估值修復。考慮“控負債、去風險”這一政策方向並未改變，我們建議在這一階段配置財務穩健、競爭力較強的房企，個股推薦華潤置地（1109 HK，“未評級”），寶龍地產（1238 HK，買入，TP 8.58 港元），建發國際（1908 HK，買入，TP 17.00 港元）。此外，我們認爲物管行業亦將跟隨估值修復，個股推薦碧桂園服務（6098 HK，“買入”，TP 86.90），中海物業（2669 HK，“買入”，TP 8.76 港元），濱江服務（3316 HK，“買入”，TP 33.26 港元）。

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