8月29日，萬科發佈2021年半年報，集團上半年實現營業收入 1671.1 億元，同比增長 14.2%；而受報吿期結算的房地產開發項目利潤率下降影響，歸母公司股東的淨利潤 110.5 億元，同比下降 11.7%。

受到淨利潤下滑的影響，萬科今日股價大幅下挫7%，總市值降為2259億元。連續四個交易日跌幅達到11%，觸及上個月17元的低點，把之前好不容易的回調給跌沒了。

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淨利出現負增長

在今日萬科召開的2021年中期業績推介會上，針對投資者提及的淨利潤下降的問題，萬科總裁及首席執行官祝九勝迴應表示，主要有三方面的原因：一是銷售規模增長有限，二是毛利率的下降稍快，三是萬科轉型業務的效果還需要時間。

那我們就着這三方面來分析下萬科的情況。

首先，在銷售表現上，萬科今年1-6 月，房地產開發業務實現合同銷售面積 2191.7 萬平方米，同比增長5.5%；實現合同銷售金額 3544.3 億元，同比增長 10.6%。而根據國家統計局數據顯示，1-6 月全國商品房銷售面積 8.86 億平方米，同比增長 27.7%；銷售金額 9.29 萬億元，同比增長 38.9%。

與全國房地產銷售相比，作為行業龍頭的萬科，在銷售面積和銷售金額方面，沒有超過整個行業的增速。但是，這主要是因為，全國的數據受到去年低基數的影響，所以增速較明顯，而萬科去年的基數並不低，所以今年的增速表現還是合格的。

利潤方面，其下降的主要原因是，主營業務中佔比最大（約95%）的萬科房地產開發及相關資產經營業務的營業利潤率同比減少6.02%，降至18.04%，實現的上半年營業收入為1575億元。

而該項成本上升的原因，主要是因為拿地成本較去年上漲明顯。

據半年報披露，今年上半年萬科獲取新項目 95 個，總規劃建築面積達 1505.9 萬平方米，權益規劃建築面積 1101.4萬平方米。項目總地價1126.3 億元，均價為 7480 元/平方米，權益地價總額約 886.5 億元。

而根據2020年年報披露，當時的新增項目平均地價為 6710 元/平方米。可以看出在這半年裏，拿地成本有了明顯的增幅（約為11%）。

再來看萬科業務轉型方面，除房產開發外，其多元化佈局的板塊包括有物業服務、租賃住宅、商業開發及運營、物流倉儲等。

其中，物業服務的營業收入為85.7億元，營業利潤率同比增長3.09%，升至17.46%，實現收入85.7萬元。但在主營業務中佔比較低，僅有5.1%，即使利潤率增長明顯，但是對整體的營業利潤率的提升作用很小。

另外，租賃住宅方面，截至報吿期末，租賃住房業務泊寓共有房源 19.2 萬間，規模位列集中式公寓全國第一，並在深圳等 9 個城市的市場佔有率保持第一。報吿期內營業收入 13.19億元，同比增長 25.6%。

但值得注意的是，泊寓本身主要面向的是相對低價的租房市場，業務的民生屬性比較強，利潤水平增長有限，並不能期待較高的收益，股東對此類業務並不一定買賬。

商業開發及運營方面，累計開業的商業項目建築面積為 988.8 萬平方米，同比增長

18.3%。報吿期內商業業務營業收入(含非並表項目)達 36.29 億元,同比增長 19.0%。物流倉儲上，萬緯物流管理項目（含非並表項目）的營業收入 13.4 億元，同比增長 64%。

可見，雖然新開拓的板塊的營收增長明顯，但是新業務由於本身佔比較小，還屬於成長期，尚未能為公司整體的利潤增長貢獻力量。

不過，業務轉型確實也是急不得，祝九勝也表示，“整個行業的遊戲規則已發生變化，過多的去追求規模速度為導向的線性思維恐怕難以為繼，對萬科而言，我們在獨立思考的同時也會向優秀的同行借鑑，萬科會堅持長期主義，基調還是行穩致遠。萬科注重的還是先能力再規模”。

但是，不得勁地、慢悠悠地轉型確實難以讓資本市場買賬，且受到盈利表現不及預期的影響，機構自年初起就已經開始緩慢進行撤離。公司股價也在3月創下32.72元/股的高點後，就開始了下行趨勢。

在2020年報時，萬科基金持倉家數曾達到了1174家，持股數量為13.23億股，佔流通股的比例為13.6%；而到今年中報時，基金持倉家數削減成了662家，持股數量為9.04億股，佔流通股的比例為9.29%。

值得注意的是，自年初到7月底，股東户數倒有所上升，從38.5萬上漲至7月底的56.6萬人，看來想要抄底買入的投資者還是蠻多的，但是未來的股價還有上升的空間麼？

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未來怎麼看？

首先從近期來講，先前的一個月裏，地產板塊確實還是走出了一波行情。從7月28日到8月27日，房地產ETF漲幅達到6%。

但這主要是因為板塊輪換出現的一波拉漲，加上之前悲觀估值過低的暫時性修復。這裏稍微回顧一下上個月發生的情況，資金短暫地從熱門高估值賽道撤退（比如：新能源車、半導體、光伏等），尋找偏低估值的板塊進行避險。

而地產板塊自去年開始的政策打壓開始，估值就不斷下降，成為了此次資金湧入的標的板塊。且由於該行業集中度在政策的影響下不斷提高，作為龍頭企業的萬科、保利就更是在板塊中脱穎而出，兩者的股價在當時都有大幅的拉昇。

且政策面上，當時還受到集中土地出讓政策調整的刺激，其中明確“二批次核心城市土地溢價上限15%，不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價。”根據此條政策預測，地產行業拿地成本將得到降低，在其成本端上是一個利好消息，一定程度上帶動板塊的股價上漲。

但是，若是拉長時間線，整個行業的邏輯其實並沒有變，還是不景氣，短期的漲幅是難以持續的。

自去年8月開始，央行劃出了“三道紅線”；12月底，央行給銀行設置了房地產貸款規模以及比例的紅線。這都限制了之前房地廠行業高槓杆經營模式的持續。

而政策至今還在不斷的收緊，今年7月23日，住建部等8部委聯合發佈《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》，以房住不炒為總原則，確保穩地價、穩房價、穩預期，力爭確保3年左右時間，實現房地產市場秩序的明顯好轉。

根據最新消息，深圳市規劃和自然資源局在日前發佈的《深圳重新發布第二批次居住用地集中掛牌出讓公吿》中有幾條需要注意。

首先，同一企業及其控股的各個公司，參與本批次用地競買最多可競得3宗用地(含聯合競買)。這將進一步限制了地產商拿地規模的增長，對其未來業績影響明顯。且由於其他城市的集中土地出讓的細則也在調整，估計也會和深圳差不多，那進一步推廣的話，對地產商的承壓確實是很大。

其次，為強化“房地聯動”，深圳要求本批次用地普通商品住房銷售限價在原限價基礎上下調3%-9.2%不等，通過價格引導進一步穩定市場購房預期。房企售價的提升方面進一步受到限制，營收方面是利空。

不過，在合理限定土地溢價方面，深圳此次在保持掛牌起始價不變的基礎上，地塊溢價率上限統一由45%調整為15%。這和先前流傳出的細則相似，地廠商的拿地成本確實有所降低。

總的來説，在政策調整方面，中央對房企的態度是很明顯了。一系列政策的落地打掉了房地產行業的高估值，房企未來的盈利能力也會隨着槓桿下降、資產週轉率下降，漸漸失去增長性。

未來多數房企仍然會保持陰跌狀態，反彈可能性是比較低的。而萬科作為頭部預計也難以維持較高的股價，回到原本的估值是有些難。