作者：杨柘 

来源： 斑马消费

一份“暂停拿地”内部文件的传出，让富力地产再度陷入舆论的风口浪尖。

暂时放弃未来、仅着眼当下，是该公司负债高企、销售疲软的无奈之举。

富力地产曾贵为“华南五虎”之首，却在最近10年里接连踏空行业风口，这家老牌房企究竟错过了什么？

连续踏空行业风口

斑马消费梳理发现，相比国内其他房企，富力地产（02777.HK）在最近10多年来的策略有点“错乱”。

2007年，富力地产实现销售额161亿元，仅次于万科、绿地和中海，位居行业第四。

当年，公司宣布住宅和商业地产平行发展，向商业地产开发商倾注大量资金，让公司净负债率达到139.5%。商业地产投入资金大、回报周期长，公司现金流被拖累，在2008年全球金融危机中，公司资金链紧绷。

2009年，国家出台4万亿刺激措施，公司未能及时抓住机会发展住宅产品，被恒大等房企后来居上甩在身后。2010年至2012年，富力地产销售规模维持在300亿元左右。

2012年，国内一二线城市住宅市场成交量逐渐攀升，大多数房企业绩集体飘红，公司反其道而行，在二三四线城市疯狂拿地。

2013年，公司拿地耗资430亿元，不凑巧的是，当年全国楼市调控升级，楼市成交寡淡，公司业绩惨到冰点，实际协议销售额342亿元，仅比上年多出20亿元。

之后，公司在一级土地市场一度沉寂。在2014年至2016年，一些热点城市迎来发展的最好时机，公司谨慎保守的拿地与市场开拓策略，又一次失去快速“崛起”的机会。

2015年，热点城市住房需求旺盛，购买力释放之后，房价上涨较快，中指院数据显示，当年楼市总成交量同比增长20.56%。

2016年在“去库存”背景下楼市再迎新一轮上涨，当年公司终于获得突破，实现销售金额608.6亿元，同比增长12%。

2017年，公司做出让外界看不懂的策略，斥资199亿元一口吞下77家万达酒店，并接盘万达海外两个项目耗资数十亿。富力一跃成为全球最大豪华酒店业主，直接导致公司净资产负债率持续攀升至169.6%。

2018年，公司继续执行下沉至三四线城市策略，当年末未竣工权益土地储备面积里，来自三四线城市土地储备面积占比58.38%，随着棚改政策收紧，销售不容乐观。

负债高企销售疲软

富力地产屡次“踏空”行业风口，错过了诸多发展机遇，是如今公司负债高企、行业排名跌落的重要原因。

2015年，公司寄予厚望的回A计划落空，之后寄希望于高周转和高杠杆，并未有实质效果，反而让公司负债持续攀升，居高不下。

截至2019年一季度末，公司负债总额达到3218.61亿元，资产负债率达到82.04%，较去年末的80%增长2个百分点。公司净资产负债率在2018年末达到184.1%，为公司最近15年来最高值。

截至2019年3月末，公司借款余额1952.34亿元，较2018年末增加320亿元，这些3个月里获得的借款，主要用于偿还公司以前的欠债——借新偿旧。

斑马消费发现，2018年公司的发债次数创历年新高，累计发债不少于26次。搜狐财经曾不完全统计，其在当年内发债金额超过500亿元。

从借款期限来看，公司将在2019年至2022年迎来集中偿债高峰。仅在2019年1-5月，公司需要回售的债券金额就达161.5亿元，还不包括短期融资券等其他债券。

此时，地产行业融资政策收紧，对富力地产无疑雪上加霜。

在这一背景下，富力地产宣告“暂停拿地”“抓销售、促回款”，实属无奈之举。

2018年富力地产达到自身巅峰，年销售金额1310.6亿元，同比增长60%，远超过去两年12%和14%的增速。

进入2019年，公司销售增速急转直下。1至7月，富力地产实现未经审核销售金额707.2 亿元，同比增长5%，仅完成年度销售目标1600亿元的44.2%。

华夏地产数据显示，今年上半年，富力地斩获23幅地块，耗资136.07亿元，在50家房企拿地金额排名中，位居第37位。