新房要賣貴了，剩下未賣完的新房也就成了“搶手貨”了。
“地王”連夜開工
昨天（7月14日），深圳樓市平地炸出一聲響雷——位於南山區前海桂灣的T201-0232宗地經過158輪的激烈競價，被招商以21.55億競得，溢價率約85.23%，成交綜合樓面地價84179.69元/㎡。
成交綜合樓面價84180元/㎡，這是什麼概念？
這宗宅地不僅成為深圳有史以來的單價地王，甚至比深超總、後海總部基地之前拍出的宗地還要貴。
比如位於南山後海深圳灣板塊中海油大廈旁的T107-0107宗地（後海沄璽花園），成交樓面價為70388元/㎡；位於南山深超總神州數碼國際創新中心旁的T207-0060宗地（中海深灣玖序），成交樓面價為60349元/㎡。
而深圳絕大部分的新房住宅賣得都還沒這宗宅地貴。
相比一路之隔深業集團+安居集團聯合體2021年拿下的前海桂灣T201-0168地塊，即如今的深業雲海灣，拿地樓面價41255元/㎡幾乎貴了一半。
深業雲海灣919套普通商品房2023年6月入市的備案均價也不過91294元/㎡，單價區間約8萬-10.5萬/平，718套可售人才房2024年入市備案才均價也只有5.52萬元/㎡（簡裝）。
更重要的是，拿下地塊後，招商下午就將挖掘機開進了工地，連夜開工大吉。
這樣的深圳速度已經很久沒在地產圈看到了。
上一次還是2020年11月萬科拿下位於寶安尖崗山位置的宅地，打破最快開工紀錄。
這也讓市場對T201-0232宗地充滿了遐想——將來要賣到多少錢一平才能有利潤？
按照成本規律推演，未來新房保守要賣到12萬+/平。
過去幾年，前海的新房銷售備案均價還未有達到12萬/平的，都在9萬-11萬/平的區間，那麼，宗地上的新房銷售，接下來大概率要賣得更貴。
新房溢價趨勢
前海桂灣的這宗用地溢價成交只是信號。
對深圳新房市場來説，未來銷售價格的提升已經寫在每一宗出讓的用地身上。
一方面，深圳整體的住宅用地都比去年以前的地塊貴了一些，成交溢價明顯。
今年截止7月15日，深圳共出讓了5宗住宅用地——
1月16日，龍崗大運G01045-0200宗地，中海競得，成交樓面價29611元/㎡，溢價率約70.4%；
6月19日，龍華上塘A817-0619宗地，聯發拿下，成交樓面價44559元/㎡，溢價率約46.6%；
6月27日，光明中心區A509-0074宗地，振業+天健+建發聯合體拿下，成交樓面價18380元/㎡，底價成交。
7月7日，龍華梅林關A802-0309宗地，中海競得，成交樓面價38795元/㎡，溢價率約40.74%；
7月14日，前海桂灣T201-0232宗地，招商競得，成交樓面價84179.69元/㎡，溢價率約86.1%。
可以看到，5宗宅地，4宗全部溢價成交。
並且對比宗地同地段或片區的歷史出讓宗地，成交樓面價貴了不少。
中海拍下的龍崗大運G01045-0200宗地，成交樓面價29611元/㎡，相比2022年8月4日龍崗大運北片區深業與深鐵聯合拍下的G01048-0153地塊（深業泰瑞府）成交樓面地價22043元/㎡，貴了約0.74萬/平；
聯發拿下的龍華上塘A817-0619宗地成交樓面價44559元/㎡，比2022年深業拿下的A818-0478宗地（深業頤樾府）成交樓面價27837元/㎡貴了約1.67萬/平。
同時也比中海2022年拿下的深圳北站附近的A806-0400宗地（中海瓏悦理家園）成交樓面價元/㎡貴了9782元/㎡。
另外，該宗地還比中建壹品+湖北文旅2024年2月拿下的華南物流中心的A808-0025宗地（鵬宸雲築）成交樓面單價23913.75元/㎡貴了約2.06萬/平。
所以，2022年拍下深圳地塊的開發商，如今應該心裏是樂開了花。
因為抄了底。
畢竟深圳接下來的地塊，只要是好一點的地段或者板塊，大概很少有便宜的地了。
但對購房羣體來説，就不一定了。
既然房企拿地成本增加，未來新房銷售價格必然也要跟着提升才能覆蓋。
另一方面，住宅用地降容積率是大趨勢，已經成交拍出的宗地容積率為3以下的宗地越來越多。
今年深圳已經出讓的這5宗住宅用地，全部都是低容積率要求的地塊。
這就不允許這些地塊對應的新房未來定價太過便宜。
而今年5月新頒發的《住宅項目規範》國標要求，住宅項目容積率不超過3.1。
容積率不超過3.1的概念是什麼？
這就意味着用地要麼建設成6-11 層多層 + 18-33 層高層組合，要麼建設成20-30 層純高層社區，再配點商業。
所以，未來一兩年陸續出讓的用地，新房價格水平也會跟着拍地成本走。
若再疊加如今的建設新規，市場對對第四代住宅的要求，以及降低城市住宅容積率的精神，那麼新房就很難再通過卷價格去庫存。。
所以，在住宅低密度的時代，深圳的新房也會跟着變貴一些。
當然，變貴的前提是，房企建出了品質更好，更舒適的新房。
