西部新房打骨折，东部的新房估计也要拼刺刀了。

昨天深圳自规局公布今年第二批次住宅用地出让清单。

10宗宅地，有4宗都出现在热门片区的热门地段。

其中前阵子刚调规的深超总宅地，也在名单上，几乎可以预见，第二批次的土拍潮了。

从区域供应来看，龙岗是这次宅地供应的大头，有3宗宅地。

也就是说，龙岗宝荷的供应又将迎来一波不小的供应。

但要说龙岗各个板块，哪个卷得厉害，新生板块是少不了的。

因为一个小小的板块，两三条马路相隔的地方，不到3年时间就集中了9个新房项目，供应近5904套住宅。

而今年除了4月入市的美盛岭尚苑，接下来还有3个新盘即将入市，并且相互之间相隔仅500米左右。

所以，龙岗新生板块的供应要爆炸了。

拼刺刀的新房

龙岗新生片区是少有的二手房价格已经比新房便宜的片区。

在大家认为深圳普遍很贵的印象中，新生片区的二手房早就已经回落到2字头，挂盘价格在2万-4万/平。

甚至不少二手房，挂盘单价已经低于参考价。

比如深房传麒尚林参考价3.61万/平，但挂盘单价在3.3万-3.5万/平的都有；

比如新城花园龙岗的参考价2.08万/平，但挂盘单价在2.02万-2.05万/平的也有；

甚至地段中典型的水岸新都参考价2.95万/平，也出现约2.91万/平的挂盘价格。

不过挂盘的价格可能稍微还好看一点，实际上最新的成交历史单价要更不乐观一些。

比如典型代表盘水岸新都一期，135平的户型，成交单价只需要2.8万/平左右。

其中最主要的原因是片区内新房太多了。

位置差异不大，面积段也高度重合，在大量的新房冲击下，片区内的二手房自然就很难卖得起价。

那么新生片区的二手房多到什么程度？

以新生的北片范围来看，方圆1公里的范围内，就有10个新盘要打架，供应的商品住宅户数接近6000套。

而且不仅多，还一个比一个便宜的节奏。

比如今年4月开盘的美盛岭尚苑，均价3.83万/平，三成首付不到80万可以上车；比如2020年入市的颐翠名庭，均价3.986万/平，三成首付同样不到80万首付可以上车。

但从已入市的单价区间来看，各个项目的价格已经不比二手房便宜了。

综合对比来看，颐璟名庭（4.29万/平）最贵，美盛岭尚苑（3.83万/平）最便宜。

（小女警实地拍摄）

虽然便宜归便宜，但便宜中不同的项目带不同的短板。

以10个项目整体来看，颐翠名庭（3.986万/平）、新霖荟邑花园（3.997万/平）与颐翠名庭（3.986万/平）、雍山郡（3.91万/平）、阳光香格里（3.96万/平）价格相差不算明显，但却是毛坯入市，和其他项目相比，实际贵了一个装修价。

再看得房率，雍山郡约71.46%，是已入市的6个新房中最低，若考虑到得房率的影响，雍山郡（3.91万/平），新霖荟邑花园（3.997万/平）与颐翠名庭（3.986万/平）、雍山郡（3.91万/平）、阳光香格里（3.96万/平）并无优势。

价格是一方面，再综合小区的实际居住体验的实际要求，则又要考虑更多了。

比如颐峰名庭、新霖荟璟花园、新霖荟邑花园、阳光香格里的机动车车位比都不够1:1，入住率达到100%后，车位会有所欠缺。

而从容积率来看，远洋天祺（6.09）却最高，新霖荟邑花园（2.59）则最低。

不过，如果目标是新生片区，那么就还有更多的短板值得注意了。

因为就片区而言，整个新生都有待新生。

首先，片区内将供应近6000套住宅，但作为刚需片区，入学有可能会成为难以平衡的问题。

根绝龙岗教育局针对学校划分的范围来看，片区内拥有深圳科学高中龙岗分校，仙田外国语学校、龙岗街道新梓学校、龙城高级中学教育集团东兴外国语学校。

但若片区内入住率上去后，学位有可能满足不了周边业主的需求。

其次，片区内仍在大力建设，区域内的住宅，基本都以底商为主，周边商业需龙岗中心城的商业来弥补。

大型的商业综合体需到几公里开外的龙岗中心城。

（小女警实地拍摄）

第三就是，周边轨道交通需要依赖在建的3号线东延段，但各个项目距离3号线除了新霖荟璟花园步行在在建的新生地铁约800米外，其余项目步行到在建的新生地铁站或者坪西地铁站需要1-1.5公里，超出了步行的舒适范围。

所以作为房价的洼地，刚需族动心也要谨慎一些。

作者 | 飞天小女警