万科半年度财报会议纪要及解读

交流要点

1.总体来看，万科实现营收1671亿元，同比+14.2%，实现归母净利润110.5亿元，同比-11.7%，净利润下降主要由于开发业务毛利率由2020年同期的24.1%降至18.0%。公司财务状况健康，信用评级保持稳定，融资成本持续下降；

2.分业务来看，房地产开发业务仍为占比最高的业务，实现销售金额3544亿元，同比增长10.6%，公司坚持理性投资，稳健扩张。租赁业务累计开业14.8万间，集中式公寓全国第一。万物云业务多线发展，营收同比增长33%。物流仓储业务累计开业797万方，营收增长64%；

3.未来展望方面，下半年公司坚持行稳致远，坚守财务纪律是发展的底线和基础；同时加快地产开发为主向不动产开发、经营、服务并重的方向发展。

业绩概述

2021H1万科实现营收1671亿元，同比+14.2%，实现归母净利润110.5亿元，同比-11.7%，净利润下降主要由于开发业务毛利率由2020年同期的24.1%降至18.0%，下降了6.1pp。截至2021H1期末公司现金短债比为1.67，净负债率20.2%，扣预资产负债率达69.7%。此外，在报告期内，公司信用评级保持稳定，融资成本持续下降。

分业务看，开发业务方面，实现销售金额3544亿元，同比+10.6%。销售面积为2192万平方米，同比+5.5%；已售未结金额7819亿元，同比+12%；开发业务营业利润率下降6pp；新增项目建面1506万方，权益建面1101万方，地价1125亿元，楼面价7480元/平，92%位于一二线城市；土储16066万方。

租赁业务方面， 2021H1租赁业务营收13.2亿元，同比+25.6%，布局33个城市，其中24个城市市占率top3；共有房源19.2万间，累计已开业14.8万间，规模位居全国第一；已开项目整体间天出租率达95%，累计服务客户超51万人。To G：政企深度合作，提供3万余间人才房；To B：为企业提供一站式服务，累计合作166家知名企业，累计服务3.5万企业员工。上半年新获取房源6700间。

万物云方面，2021H1万物云营收103.8亿元，同比+33.3%，其中住宅物管/商业物管/城市服务/社区生活服务/万物成长业务营收占比分别为55.0%/30.4%/6.1%/5.4%/3.1%。1）社区空间服务，已布局105个城市，服务3490个项目，朴邻平台新房销售业绩+647%，认证887名管家，2000+在管项目通过线上运营指挥调度；2）商企空间服务，公司已服务1900个项目，服务了超50家头部企业（其中20家企业超百亿美元）；3）城市空间服务，业务进入21个城市，累计获取项目31个，上半年新获取11个，推进智慧城市服务。

商业开发方面，上半年开业3个项目，共30.8万方，规划和在建商业建面为549万方。2021H1商业板块营收36.3亿元，同比+19.0%，开业项目建面为989万平方米，同比+18.3%，规划和在建商业建面为549万方，整体出租率达92.3%。

物流仓储方面， 2021H1物流业务营收达13.4亿元，同比+64%，其中高标库营收9.2亿元，冷库营收4.2亿元，在管项目可租赁建面达1149万方，其中高标库项目可租赁建面1056万方，出租率94%；冷库项目可租赁建面93万方，出租率68%。公司完成亦庄国药疫苗库，进入医药物流行业。

未来展望

2021年下半年经营策略：行稳致远，坚守财务纪律是发展的底线和基础；把握方向，明确整体策略。

万科加快地产开发为主向不动产开发、经营、服务并重方向发展：（1）开发业务：发挥整体优势，与标杆产品对标，实现高品质稳定量产，提升资源转化效率和质量；（2）租赁住宅：检视复盘不同模式、不同租赁类型等商业模式可行性；（3）物业：释放万物梁行，充分理解住宅民生行业，夯实“远程+现场“监督能力，打包“租赁、买卖、装修、家居”等业务，实现不低于50%增长；（4）物流仓储：持续完善物流节点布局；（5）商业：向优秀同行学习，提升整体运营管理水平。

Q&A

Q：业绩下跌的原因，未来的展望及业绩指引？

A：业绩下滑的原因在3个点：第一销售规模增长有限（规模增速属于行业偏低水平）；第二毛利率下降稍快（地货比持续提升，17-20年地货比上升17pp，也会体现在未来的结算上，扣税毛利率由24%降至18%，未扣税毛利率由32%降至23%）；第三转型业务带来影响（14年开始转型，但转型效果体现仍需时间，投资性不动产采取成本法，不能带来投资重估收益的同时，还带来折旧和摊销；公司对完成转型需要建立的能力、完成所需时间等均有所估计不足，难度很大，新业务更多是体现在企业价值和估值价值，业绩贡献仍非常有限）。

中长期增长逻辑仍在，但行业发生变化，公司思维也要发生改变，线性地追求业绩难以为继，公司更多注重行稳致远，稳字当头，没有把规模和速度当做唯一的目标，更多会去权衡收益和风险，18年公司提出活下去，经营安全和健康是公司非常看重的，公司规模已超5000亿，有很大的社会责任。就像刚才业绩会显示的，公司对未来对不同赛道和业务都有不同的安排和策略。

Q：房地产调控政策频繁发布，如何看待行业发展现状？

A：17年以来无论多重表述，但主基调核心都是“房住不炒，租购并举”，公司期望长期保持良好评级、良好流动性以及绿档范围，公司期望稳中求进去发展

Q：如何看待核心城市资源的竞争，是否增加二次集中供地机会的获取？

A：公司在二次土拍会继续保持稳健的策略，坚持量入为出、坚持投资标准和质量，可以做到行稳致远。

Q：万科与恒大合作的传闻是否属实？与泰禾的收购情况进展？公司未来收并购策略如何？

A：和恒大有接触和探讨，但目前还未有实际性合作。公司有专业性小组和泰禾在沟通，在符合协议要求的情况，还是会履约。公司按项目数来说7成是合作的，按金额来说8成是合作的，双集中招拍挂是拿地其中一个方式，公司还有收并购、旧城改造、城市微改造/微更新、不良资产接包等方式去获取项目，因此公司持非常开放合作的态度。

Q：房产作为民生三座大山的表述，公司怎么看待这个挑战和机会？

A：年轻人期望有尊严的生活，目前看公司贡献还不够，比较安慰的地方是公司的出租公寓业务，14年开始大规模布局，布局14万间，服务50万房间，其中6.5万间是万村泊寓（6万间在深圳，均价1263元/月），城市泊寓均价1991元/月/间，价格并不高（含管理费），公司满意但股东不满意，因为该业务不赚钱，但响应了租购并举的政策号召，属于民生业务，能真实解决社会痛点，具有价值。

Q：18%的毛利率是否接近毛利见底，未来什么时间点公司和行业毛利率会触底？

A：短期预测很困难，对公司来说，全年盈利下降压力仍在；对行业来说，从更长远角度，毛利率下降是大趋势，降低至什么程度回升不好判断，行业最终会回到社会平均回报水平，其中有些公司经营能力强，可能会有更高的回报。公司会对选择的赛道坚定不移地通过努力做好，当农民要看天吃饭，好的农民会跟各方有更好的沟通。

Q：利润企稳有什么判断？利息资本化率新低，未来是否会提升该指标以提升利润？

A：上半年开发扣税毛利率19.6%，扣税前毛利率24.9，随着过去地货比提升，未来2年仍会有毛利率下降的压力。公司利息资本化率最近几年40-50%左右，公司采取审慎的财务方式，未来会继续保持稳定。

Q：租赁公寓市场的未来空间？什么时候公司能实现盈利？

A：公司独居化明显，2013年占比15%，2019年占比18.5%，2030年独居人群会达到1.5-2亿人，会创造很大的公寓空间，目前在品质提升和产品供应上都有很大的空间，国家出台诸多税收、土地和金融等支持政策，未来10年预计将有健康有序的发展。万科会帮助实体经济发展，帮助青年人，该业务确实亏损，目前在公司努力下，在科技系统、客户粘性、品牌上均有所提升，城市泊寓业务NOI率达5%以上，出租率和续租率均行业领先，公司会复盘和探索商业模式，期望在该业务获得可持续的利润。

Q：2021年下半年融资端看法以及公司展望？

A：今年融资整体行业收紧态势，银行贷款等都在回落，金融机构在房企融资上更加谨慎。万科坚守稳健的财政政策，公司融资成本由4.59%降至4.27%，会对融资总量保持稳定的基础上，去优化融资结构。

Q：公司收购蓝光华夏等项目收购，是否进入操盘阶段？未来是否会考虑股权收购？

A：公司上半年收购了3个蓝光项目，目前处于正常流程；但公司并没有收购华夏幸福的项目。

Q：公司持续3年进行组织重塑措施，但业绩下降，怎么理解举措的实际效果？

A：公司组织重建主要4个方面，战略检讨/业务梳理/组织重建/事人匹配，反映了公司对经营环境的认知迭代，该变的要坚定改变，公司期望通过各类举措推动经营提升，为股东创造贡献，更多来自于长期和短期，而不是来自于善与恶。短期不好说，但长期是靠公司的韧性。也许外界认为组织重建频次较高，但公司认为这是业务经营的必要举措。

Q：公司股价下跌较多，未来是否有回购和增持的计划？

A：在满足条件下，公司会采取回购等动作，万科合伙人也持有股份，和各位股东感同身受，股价受很多因素影响，但更多还是要看公司是否未来能够持续创造价值，公司未来会持续努力。

Q：万科商业租管费增长19%，公司对印力综合评价如何？商业管理业务的未来规划？

A：公司与同行优秀玩家尚有差距（新城华润龙湖等），印力上海具有较强的竞争力，但难度在于公司有上海这样运营优秀的城市，也有运营不及格的城市，二元特征明显，最终业绩总量和报表呈现就不尽如人意，公司相信会找到合适自身的差异化生存策略。王海武本人对商业业务感兴趣，调任印力后，对印力与区域BG的协同效应有加强，丁立业更多关注战略方向，王海武更多关注落地效果，

Q：土地开发转为存量运营，怎么看待市场担忧转型需要时间过长？怎么看待旧改市场？

A：从房地产开发转向不动产开发运营并重，旧改确实难度很大，住建部近期大拆大建比例控制在20%以内，公司在微更新有较多项目，表面赚钱很难，这个是万科喜欢做的事，早期股东不乐意看到这种不盈利的项目，但锻炼了公司能力，现在在文化承载等项目上公司具有竞争力，因此有些业务硬骨头啃下来，公司就慢慢转为能力，最后会出效果。

Q：公司拥有1952亿现金，怎么更好地应用资金？

A：公司稳健经营，20年以来净负债率均在40%以下，这是一贯的风格，公司安全活下去，是给予股东回报的基础，保持流动性、安全性和收益率平衡，比如现金购买理财等方式。

Q：政策收紧对供给侧有什么影响？

A：目前土地供应呈现多种形式，比如有集中、收并购、城市更新等，变化较大。公司会对新形式有一定判断，根据城市变化、政策变化，配置自身相关能力，有所发展。

Q：公司现在发展多元业务，租赁、商业业务的贡献是否体现在财务报表中？

A：这两块业务目前体量较小，归入房地产和相关业务收入中。

长期投入。