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總資產超8000億地產航母 華潤置地(01109.HK)穩健財務築牢高質量增長護城河
格隆匯 01-20 16:10

對於房地產市場而言,2020年註定是不平凡的一年。上半年,疫情期間相對寬鬆的貨幣政策為開發商打開了一段絕佳的融資“窗口期”,投資快速復甦;下半年“三道紅線”落地,融資環境有所收緊,主流房企拿地強度明顯下行。2020年收官之際,銀行業的“兩道紅線”進一步從供給端加碼融資調控。

而隨着融資調控逐漸收緊,龍頭房企動輒千億的負債總額成為外界關注的焦點。

多家頭部房企負責人在接受採訪時表示,房企的負債,不能簡單看負債總額、資產負債率這些表面的數據,主要應看有息負債和負債結構。事實上,因為房地產行業結算是有周期的,資產負債具有行業特殊性。

例如TOP10房企華潤置地(01109.HK),作為融資新規12家試點房企之一,其一直處於財務最為健康的“綠檔”行列。華潤置地2020年半年業績報吿顯示,截至2020年上半年,總資產規模已達8153億元。如此巨型的一艘地產航母,同期有息負債僅1645億元,明顯低於同規模龍頭房企的債務數據。

另外,華潤置地淨負債率為45.9%,剔除預收款後的資產負債率僅為59.7%,貨幣短債比為1.47,均未踩線,且距“紅線”較遠。

中信證券在最新的研究報吿中稱:“華潤置地資產負債表優勢加成。2020年中期其平均融資成本僅4.36%,公司良好的信用記錄、一二線為主的項目佈局,不僅有利於提升公司安全邊際,也有利於降低資本化利息的負擔,維持較高的利潤率。”

採訪瞭解到,2020年上半年華潤置地的負債總額5899億元,實際上有約2560億元都是預收賬款,也就是還沒有結算的樓盤銷售回款。有息負債只有1645億元,僅佔報表負債的27.9%,淨負債率僅45.9%,負債率遠低於行業平均水平。

華潤置地表示,接近6000億的數字看起來是負債,實際上大部分是賣樓的預收賬款,從拿地到回款大概是8-12個月,看各地的預售政策,疫情期間各地政府出台了一些鼓勵銷售的政策,一些城市還會更快一些。因會計政策而體現在了報表的負債部分,資產負債率的上升是因為簽約回款金額增加,從企業經營角度反而是好事。

2020年8月,“三道紅線”剛出台時,有分析機構做過相關統計,將前30家房企的“三道紅線”指標做了一個加權的綜合排名,加權排名後,華潤置地位列第一。

事實上,“三道紅線”結合最新出台的金融機構房地產貸款集中度管理新規,長遠來看對整個行業的健康發展是有利的,限制了房企融資規模的增長,對於過去一些高槓杆、激進擴張的房企有了外在的約束,也會促使這些房企更關注內涵式發展。

近一年來,房地產行業“黑天鵝”事件頻出,銀行從風險控制的角度來考慮,對於財務健康的“綠檔”房企,能夠給予更多的金融資源。

多位業內人士表示,這其實也是監管部門出台政策的初心之一,如果越來越多的房企由紅轉綠,對整個行業是好事,對國內整體金融風險防控,也是好事。

從穆迪發佈的2020年中國房企的最新信用評級情況中可知,最高評級的三家國內房企華潤置地、中海、萬科均為Baa1(BBB+)級。

華潤置地作為國內房地產行業裏穆迪、標普、惠譽國際三大評級機構高評級的公司之一,評級本身對公司的有息負債率有嚴格要求。華潤作為央企,國資委和“三道紅線”要求,都在驅動華潤置地在財務風險上加強自我管控,穩健經營,不斷提升簽約、回款、結算以及商業物業運營的能力,同時加強財務管理和金融創新。

2020年上半年,華潤置地充分利用了當時國內債券市場價格下行的窗口期,發行了兩筆中票共計40億元,其中3年期利率2.42%,5年期利率2.95%,目前仍保持着房地產行業3年和5年期的歷史低價。

2020年11月,華潤置地首次試水商業地產抵押貸款支持證券(CMBS)產品,以成都萬象城為基礎資產,發行規模25.01億元,優先級AAA評級,期限18年,優先級票面利率為3.8%。融資規模相對較大,可拓寬中長期融資渠道,並進一步降低融資成本。

據瞭解,華潤置地的資產除了開發物業之外,還有大量的持有物業,資產期限長。華潤置地重視債務期限的匹配,始終保持財務穩健,不是一味地追求短期的融資和低成本的融資,會適當安排一些中長期的債券融資、經營性物業的抵押貸款等商業物業的融資。近幾年華潤置地平均債務期限都在五年以上。這樣的債務結構在應對市場下行、融資收緊的宏觀環境時,壓力較小,財務彈性更強勁。

來源:財聯社

原標題:總資產超8000億地產航母 華潤置地穩健財務築牢高質量增長護城河

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