機構：國盛證券

評級：買入

目標價：9.8 港元

幸福生活服務商，高端物管龍頭企業。公司是物業板塊的明星企業，尤以高 品質服務、強品牌競爭力著稱，在龍頭物業管理公司序列中，公司是唯一依 託大比例市場化外拓實現規模化擴張的物業公司。2018 年公司實現營收/歸 母淨利潤分別為 67.1/4.8 億元，近五年營收/歸母淨利潤的 CAGR 分別為 32.0%/43.5%。截至 2019 年 6 月末，公司管理項目覆蓋全國 29 個省市自 治區的 137 個城市，在管面積為 1.84 億平米，合約面積達 3.91 億平米。

物管行業具備良好的長期投資價值。物管行業是當前增量經濟轉向存量經濟 時代少有的明確成長性行業，品牌物業公司項目續約率高預計管理面積將持 續增長。行業具有輕資產經營、現金流好、分紅率高的特徵。作為億萬户主 居家生活的流量入口，物業公司所面對的潛在生活服務渠道價值潛力極具想 象空間。非住宅物業市場規模持續擴張，行業競爭格局分散，賽道優質。

高品質強品牌構築核心競爭力，第三方外拓實力強大。公司定位高端物管服 務，2018 年平均物業費達 3.15 元/月/平米，但基礎物管業務毛利率僅為 11.4%，遠低於同業公司，主要是公司在提供高品質服務的同時，為業主讓 渡了更多利益，從而形成了良好的口碑和品牌力。依託強大的品牌力，公司 不僅物業費收繳率領先行業，第三方市場外拓能力更為突出：2018 年新增 8610 萬方合約面積中預計僅約 400 萬方來自關聯地產商，絕大多數憑藉市 場化能力獲取，第三方中標率多年超過 70%。此外，公司諮詢服務收入體 量大、盈利能力強，亦凸顯品牌價值。

園區增值服務佈局行業領先，從“齊擴張”到“再聚焦”做好重點業務。公 司園區增值服務佈局行業領先，除園區產品、廣告、家居生活、房產經紀等 業務外，公司持續拓展文化教育業務，整體收入規模領先同業。通過建立大 數據平台、引入智能設施設備、聯合眾多優質合作商，公司打造科技化平台 化的園區服務生態圈以滿足業主多方面生活服務需求。2018 年以來公司陸 續調整新零售業務佈局、整合家居生活服務平台、收購澳洲蒙特梭利等公司 差異化佈局教育業務，從“齊擴張”到“再聚焦”，有望使公司集中資源與 精力做好重點業務。我們看好公司園區增值服務發展前景。 投資建議：我們預測公司 2019-2021 年的歸母淨利潤分別為 4.41/7.01/8.47 億元，同比增長-8.7%/58.8%/20.9%（預測 2019 年小幅下滑是考慮到去年 資產處置收益基數較高、且今年股權激勵產生預計 9000 萬費用），對應 EPS 分別為 0.16/0.25/0.30 元，2018-2021 年 CAGR 為 22.2%。當前公司股價 對應 2019-2021 年 PE 分別為 45.3/28.5/23.6 倍。不論從市值與可持續毛利 的比值、市值與合約面積、還是市銷率等指標橫向對比看，公司都存在着某 種程度的低估。考慮到公司領先的市場競爭力，我們給予公司 9.8 港元的目 標價，對應 2020 年 35 倍 PE，首次覆蓋，給予“買入”評級。

風險提示：第三方市場開拓不及預期風險，教育業務發展不及預期風險，並 購標的業務整合不及預期風險，短期業績不及市場預期風險等。