房地產行業的週期波動正加速企業分化。

當多數房企在流動性困局中掙扎時，中國海外發展（0688.HK）卻交出了一份極具啟示意義的答卷：權益銷售額穩居行業首位且實現前十房企唯一正增長；北上廣深市佔率全線領跑；“玖序系”高端改善產品線逆勢熱銷；財務表現持續穩健；三道紅線穩居“綠檔”，負債率處在行業最低區間；逆勢獲標普全球上調信用評級。

（來源：公司資料）

這些財報呈現的亮點背後，實則暗含着中海穿越週期的兩大底層邏輯——戰略定力的極致堅守與產品價值的範式革新。

戰略定力構建安全邊際，重塑行業估值座標系

在行業集體收縮的2024年，中海以696.3億元權益購地金額登頂行業，其在四個一線城市的權益拿地金額佔比高達73.5%。以北京來看，中海在北京已連續7年位居銷冠，2024年至今已接連斬獲多幅百億級地塊。

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這一決策看似大膽，實則是中海基於對市場週期的深刻理解和對自身優勢的精準把握：當市場深度調整時，中海憑藉央企融資優勢、市場深耕優勢、穩健的運營能力以及強大的資源整合能力，逆勢突圍，在多個核心城市核心區位鎖定稀缺土地資源。

這種策略不僅確保了資產的高流動性，更為未來的盈利增長奠定了堅實基礎。中海的這一決策，不僅是對短期市場波動的應對，亦是對長期價值創造的深刻洞察。

同樣值得關注的還有其在商業運營“第二曲線”突破。

隨着房地產行業從增量開發向存量運營的深度轉型，商業賽道正成為房企穿越週期的關鍵戰場。

可以看到，過去一年，中海商業物業收入以12.1%的增速躍升至71.3億元，年內公司新增9個商業物業投入運營，總建築面積增加約30萬平方米。

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值得一提的是，公司輕資產管理規模持續擴張。年內，新獲取深圳小梅沙大型文旅商業管理項目。而截止2024年底，公司已累計獲取外部輕資產管理項目18個。

穩步的擴張背後，是中海“開發+運營”雙輪驅動的商業邏輯支撐，這種能力或正重構房企的估值模型。商業運營帶來的穩定現金流正在對沖開發業務的週期性波動，為中海提供了更為穩健的財務基礎。

財報數據來看，過去一年，中海持續鞏固“綠檔”優勢，淨借貸比率29.2%，持有現金1241.7億元，經營性現金流淨流入464.5億元，償債能力無憂；平均融資成本3.1%，為行業最低區間。公司信用評級領先，是三大國際評級機構唯一給予雙A評級房企。

（來源：公司資料）

產品主義破局需求斷層，定義新時代“居住基礎設施”

當市場陷入“降價換量”的囚徒困境時，中海卻實現了2024年合約銷售均價同比16.6%的高增長，而這背後正是其對居住需求結構性變遷的精準捕捉，以及其“好房子”理念的深度實踐。

這種理念不僅重新定義了新時代的“居住基礎設施”，更為行業提供了從“物理空間建造者”向“生活服務集成商”轉型的範本。

中海集團董事長顏建國提出的“好房子”理念，如今正在徹底顛覆傳統開發邏輯。他強調，新時代的“好房子”不僅要全面提升建築性能和居住體驗，也應該是鏈接未來的居住空間。值得一提的是，今年的全國兩會上，“好房子”建設首次被寫入政府工作報吿，這標誌着行業從“量的擴張”向“質的提升”轉型的政策導向。

（來源：公司資料）

當住宅迴歸居住屬性，好產品依舊是核心競爭力。在此背景下，中海打造出以“高性能+好服務”為核心理念的好房子綜合解決方案。一方面，通過聚焦硬件和基礎性能提升，融合新質生產力，集成多個科技系統，提升房屋的基礎性能，全面落實“好房子”安全、舒適、綠色、智慧四大特徵。另一方面，通過聚焦軟件和使用體驗提升，加載多項科技系統，提升人民羣眾的幸福感。

2024年，中海推出的高端改善產品線‘玖序系’在北京、上海、深圳、南京四城相繼落地，並憑藉卓越的產品力實現全國熱銷。例如，北京中海京華·玖序開盤熱銷62億元；深圳中海深灣·玖序首開熱銷100億元；上海中海領邸五開五罄熱銷282億元。值得一提的是，在3月28日，上海中海·順昌玖裏開盤銷售額達196.5億元，刷新全國商品房單次開盤銷售紀錄，進一步印證了中海的超級產品力。

（來源：公司資料）

價值重估：從週期博弈到永續經營

中海的逆勢表現絕非偶然，而是其將戰略定力轉化為技術、產品、生態壁壘的必然結果。當行業仍在爭論“活下去”的生存法則時，中海已用“高性能+好服務”的產品哲學、“開發+運營”雙輪驅動模式，打開了穿越週期的新通道。

對於投資者而言，中海的啟示在於：當行業β逐漸消失時，真正的α來自戰略耐性與技術、產品、生態的共振。其“拿地-開發-運營”的全鏈條可控性，正在構建弱週期屬性。隨着房地產新發展模式的確立，中海這類兼具資產安全邊際與產品革新能力的房企，或將成為存量時代下稀缺的價值錨點。