猝不及防，赤灣砸盤！

再次見證深圳的新盤給出了骨折價。

並且還是位於南山區的赤灣位置，並非深圳的外圍冷門地段。

南山賣出了沙井價

出乎意料，赤灣也要賣“5字頭”。

這幾天，位於南山赤灣的開雲府，一口氣推出5套特價房，朋友圈幾乎刷了屏——

（來源：朋友圈）

具體的戶型位置都給出了指引，4套123.73平，1套202.32平，總價在678萬—1113萬之間。   

（來源：朋友圈）

這，，，還要什麼自行車？

要知道，開雲府開盤當年，須驗資300萬才能看房，正式開盤備案均價約89049元/㎡。

而這5套房源，原備案單價分別爲9.5萬元/平，9.5萬元/平，9.5萬元/平，9.6萬元/平，7.685萬元/平，幾乎是六到七折。

更要知道，連寶安區域的沙井、福永範圍的新房價格現在都橫在4萬-5.5萬/平的水平，即便是二手房，也同樣如此。

比如這個月獲批預售的鴻榮源珈譽玖璽（10棟），207套75~94平簡裝住宅，備案均價約52028元/㎡，單價區間約49795—55425元/㎡，總價區間約379萬~522萬。

再比如去年12月入市的懷德城德懿府，408套95~201平精裝住宅，備案均價約53058元/㎡，單價區間約45571—74766元/㎡，總價區間約433萬~1503萬。

而寶安沙井片區的典型小區博林君瑞二手房成交價格也還挺在4萬—4.5萬/平的水平。   

（來源：中介平臺）

而這樣的價格，可以說回到了10年前。

2015年12月位於赤灣的前海丹華開盤，128.68平及129.16平的戶型備案單價爲50506—62593元/㎡。

（來源：深圳市商品房預售價格備案）

而前海丹華200平以上的戶型，面積爲219.55—220.74平，備案單價區間在61218—71372.99元/㎡。   

（來源：深圳市商品房預售價格備案）

這無疑給整個赤灣片區的新房，扔出了一枚深水炸彈。

折價的背後

那麼，到底是什麼原因，項目不得不通過骨折的方式賣房？

正常來說，深圳的新房項目，即便出現打折，也很少會一下給出這麼大的優惠力度。

而價格一旦撕開了口，無論是片區的競品，還是項目自身，接下來都比較難踩得住剎車。

更何況開雲府是赤灣具有代表性的綜合項目，承擔着周邊大型綜合商業的功能，是周邊的地標性建築。

首先，項目的銷售表現不盡如人意。

根據深圳房地產信息平臺顯示，開雲府（備案名：赤灣匯廣場）2023年10月7日獲批預售，413套住宅，備案均價約89049元/㎡，總價區間約979萬~1億1516萬。

但銷售近一年半的時間，僅賣11套住宅，這11套房源其中還有1套是已籤認購書的狀態。   

這樣的去化比例，已經不僅僅是市場收縮影響了順銷節奏可以解釋得過去的了。

真正導致項目出現銷售困難，項目的本身。

開雲府所在的位置，位於南山赤灣南山區鄭和二路與德天街交叉口處，已經是現樓狀態，從外立面可以看到，已經裝修完畢。

（開雲府實拍）

雖然整個項目未來會成爲赤灣的地標，但項目用地產權只有50年，當初和商業用地一起審批通過，如今只剩31年。

產權年限方面就和市場上70年產權的同類產品有所差距。

更重要的是，項目設計的戶型與市場的主流戶型以及需求出現了錯配。

正常來說，市面上的主流產品，120平以上的戶型，會設計成三房或者四房。

但開雲府的129平戶型設計格局只有兩房，爲主臥帶衣帽間+次臥的佈局。   

（開雲府戶型圖）

對於正常的改善性家庭，則有可能出現房間需求滿足不了的情況。

而這樣的設計佈局，真正的原因是項目的使用率低。

開雲府的得房率約爲68%～70%，但深圳的新房主流得房率在75%～85%，建築設計新規後，新房的得房率也進一步增加。

其次，開雲府背後的南山控股集團，對項目銷售業績進行了承諾。

開雲府（備案名：赤灣匯廣場）的開發企業爲深圳市海城錦實業發展有限公司，背後是南山控股和南山開發。

在南山控股公佈的2023年年度報告顯示，南山控股對赤灣匯廣場的權益佔比爲51.02%，預計總投資金額70億元，2023年8月14日爲深圳市海城錦實業發展有限公司擔保了20.408億元，爲期8年。

（南山控股2023年年度報告）

且南山控股的控股股東中國南山集團對開雲府（備案名：赤灣匯廣場）的業績進行了承諾，承諾2021年—2024年預計扣除非經常性損益後歸屬於母公司股東的累計稅後淨利潤仍爲7.053億元，未能實現的部分則由中國南山開發（集團）股份有限公司以現金方式支付補償。

（南山控股2023年年度報告）

但如今，面對這樣的市場競爭，公司利潤也受到影響，也就不得不進行促銷。

今年1月，南山控股發佈2024 年度業績預告，公司由盈利轉爲虧損。

預告內容顯示歸屬於上市公司股東的淨利潤，預計虧損13.8億元至18.9億元，原因爲公司降價去庫存回籠資金導致利潤下滑，且部分項目出現減值跡象，計提了存貨跌價準備。   

（南山控股2024年度業績預告）

所以在項目銷售不暢的情況下，以價換量一切都有跡可循。

作者 | 醉酒大鯊魚